アメリカ不動産金融を読み解く 〜 そもそもお金とは？お金の先にある世界

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

投資という行為は、自分の人生において

「お金で心配することがない生活」

を実現する上で、その最終形態になります。

おそらく誰もが

「お金という紙切れ」

を欲しいわけではなく、

「やりたいことをやりたいときに出来る生活」

これが欲しいと思うのです。

英語で「ファイナンシャル・ピース」という言葉があります。

直訳では「経済的安心」で、その意味合いは「お金で不安を感じない生活への保証」です。

今の資本主義社会に生きる以上は「お金が全て」とは言いませんが、それでも「お金がないと事は始まらない」というのが実際のところではないでしょうか。

そうすると労働の対価として頂くお給料だけでは限界があり、投資で「お金を殖やす」というレベルにたどり着かねば経済的安心のレベルにたどり着けないのは自明の理なのです。

そして投資行為の中でも、不動産投資は現物であるだけに非常に手堅い投資活動の一つだろうと思います。

投資として不動産物件を購入するということは、いわゆるお金という紙切れをハコモノに変える行為です。

それ故に、投資家としてハコモノに変わる前の「お金」そのものを深く理解しておくことは非常に大切です。

お金への理解を深めてくると、どうしても最終的には突き当たる場所があります。

そもそもお金とは何かということから、その先にある世界に話を進めていきたいと思います。

そもそもお金とは？

お金は私達の精神的あるいは肉体的努力を「便利性のある交換方式に転換」すること可能にしてくれます。

お金を一つの交換方式だとすると、その定義は

• 価値あるものと交換、もしくは支払いを行う媒体
• 購買力のある価値の保存形態
• （変動する）価値の標準化

と言えます。

原始時代にあっては「交換方式の手段」としてお金は何でもあり得ました。

塩
貝殻
動物

などなど、およそ目に見える現物かつそれに価値があるとお互いが判断するときに、それが現代で言うお金として通用したのです。

この交換方式が現代では姿を変え、「交換価値の代表格」として世の中に受け入れらる方式が「コイン」「紙幣」「小切手」という姿で標準化されています。

そして、現代の金融資本社会の根底にあるお金の前提は「信用」です。

このお金と呼ばれる「紙切れ」を世の中が「交換方式に使える価値のある媒体」として信用し続ける限り、金融システムはうまく動き続けることになります。

例えば先日、家族を連れて遊園地に行きました。

この遊園地では専用のカードを購入することになっており、このカードにお金をチャージすることでカードが「価値のある媒体」に変わります。

そのカードに残高がある以上は、カードを見る目は「価値がある媒体」となり、大切に使われるわけです。

このカードが価値をもつ間は乗り物に乗るたびにカードをスライドし、カードからはポイントが引かれていきます。そしてポイントがなくなると、カードは価値を失うのです。

このとき、価値を持たないカードを見る目はある意味一変します。

もはや手元にあるのは「おもちゃのカード」でしかなく、再び遊園地に行ってお金をチャージしない限り、おもちゃ箱の引き出しにしまわれるような存在でしかなくなるのです。

紙幣の場合は一枚に対する価値が決まっていますが、紙幣を見る目は普通の紙を見るときとは意味合いが違います。

そこには価値を持つとする「信用」があるからです。

そして私たちはこの価値を持ち、サービスや物との交換を約束してくれるはずの紙切れを獲得する為に必死に努力をするのです。

そのお金を獲得するための努力は、生きるための最低限の条件である「衣食住」を満たすことに直接的に転換されていきます。

そして衣食住という最低限のものが満たされた後は、人は人生をより豊かにするべく、人それぞれのニーズに応じて「車の購入」「生命保険の購入」「国内・海外旅行」「ブランド商品の購入」等を追い求めていくわけです。

