こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
「借入証書投資とREITは、どう違うのでしょうか？」
というご質問を頂きました。
当ブログサイトでは
プロミゾリーノート（Promissory Note）を日本語で直訳して「借入証書」とお伝えしていますが、一般的にはアメリカではTDI（Trust Deed Investment）と呼ばれる投資です。
Trust Deedは「信託証書」と訳すことが出来ますが、簡単に言うと
○○と○○は債務者と債権者の関係にあります。
対象は住所○○○○の不動産物件です。
融資額は$○○○○○です。
金利は○%です。
毎月、元利金を$○○○返済します。
この融資では、この不動産物件が担保となり、債務不履行の際はこの物件が抵当に入ります。
という約束ごとが記載されている証書であり、この現物の誓約書のことを英語では
プロミゾリーノート（Promissory Note）
というのです。
Trust Deedとは厳密には「行為」のことで、「書類」ではありません。
そこで少し古い表現ではありますが、日本語で分かりやすいようにこのプロミゾリーノート（Promissory Note）を借入証書、としてご紹介しているのです。
この借入証書について、REITとの違いを見ていきましょう。
REITとは根本的に違う借入証書投資
人類の歴史に登場した中で、最高の錬金術は
「お金を借用することの費用としての利息」
「お金を殖やす手伝いをする報酬としての手数料」
と、大きく分けてこの2種類ではないでしょうか。
モノづくりをするわけでもなく、モノの販売をするわけでもなく、純粋に
お金を貸す
もしくは
お金が増えるアドバイスをする
という、お金がお金を生み出す仕組みは、古くはロスチャイルド家の先祖も関わった200年以上の昔に、その起源があります。
その中でもおそらく小学生にでも分かる一番簡単な錬金術は
「お金を借りて、お金を返す時に利息が発生する」
という金銭の貸し借りからお金を生み出す融資事業ではないでしょうか。
融資対象にも日本では
事業運転資金
設備導入
車購入
等の普通貸付に始まり、
新企業育成貸付
企業活力強化貸付
環境・エネルギー対策貸付
企業再生貸付
等、様々な種類があります。
これら融資事業の中で、アメリカの場合は最もお金が動くのは
「住宅ローン」
です。
人が暮らす上で必要な「衣・食・住」の中で住となる住居は生きる上での必須のアイテムですから、一戸建てであれマンションであれ、自分が所有者となる場合はその多くの場合「融資（ローン）」が必要となります。
アメリカでは今現在も人口が増え続け、3ベッドルームの十分に広い家が1000万円台で購入できる地域はざらにあります。
そうするとアパートを賃貸して家賃を払い続けるよりは、住宅を購入して住宅ローンを返済し続けた方が、結果として最後は自分の資産になるので理に適う、という向きが強いのです。
そこに不動産融資が動き、住宅ローンとしてお金が貸し出され、融資を受けた債務者は元金と利息を合わせた元利金を毎月返済することになるわけです。
ここで債務者が返済する相手は融資を行った債権者になりますが、プロミゾリーノート（借入証書）投資とはまさにこの部分であなた自身が債権者となり、元利金を受け取ることになるのです。
その為、賃貸料の分配を受け取るREITとは同じ不動産投資でも根本的な違いがあります。
保証がなされた債権、プロミゾリーノート（借入証書）
あなたが購入するプロミゾリーノート（借入証書）には融資内容の詳細と条件がすべて記載されており、そして一番の強みはこのプロミゾリーノート（借入証書）には該当物件が担保として入れられており、現物の建物により保証がなされているという点です。
そしてプロミゾリーノート（借入証書）では、単純にいうと
１．プロミゾリーノート（Promissory Note）を買い取る
２．プロミゾリーノート（Promissory Note）の債権者（融資側）名義が自分になる
３．債権者として、毎月の返済を受け取り始める
という手続きで、あなた自身がまるで銀行家になったかのように融資する側となり、毎月の利息を含む元利金を回収することになります。
REITの場合は「Real Estate Invesment Trust」という字の如く、不動産投資の一種です。
プロが投資家から集めた資金を
オフィスビル
居住用の住宅
宿泊施設
商業施設
物流施設
ヘルスケア施設
等に分散して投資し、そこからの賃料を分配する仕組みですので、REITの場合は
インカムゲイン（賃料）
や
キャピタルゲイン（売却益）
を混ぜた「複数の不動産からの利益」がリターンの大元になっています。
これに対してプロミゾリーノート（Promissory Note）の場合は、あなた自身が特定の物件の所有者に融資を行う、債権者そのものになるのです。
圧倒的に違う投資成績
そもそも、REITは複数の投資家から集めて家賃の総収入を分配する時点で投資パフォーマンスが限定されてきます。
そこに加えてREITの場合は通常、
購入時に1~3%の手数料
年間１%の新宅報酬手数料
等、手数料が非常に高くついてしまいます。
今の日本でREITに投資すると、3%を越える運用成績を出すのも精一杯ではないでしょうか。
購入時に3%もの手数料を取られてしまえば、たちまち元本割れとなってしまいます。
プロミゾリーノート（Promissory Note）の場合も手数料はかかりますが、佐藤の方でご紹介しているプロミゾリーノート（Promissory Note）の手数料は
毎月$15の固定額
と、およそアメリカで出されているTDI、プロミゾリーノート（Promissory Note）の類では最も安いレベルの手数料です。
プロミゾリーノート（Promissory Note）の額に関わりなく固定の$15ですから、年間で$180の手数料ということになりますね。
そして固定額である以上は、融資額が大きければ大きいほど、その利益は大きなものになっていきます。
何より、あなたが買い取るプロミゾリーノート（Promissory Note）に書かれている金利は
5% ~ 8%
の高金利を推移しており、高い融資額であればあるほど、手数料よりも利益の方がはるかに大きくなる仕組みとなっているのです。
今現在、利息だけで毎月約26万円を受け取っておられるプロミゾリーノート（Promissory Note）投資家もいらっしゃいます。
REITと借入証書の違いについて、明日に続けます。
