【質問】アメリカの不動産管理会社は何をしてくれるの？ 〜 ②

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日からアメリカの不動産管理会社があなたの為に行ってくれるサービスについてお伝えしています。

不動産投資成功の秘訣は、何よりもしっかりとした不動産管理会社を選ぶことです。

最初の不動産投資購入も投資資金の意味では大切ですが、それ以上にその後の物件管理の方がよほど大事。

きちんと定期的にメンテナンスしていれば数ドル単位で済んだはずが、それを怠った為に修繕費用が数千ドルに及んだ、なんて本当にある話しです。

そこで、自分の目で確かめたくともなかなかそうもいかないアメリカの投資物件では、しっかりと常日頃から管理してくれる会社を選ぶ必要があります。

アメリカの不動産管理会社を雇った場合の大抵の会社が網羅する一般的なサービスについて、本日も続けます。

訴訟ごとを事前回避

自分が所有する不動産物件に他人を一定期間住まわせるという行為が発生すると、そこには一定の法律が影響してきます。

ほんの数日宿泊させるだけであれば「友人を宿泊させています」で済むものが、一定期間を超えるとその宿泊者が「入居者」という存在に変化するのです。

これはあなたの知り合いを長期宿泊させたとしても同じことで、例えば長期滞在する友人とあなたの間で物件の使用について揉めた場合は、その解決を法に訴えるのであればテナント法に基づいて行う必要が出て来るのです。

そしてあなたの物件に他人を入れるという賃貸行為もまた、テナント法に基づく必要があります。

このテナントに関する法律は州や管轄郡で違いがありますから、あなたの物件が所属する州なり郡のテナントに関する法律はよく理解しておく必要があるのです。

また、このテナントに関する法律はよく更新されたり新たに追加されたりしますから、常日頃から最新の法律をよく理解しておくことが大切です。

。。。

そんな暇ありませんね（笑）

だからこそ、不動産管理会社のような専門家が必要なのです。

自分で物件を自己管理するのであればそれらの法律に常に精通しておく必要がありますが、不動産管理会社は専門会社ですから、常に州なり郡なりから出される最新の法律を自社の管理業務に反映させています。

このため、知らなければ下手をすると訴訟問題にもなりかねないような問題も事前に回避出来るのです。

緊急修繕に対応してくれる

不動産管理会社を雇う上での大きな利点の一つは、緊急の修繕に対応してくれることです。

想像してみてください。

もし自分自身で物件を管理していて、その物件に暮らす住居人が夜中に台所で洗い物をしようとしたところ、壊れかけていた水の元栓が破損して大量の水が止めどもなく出始めたとします。

当然住人は朝まで待てませんから、緊急事態をなんとかしてもらおうと管理人であるあなたに電話をかけてくるのです。

その時あなたは恐らくベッドの中。

せっかく気持ちよく眠りに入っていたところ、叩き起こされて修繕に向かわねばならないのですから堪ったものではありません。

そこであなたが自己管理でななく不動産管理会社を雇っていた場合、このような夜中の臨時修繕にも引き受けてもらえるのです。

よく

「不動産管理会社に依頼すると毎月の管理費用その他が発生するから、自分で管理してキャッシュフローを高めた方がいい」

という方々がいますが、不動産管理はかなりの肉体労働を伴います。

とても趣味でやれる範囲ではありませんし、とりわけこのような緊急時の対応は心身共にくたびれるものです。

それならば、毎月家賃の一定額を支払う羽目になったとしても専門家に緊急時も含めて物件を管理してもらった方が理に適うというもの。

不動産管理料はあなたの頭痛の種を大きく減らしてくれる、必要経費なのです。

定期チェックを行ってくれる

自分の健康に本当に気遣っている方は、定期的に人間ドックに通っていますね。

自分が体に異常を感じていなかったとしても、定期的に自分の体をチェックすることで異常の兆しがないかをいち早く察知して、必要あれば食生活を変える等の予防が出来るわけです。

このような予防の概念は人の体のみならず、物件管理においても非常に大切です。

● 暖炉のフィルターは機能しているか

● 一酸化炭素探知機は作動しているか

● スモーク探知機は作動しているか

● 物件内に水が入り込むような破損はないか

● 住人による物件への甚だしい破損行為の形跡はないか

等、定期的な物件チェックを不動産管理会社は代行してくれます。

先に述べたように、目的はあくまで予防です。

「窓枠の隅に小さな破損があり、このままいけば破損箇所が広がって雨天時には屋内に水が入り込む」

など、何かしら異常がある兆候が確認できるのであれば、被害が大きくなる前に早期処置をすることで被害を最小に出来るのです。

この定期チェックをどれくらいの頻度で行なってくれるかは、不動産管理会社によって違いがあります。

四半期に一度行ってくれる契約もあれば、一年に二回だけ行ってくれる場合もあるという具合に契約によって違いがありますから、定期チェックの頻度はどの程度行なってくれるかを契約書上で確認しておきましょう。

また、この定期チェックは無料サービスではないのが通常です。

「一度の定期チェックで出向くのに$50」

等の料金が発生する可能性がありますが、これもまた必要経費。

大きな支出になり得る被害を予防してくれる管理業務の一つですから、むしろお金を支払うことで物件の定期チェックを専門的に行なってくれることを喜ぶべきなのです。

明日に続けます。