マネーサプライとマネーコスト

そのようにお金は世の人々によって保管され、そして使われていきます。そして人々がお金をどんどん使うようになると、そこに経済の安定度が出てきます。

別の見方をすると、経済の安定度は「マネーサプライ」と「マネーコスト」に依存しています。

分かりやすくイメージすると

1. 働いてお給料を頂く
2. モノを購入する
3. 工場でより多くのモノが生産される
4. 工場がより多くの労働者を雇う
   （①に戻る）

という順番で、世の中をお金がグルグルと周り巡っているのです。

このサークルの中でグルグル回るお金の総量のことを「マネーサプライ」といいます。

政府や金融機関が保有するお金以外の、純粋に経済活動の中で周り巡っているお金の総量のことです。

そしてマネーサプライの総量が多ければ多いほど、世の経済は健全に回るようになります。

メモ：マネーサプライは経済を元気にさせるとは限らない

経済活動に元気がない、いわゆる不景気の時代には「マネーサプライを増やせば経済が元気になる」というのが過去の通説でした。
ところが今の日本を見ても分かるように、マネーサプライの総量が増えたとしても必ず経済が元気になるということはありません。
この理由にはいろいろありますが、日本では「将来に対する不安」から国民がお金を使うことに積極的ではなく、その多くが銀行の中に眠ったままになっているからと言われています。

通常は経済の中でお金がより使われてくると、購買活動向上の可能性はより高くなっていきます。

そして高い購買意欲は枯渇しがちな在庫を生産で追いつかせるべく、工場側は更に多くの従業員を雇い、お給料を得た人々はよりお金を使っていくことになるのです。

ここまでにお伝えしたお金の流れが事実だとすれば、その逆の現象（資本の引き上げ）は経済活動を鈍らせることになります。

つまりマネーサプライの逆、政府や銀行の中からお金が出てこないとマネーサプライの総量が低くなり、世の中の経済活動が鈍ってくるわけです。

マネーサプライ３つの定義

アメリカ金融学の中ではマネーサプライの総量を測る定義を「M1」「M2」「M3」の三段階に分けて定義しています。

M1：流動性のある金融資産

M1は誰でも簡単に手に入れれるレベルです。家のタンス預金、商業銀行の個人預金口座、信用組合口座、貯蓄機関等がこのレベルに該当します。
（これらの機関にある、連邦政府に関わる資金は差し引いて考えます）

M2：流動性の低い金融資産

M1に加え、「金融市場の資金（IRA等は抜きます）」「リタイヤメント口座」「$100,000以下の預金」がM2のレベルです。

M3：より流動性の低い金融資産

M2に加え、「$100,000位上の預金」、国外にある資金、機関投資市場の資金（年金積立を含む）、非銀行機関の預金等がM3に該当します。
（ただし、連邦政府は現在ではこのM3のレベルの詳細は公開していません。）

。。。

かくしてマネーサプライの総量を測る定義はこれらの3になりますが、いずれの場合でもそこには「お金を使うことで発生する費用」が出てきます。

いわゆる「利子」と呼ばれる「マネーコスト」です。

このマネーコストはお金を使うことで発生する費用ですから、経済活動においては非常に大きな意味合いを持います。

すなわち、利子を決定する金利が高ければ経済活動は鈍くなりますし、金利が低ければ経済活動が活発になってくる関係があるのです。

論理的に考えると、結局は「マネーサプライ」と「マネーコスト」を操ることが世の中の経済活動のバランスを取る結果になってきます。

そして実のところ、現在のアメリカの経済活動は「マネーサプライ」と「マネーコスト」の双方を操る連邦政府の力に委ねられています。（連邦準備制度、財務省、連邦住宅ローンバンクシステム等）

これら政府機関の政策が常に成功するわけではありませんが、少なくともこれらの連邦政府機関の政策がアメリカ不動産金融にも大きく影響してくるのは事実なのです。

明日はアメリカ不動産金融を読み解く上でどうしても外せない要素の一つ、連邦準備制度（FRS）について深く掘り下げていきます。