カーペット交換はいつ行うべきか？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカで不動産投資を行い、とりわけ自分自身で物件管理をされている方は初期の頃には

「テナントの為にカーペット交換をしてあげるのは、どれくらいの頻度が適切だろうか？」

そんな疑問を持たれるかもしれません。

またカーペット交換のみならず、ペイントやその他の修繕をテナントの為にどれくらいの頻度でどの程度行うかも決めにくいところです。

けれどもテナントからすると、まさにこの点が物件所有ではなく物件賃貸であることの利点となります。

すなわち、カーペットがあまりにも古くなったり大掛かりな修繕が必要であれば、自分の出費ではなく家主の負担で行ってもらえるはずなのです。その為カーペットについてはテナントとしても家主がどれくらいの頻度でクリーニングしてくれるのか、または新品に交換してくれるのかは気になるところです。

もっぱら、あなたが所有する投資物件の中にはカーペットを使用する部屋がないのであればその方がよいです。

寧ろキャッシュフローの成績を考えるのであれば、カーペットを入れている物件よりもカーペットがないフロアのみの物件が有利に決まっているのです。

カーペット交換もその値段がばかにならず、とりわけ複数世帯でカーペットを入れているような物件ではカーペット交換の頻度が高くなり、セキュリティデポジットのみで足りない場合は持ちだしになる可能性も高いわけです。

そこで今日は、テナントの観点からみるカーペット交換のタイミングについて考えてみましょう。

家主はどれくらいの頻度でカーペットを交換するべきか？

「カーペット交換」と一口に言っても、その頻度をきちっと定義することは出来ません。

カーペットはそれぞれが固有の特徴を持つと同時に性質が異なるため、必然的に耐久性にも違いが出てくるからです。

そのため、

「○○○日で交換」

というように、目安の日にちを決めてカーペット交換を行うことは出来ないものです。

ちなみに、カリフォルニア州の場合は賃貸に関する州の規定で

「10年以上経過したカーペットの交換代は、家主の負担となる」

と定めらていますので、その基準を元にすれば家主は

「10年経たないカーペットであれば、家主は自己負担で交換する義務はない」

ということになります。

そこで、しいてカーペットを交換する目安時期に定義を設けるとすれば

「汚れや破損が酷い場合は、ターンオーバー（前住人退去後から新住人入居までの、住人入れ替え）時に交換」

となろかと思います。

とはいえ、例えば1年契約のテナントが1年のみで退去してしまう場合、大概はカーペットを新品に交換する必要はないものです。

ポイントはここで、10年というカーペット交換代の負担を定める規定はあるにせよ、「ターンオーバー時期にはカーペットを交換せねばならない」という決まりはありませんから、汚れていたとしてもクリーニングすれば新品同様とまではいかずとも、十分綺麗になるようであれば交換までする必要はないのです。

仮に管理者としての自分の目では問題なかったとしても、神経質な新テナントに交換を要求される場合があるかもしれません（滅多にありませんが）。

その場合はテナントとよく話し合い、その主張が理に適うものであれば新品に交換してあげる必要があるでしょうし、明らかに不合理な主張（とにかく新品でないと納得できない、という感情のみの主張等）であれば、お互いの書面による合意で契約を破棄することもありです。

カーペットの質による目安

このようにカーペット毎に目安が異なりますので一概には言えないものですが、それでもしいて目安を言えば

「賃貸物件レベルのカーペット寿命は、最低でも5年」

と考えておけばよいと思います。

日本のように土足で家には上がらない習慣とは違い、アメリカ人は普通にカーペットの上を靴で歩き回る習慣がありますので、アメリカで賃貸物件をする場合はカーペットは靴で繰り返し踏まれてどんどん汚れてくる前提で考えておかなければなりません。

カーペットメーカーも、それを見越して賃貸物件目安のカーペットを製造しているわけですが、その平均寿命は最低5年と見ておけばいてよいです。

ちなみに、住居用の賃貸物件ではなくオフィス用の賃貸物件にあるカーペットは通常オフィス用カーペットとしてより耐久性の高いものが使用されており、こちらもその質により耐久性が違ってきますが、

オフィス用の場合はそれこそ複数の人々が様々な靴を履いて一日中歩き回る中でも、最低7年は持つような質のカーペットが使用されています。

そこで賃貸オフィスに長く入居している場合、カーペット交換を行いたい場合はカリフォルニア州であれば前述のように「10年以上であれば家主の支払い責任」と定められていますから、10年間我慢してその後に家主に交換を依頼するのが賢明です。

またハイエンドの高級賃貸物件の場合は話が違ってきます。

通常は高級賃貸物件の場合はカーペットに「生涯保証（Lifetime Warranties:ライフタイム・ワランティーズ）」がついており、それこをシミやちょっとした傷は退去時ではなくとも入居期間中に度々行ってくれるのです。

ただし、この高級賃貸物件の場合でもよほど大きな損傷が確認されない限りは、カーペットそのものまでは交換してくれないものです。

このように、カーペット交換のタイミングはあくまでの家主の裁量に任されています。

ターンオーバー時の修繕は前住人が預けているセキュリティデポジット内で行われるものですが、カーペット交換代がこのセキュリティデポジット金額内に十分に収まるのであればターンオーバー時に積極的に交換するべきでしょうし（自身の経費削減になる為）、

セキュリティデポジットから多少頭が出たとしても、積極的に交換してあげた方が次の新しい住人に好印象を与えることが出来、長く入居してもらえる可能性も高くなると思います。

その為、カーペット交換は基本的には前住人の入居期間が極端に短くない限りは、ターンオーバーの時期に毎回行う方がよい結果につながることが多いものです。