こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産は地域市場になりますが、その地域市場の不動産需要は
人口
人口動態
賃金・労働
の3つの要素に大いに影響されます。
典型的な流れとしては、人口がどんどん増える地域では不動産物件在庫が枯渇気味になり、需要に対して供給が圧倒的に少なく、年々物件価値は上昇していくのです。
人口が増える要因は様々ありますが、その中でも大きな要因の一つは「賃金・労働」になります。
いわゆる安定した仕事があり、安定した収入が期待できることが人口の大きな呼び水になるわけです。
今のアメリカでこの現象が際立っているのは西海岸サンフランシスコの下に位置する、シリコンバレーです。
ここには世界最先端技術の開発を競う企業がこぞって集まり、必然的に世界の優秀な人材が集まっています。
ITやAI開発が甚だしく、スピード勝負でハイリスク・ハイリターンに近い業界のような感もありますが、それだけに新卒の初任給でも軽く1200万を超える企業が多くあります。
知り合いの子供も今年大学を卒業してAI関連企業で先月から社会人として仕事を始めていますが、いきなり年収が1200万円超えだそうです(笑)
このような人口増加と高収入の仕事が約束されている街だからこそ、シリコンバレーは不動産価値が上がらないはずがないわけです。
やはりその地域に仕事があるか否か、安定した給与が得られるか否かが、その地域の不動産市場に大きく影響することは必然となります。
言い換えると、不動産投資の視点では「その街に安定した雇用があるか」は非常に重要な要素なのです。
FedExがメンフィスに10億ドルを追加投資
そんな中、アメリカ民間運送会社の2強の1つであるFedExが本社を構えるテネシー州メンフィス市に追加投資を発表しました。
メンフィスそのものは今のアメリカの中でも安定したキャッシュフローが期待できる指折りの不動産市場です。
メンフィス物件の不動産価値はアメリカ東海岸や西海岸のように大きく上がることはないものの、反対に大きく下がることもありません。
そのことは2007年以降の不動産大暴落の時期にもハッキリと証明されており、打たれ強い安定した投資地域なのです。
そして雇用機会の観点でこのメンフィス不動産市場を支える大企業の一つがFedExです。
FedExはアメリカの民間運送会社として1971年に設立され、その後は順調に成長を続け、昨年2017年だけでも世界総売り上げが6.6兆円を越えています。
アメリカ国内におけるその事業形態の秘密は「ハブ集積型配送」にあり、例えば荷物を
A ⇒ B
C ⇒ D
と配送依頼元から配送先まで直送型で運ぶのではなく、アメリカ国内のどこからであろうが
A ⇒ Z ⇒ B
C ⇒ Z ⇒ D
とハブとなるZに一度集めて、そこで一旦仕分けし、そこから最終目的地に運送されていきます。
一見これは非効率のようですが実際にはその正反対で、空輸が伴う以上は一度Zに全ての荷物を集め、仕分けし、再配送する手順こそが時間と費用を最も安く抑えます。
そして、FedEXにとってアメリカ国内で最も重要なハブがテネシー州メンフィス市なのです。
事実、FedEXはこれまでメンフィスに3万人の雇用を生んでいますが、FedEX本社はここメンフィスを重要ハブと位置づけて、ここに更に10億ドルの追加投資を決めたわけです。
こちらの映像をご覧ください。
FedEXのハブセンターがどのように機能しているかが一発で分かりますね。
FedEXは創業から過去45年の間にメンフィス国際空港の北側にこのようなハブ機能を拡充してきました。
ここには880エーカー（約3.56キロ平方メートル）の土地に3.7ミリオンスクエアーフット（約0.34平方キロメートル）の配送センターがあり、
1日に240便（！）もの飛行機が発着して1時間に47万5千個の荷物を扱っているという、驚くべきパフォーマンスを見せています（売り上げが年間6.6兆を越えるはず。。）。
ここに来年2019年から2025年の6年の間に、最新技術を駆使したシステムを導入するハブの拡張工事が10億ドルの投資をもって行われることになります。
不動産投資への影響は
そうすると、今回のFedEX本社の追加投資決定は不動産投資家にとってはどのような意味があるのでしょうか。
当然ながら、その意味合いは
「メンフィスの投資対象地域としての安定度が高まる」
ということになります。
不動産需要の三大要素の一つである雇用が潤うことは間違いありませんから、このことは人口の呼び水となり、かつFedExがメンフィスに落とすお金（法人税のみならず雇用者の給与のこと）の中でも生活に必須となる衣食住の住である賃貸市場に安定をもたらすことは間違いないのです。
現在のメンフィスのようなアメリカ中部の地方都市では、アメリカ東海岸や西海岸で見られるようなIT集積地域にはなりにくいものです。
かつての製造産業もほぼ根こそぎ海外に拠点を移していますから、産業としては空洞化してこれらの地域ではサービス業が主流になっている感があります。
物の製造拠点ではないものの、生活必需品の流通に関しては昔も今も、そして将来も変わらないわけです。
そして配達業もしかりで、配送という仕事がなくなることはまずあり得ません。
アメリカの人口は2017年の時点で3億2千500万人と発表されていますが、この人口が昔も今も、そして将来も配達業を必要とし、まさにその最も重要なハブ機能がメンフィス市にあるわけです。
その意味では、今回の発表を受けて世界中の不動産投資家からテネシー州メンフィス市はますます手堅い投資対象地域になる、と見られていることは間違いありません。
それでなくとも安定したキャッシュフローを生み出してくれる地域ですから、そこにより安定した雇用が整ってくるとなると、いよいよアメリカ合衆国の中では投資対象地域の一つとしない理由がないのです。
