こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカでチームメンバーと動いているとたまに出てくる業界用語の一つに
"This home has good bones ! "
「この家はいい骨してるね！」
とうものがあります。
骨がいい。。
はい？
という感じですが、それなりに耳にする言葉です。
実際のところ、物件を指して「Good bone」という場合はその物件は少なくとも新築ではなく、むしろ外観としてはそれなりに古い物件の方が多いものです。
また「Bone」は日本語では「骨」ですから、骨という言葉から連想すると「土台」とか「基礎」とか「柱」等を想像しますよね？
そうすると、
「なるほど、見た目は古くとも物件の中身がしっかりしている物件のことを言うんだろう」
と思いがちですが、厳密には違います。
多分、日本語でいえば「ダイヤの原石」という言葉がこの「Good bones」のニュアンスをより正確に捉えていると思います。
別の言葉では「磨けば光る」というような、見た目が古くとも良い物件に生まれ変わる要素を持っている物件のことを全般的に
"This home has good bones."
というのです。
今日は、この「Good bone」という業界用語で呼ばれる物件たる為の条件を見ていきましょう。
条件１．洗練された間取り
いわゆるフロアプランですが、Good boneと呼ばれる物件のフロアプランは「流れるようにスムースになっている」ものです。
部屋があちこちにバラバラになっておらず、1つの部屋から次の部屋へのアクセスが非常に簡単で、1つひとつの部屋のつながりに意味合いがあります。
例えばキッチンのすぐ横にはダイニングルームがあって、かつキッチンの流しの前に立つと視界方向にダイニングが一望できるというように、逐一無駄がないデザインです。
このことはホームデザイナーの業界用語では「アドジャセンシーズ(adjacencies：隣接)」と呼ばれますが、
両親のマスタールームの隣には子ども部屋
ガレージはそのまま家の中につながっている
等、機能的なフロアプランを指します。
条件２．風通しがよく、光が十分に入る
Good boneたるためには前述のような洗練されたフロアプランと同時に、窮屈感がなくオープンで風通しのよいあることが条件です。
十分な部屋の広さと天井の高さがあり、大きな窓からは外の光が屋内に十分に入ってきます。
とどのつまり家全体の明るさがフロアプランによって最適化されており、そこに居るだけで心地よい雰囲気を醸し出しているのです。
キッチンはおよそ南側を向き、窓からは一日中気持ちのよい太陽の光が入ってきます。
ベッドルームは東向きにあり、朝起きるとやはり大きな窓から朝日の光が心地よく部屋に入る。
そしてダイニングルームは西側にあり、家族との夕食時には夕日を窓の向こうに見るのです。
。。。
「そんな理想の家あるのかよ！」と思わえるかもしれませんが。。
だからこそGood boneであり、ダイヤの原石なのです。
条件３．大規模は修繕を必要としない
そしてここからが経済面で大切な話になりますが、上記のような条件を備えながらもGood boneと呼ばれる物件は「大規模な修繕は必要としない」ものです。
つまり、ここで始めて冒頭のBone(骨)という言葉から連想される
「物件の基礎部分」
の話になりますが、Good boneの物件は甚だしい基礎部分の大規模修繕を必要とはしないものです。
基礎
配電
配管
これらはすべからく、良い状態を保っていることが条件になります。
フレームやコンクリートに至るまで、あらゆるところに大規模修繕がない状態です。
実際のところ、基礎部分に関しては完全にやり直すとなると最低でも$40,000から修繕費がかかってしまいます。
このレベルの修繕が必要となると、反対に「Bad bone」なのです。
条件４．けれども小規模の修繕は必要
さりとて、Good boneと言われる物件は小規模の修繕は必要とします。
壁のペンキ塗り
ハードウッドフロアをヤスリがけ
80年代のキッチンをリノベーション
その物件の状態にもよりますが、あなたの趣向にも応じてそれなりに手を加える必要があるものです。
とはいえ、壁のペンキ塗り程度であれば統計では$993 〜 $2,722程度の出費で済みます（自分でやれば人件費は更に節約できます）。
キッチンそのものを大掛かりに手直しする場合は統計では平均価格が$20,122となり安くはありませんが、この点も自分がどこまでアップグレードさせたいかによるものです。
Good boneだ！と決める前に
以上、"This home has good bones."と呼ばれる物件の概要をお伝えさせて頂きました。
要はGood Boneとは
「洗練されたフロアプランの結果広い空間の中に十分な自然の光も入り、大規模な修繕を必要としない物件」
を指します。
ちょっと手直しすればそれこそ新築のそれと同様のレベルに復活でき、理想的な間取りと空間を持つ物件に生まれ変わるわけですね。
そして上記の条件が一般的な概念ですが、それぞれの要素にどの程度のレベルを求めるのかは個人の感性によって違いが出てきます。
Aさんにとっては間取りがピンとこなくとも、Bさんにとって満足であれば良いのです。
ただし購入前に気をつけなければならない全ての「Good bone候補」に共通することは、とりわけ目に見えない内部の基礎工事箇所の確認です。
この点は外見からは分からず、専門家であっても専門機器を使わないと判断ができない部分です。
その為、
条件１．洗練された間取り
条件２．風通しがよく、光が十分に入る
このあたりは自分の感性で判断できたとしても物件内部に関しては分かりようがありませんから、購入前には必ず専門家に依頼して物件調査を行うようにしましょう。
