こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日までアンダーウォーターモーゲージについてお伝えさせて頂きました。
物件の市場価値がその物件のモーゲージローンの元金残高よりも低くなってしまう状態を「アンダーウォーターモーゲージ」と呼びます。
日本語でいう「塩漬け」のような状態ですね。モーゲージが順調に返済出来ていたとしても、下手に売却できない状態です。
とりわけこのようなアンダーウォーターモーゲージは2008年以降本格的にその数が増え、およそアメリカ不動産市場ではアンダーウォーターモーゲージが最も増える事態となりました。
アメリカではこの時期の金融危機に対してFRBとアメリカ政府が全面的に前に出て取り組むことで長年かけて正常値に戻してきましたが、このような現象は一つの経済現象の為に個人の力では如何ともし難いものがあります。
とはいえ外的要因に影響されやすい不動産資産価値であっても、個人の力でも努力対応できる物件の資産価値を落とさない方法もあるのです。
1つの証拠をお見せします。
上はとある地域の物件価格中間値を示しています。
リスティング価格ではなく、実際に売買がなされた数字です。
アメリカの他の地域と同様に、2017年以降の物件価格が下がり始めているのが分かりますね。
ところが、不思議なくらい下げが低いと思いませんか？
この下げ幅はまさに、アメリカ中西部のテネシー州メンフィス近郊の物件価格の変動と酷似しています。
「大きく上がらないが、大きく下がることもない」
という、打たれ強いコツコツヒット型の不動産市場です。
そして実はこのグラフ、アメリカ中西部ではなく、カリフォルニア州南部のある地域の物件市場価格の推移を示しているのです。
カリフォルニア州といえばニューヨーク州やフロリダ州と同様に、サブプライム問題に端を欲する不動産価格暴落の時期には正に瀕死の重傷を負った地域でした。
そのような人気市場でも、下げがここまで小さかった事実があります。
実際にこの地域では住民が一体となって物件価値を下げない努力がなされ、その自助努力が大いに功を奏したのでした。
本日はこの例のように、個人の力でも可能な物件価値を下げない自助努力の方法についてお伝えさせて頂きます。
ポイントは、「常に自分の物件の市場価値を正しく理解し続け、然るべき行動を起こすこと」です。
１．不動産鑑定士に依頼し、評価額を知る
これは物件を購入する前に行うことが適切ですが、購入する物件がそもそもどれくらいの価値があるのかを予め知っておくことは大切です。
不動産価値を知らずに購入したところ結構な高値で購入してしまい、物件購入後にそれほど価値が上がらない状況になることも無きにしも非ず。
また、2008年以降の不動産価格大暴落の時期の教訓から、フレディ・マックやファニー・メイでは不動産鑑定に対して新しい規定を定め、現在では「不動産鑑定士は、不動産鑑定ファームに所属すること」となっています。
完全な独立系不動産鑑定士による独自の鑑定書では、フレディ・マックやファニー・メイが定めるコンベンショナル・ローンの審査には使えなくなったのです。
独立系不動産鑑定士の場合、どうしても「仕事の質」よりも「仕事の量」に重きを置きがちになる傾向があります。
結果として不動産鑑定作業に落ち度が出てきてしまい、不自然に高い評価額になっていた場合もあったのです。
その為、この新しい規定が出来る前と後とでは自分の家の評価額に大きなズレが出てくる、という悲惨な事例も多くあります。
自分の物件の資産価値は、確実に不動産鑑定士ファームに所属している人に依頼するようにしましょう。
２．毎年の固定資産税請求書にはよく目を通す
固定資産税はその物件が所属する郡により徴収され、郡の運営資金となります。
そして現在は大抵の州や郡の運営は財政状況が思わしくない為に、地域の不動産価値が下がりつつある中でも、地方自治体の財源を確保する為に固定資産税をあげる向きが出ています。
またトランプ大統領のような変化を好む大統領の政権下ではあらゆるルールがコロコロかわり、事実固定資産税に関わるコモンロー（全ての州に共通する法律）も大きく変化してきています。
そこであなた自身も常に最新の税法に精通し、その新しい税法があなたの物件の固定資産税にどのように影響するのかを理解しておくことは大切です。
それにより税金控除額がかなり増えている場合もありますので、自分で確定申告を行う前には確実に固定資産税に影響し得る税法の改正内容を理解し、かつ自分の物件に対する固定資産税請求書にはよく目を通すようにしましょう。
３．地域の環境維持に努める
自分が暮らす近所の新しいゾーニング規定、新しい開発予定地、近所の学校区の評判等には、常日頃から注意を払うようにしましょう。
同時に誰でも参加が許されている地域集会なるものがあなたの暮らす地域でも開催されているはずですから、地域の中で問題がある区域があれば具体的に議題にあげてもらうことも可能なのです。
あなたのみならず、地域全体の物件価値を守るためにも積極的に行動するべきであり、また全員の利益になる問題であれば大概はそのような行動が歓迎されるものなのです。
そしてまさに冒頭でご紹介した事例もこのようなロビー活動がもたらした結果であり、大暴落の時期にも物件価値をさほど下げることなく潜り抜けています。
４．怠慢管理の家主にはひと声を
家主からは余計なお世話と思われるかもしれませんが、自分の物件をきちんと維持していない家主に対してはひと声かけることには大きな価値があります。
なぜながら、あなたの物件価値は周囲の物件価値に引き下げられてしまうことも実際に起こりえるからです。
とりわけ注意しておきたいのは、周囲に「フォークロージャー（差し押さえ）物件」がある時です。
差し押さえられた物件は通常は融資元が管理するべきですが、結構な割合でフォークロージャー物件は「ほったらかし」にされている場合があります。
そのような物件があると周囲の物件価値を下げてしまう可能性がありますから、役所に問い合わせて持ち主（融資元）を照会し、きちっと物件を維持管理するように促す必要があります。
。。。
物件の価値を維持する為に、個人でも行える自助努力についてお伝えさせて頂きました。
とりわけ不動産資産は自分のみならずご近所や地域一帯の価値と連動している関係がありますから、
自分の物件価値を深く理解する ... 上記「1」と「2」
物件に提供を与える外的要因に働きかける ... 上記「3」と「4」
を通して、物件価値を落とさないことも可能なのです。
ただし、これらの手法が有効なのは東西海岸の物件価格の上げ下げが激しい地域であり、アメリカ中部に関してはそもそも物件価格の上げ下げが少ない為、さほど気にする必要はないように思います。
