こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産市場の供給と需要から派生する不動産業界の動き（売買数や値動き等）は「不動産サイクル：Real Estate Cycle」と呼ばれています。
この場合の「サイクル」とは、一定の動きが繰り返される意味合いです。つまり、地域市場である不動産市場の売買頻度や価格の上げ下げにはパターンが発生してくるのです。
パターンが発生してくる以上は、そこでは過去の実例が再現される可能性の高さ（蓋然性）を語ることが出来ますから、過去の不動産市場をよく研究することで、将来への投資計画を立てることが出来るわけです。
供給と需要
アメリカ不動産のサイクルは直接的であれ間接的であれ、様々な面から影響を受けます。そしてそのサイクルは供給と需要の経済的な力の要因で大いに影響されるのです。
アメリカ不動産サイクルの長さは短期になることもあれば、長期に及ぶこともあります。
短期間サイクルでいうと、通常は不動産需要を生み出すのに必要な利益をもたらす、営利団体・企業の活動が不動産市場の動きを刺激していきます。
全体的にビジネスが活況な地域ではそれだけお金が回っていますし、それだけにモノと人の動きは激しく、必然的にそのような成長している地域の不動産需要は供給に比べて高くなりますから、その需要に引っ張られて不動産価格は高くなっていくわけです。
今のアメリカでは、この典型的な例がシリコンバレーです。
サンフランシスコからその下のサンノゼにかけて広がる、IT企業を中心とする営利団体・企業、またはスタンフォード大学を始めとする各研究機関への人の出入りは非常に激しく、世界中から優秀な人材が集まってきています。
カリフォルニア州全体の経済は、シリコンバレーという一つの地域に牽引されている、といっても過言ではないのです。
そして人が集まる以上は不動産に対する需要はどんどん高まり、限られた土地の中では供給には限りがあり、一戸建て住宅であれアパートであれ、その価格はどんどん上昇していきます。
このような活発な不動産への需要は建設業界を刺激し、不動産供給（商業施設や住居物件の建設）は、その土地に対する許容範囲の限界まで続けられることになります。
その一方で、不動産供給がその需要を超えてくると不動産価格は一気に下がってくるのです。それに伴って新しい建設計画は少なくなり、経済的にお金が回りにくくなってきます。
そして不動産需要が不動産供給量を超えてくると、再び不動産サイクルが繰り返されるのです。
老夫婦の実例
とある小さな街に老夫婦が暮らしていました。
この夫婦は話し合い、34年間暮らし続けた家を売りに出し、引退者が集まる地域である「リタイアメントコミュニティー」に引っ越すことにしたのです。
ところが不運なことに、この小さな街で唯一の稼ぎ頭であった工場がその少し前に閉鎖になり、約300人もの人々が失業する事態が起こっていました。
近郊には少額の給料でも仕事が見つからず、街のほとんどの人々は引っ越しを余儀なくされて街から次々と出て行ったのです。
当然ながら、この老夫婦は工場の閉鎖からは直接的には何ら影響を受けてはいませんでした。
けれども、この工場閉鎖が街の不動産サイクルを下降サイクルへと引っ張ってしまったのです。
必然、老夫婦は自宅を売却しようにも次々と人口が少なくなる状況では住宅購入の希望者はほとんどおらず、家を売るにも売れない世帯の一つとなってしまいました。
今日の時点でも、この老夫婦が自宅を売却した場合に得られる金額は昨年のそれよりも更に低い金額となっており、典型的に負の不動産サイクルに間接的に影響を受けてしまった事例となっています。
マネーサプライの要素
そして短期の不動産サイクルに影響を与えるもう一つの要素は、資金調達の動きに対するマネーサプライです。
マネーサプライとは、「金融機関と中央政府を除いた、その国内の経済が保有する通貨の合計」のことをいいます。
マネーサプライに対し需要が激しくなった時、もしくはマネーサプライに対する州政府の規制が厳しくなった時に、お金の流れは悪くなります。
そしてマネーサプライの総量に対して最も激しい競争を展開している二大要素が、
「巨額の予算を組む連邦政府」
と
「追加在庫の確保や工場の拡張の為に資金調達に動く各種産業」
です。
短期的には市場はその時点の経済状況に対し即座に反応してくるものですが、長期的には市場は「不動産開発の活発度に関連した時間軸」に影響されてきます。
そして通常は不動産開発計画をスタートさせるのには、とても時間がかかるものです。
- 土地取得の企画
- 開発許可の確認
- 土地の調査
- それに付随する各種準備
- 実際の工事期間
- プロモーション
- 販売
これらの工程を進める上ではそれなりに日月を要します。
そして長期である以上は、この期間中にも市場では様々な変動が起こり、結果としてデベロッパー業者は当初の予想通りの利益を上げられないこともあるのです。
短期の不動産サイクルは通常は3年から5年である一方で、実に長期の不動産サイクルは10年から15年にも及ぶからです。
このような不動産の供給と需要からくる不動産サイクルを鑑みると、不動産投資家の目線でいえば
「不動産サイクルの要因をしっかりと読み取って、その不動産市場の動きを予想する能力」
が非常に大切になってくることは間違いありません。
