こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日、テキサスへの不動産投資機会を準備し始めていることをお伝えさせて頂きました。
テキサスでは固定資産税がやけに高く、不動産投資においては大きく足を引っ張ってきます。
それでも豊富な天然資源を始めとする手堅い成長理由があるこの州では人口増加も手堅く、加えて生活費も安いことからヒスパニック系を中心にどんどん人が流入していますので、このような条件が整ってくると不動産価値は高い確率で上昇してくるものです。
ちなみに固定資産税が高いということは
「家を買うと固定資産税が高いから、賃貸物件で済ませておこう」
そう考える人も決して少なくありませんが、私(佐藤)自身はテキサスにおいて物件購入と賃貸のどちらがいいかというとやはり物件購入の方がよいと思います。
確かに固定資産税は高いのですが、それでも家を持つ場合と賃貸する場合を比較すると大差はないからです。
例えば1年間で
固定資産税 $5,000
保険 $2,000
HOA $4,800
住宅ローン返済 $12,000(月に$1,000)
年間維持費 $23,800（1ヶ月$1,983）
これくらいかかるコンドミニアムを購入したとしましょう。
毎月$400のHOAを支払うような場所では共有場所の定期的な清掃はもちろんのこと、ジムやプール、またBBQスペースが付いているのは当たり前です。
同等のレベルを賃貸するとおよそ$1,300〜$1,400です。
1ヶ月間で比較すると
物件を購入した場合: $1,983
賃貸した場合: $1,300〜$1,400
これくらいの差ですね。ましてやHOAがかからない場合は、
物件を購入した場合: $1,583（（$23,800 - $4800）/ 12）
賃貸した場合: $1,300〜$1,400
と、いよいよ賃貸する場合とほとんど変わらないのです。
そして購入した物件の価値は高い確率で上昇し続け、10年、20年後には2倍、もしくはそれ以上になっていることも十分にあり得ます。
それならば、ごく平均的な給与だったとしても夫婦共働きであればまだ物件を購入した方が理に適うことになります。
日本人投資家が薦められるパターン
さて、そんなテキサス州ではご存知のように日本でも海外不動産投資市場の一つとして大きく紹介されています。
セミナーに参加された方もいらっしゃるかもしれませんが、そこでまず聞かないはずがないフレーズが
「22年以上の中古物件を購入して、4年間で減価償却を」
というもの。
今の日本の税法に沿って4年間で物件価格を償却できることはかなりの節税になりますから、注目を浴びないはずがありませんね。
そのスキームとしてはおおよそ、
１．ローンを組んで購入
２．購入価格を4年間で減価償却
３．物件価値が上がり、高値で売れる時に売却してローン残高を精算
このようなものです。
ちなみに物件価格には私(佐藤)から見るとびっくりするくらいの上乗せがなされているのですが（手数料は別）、物件価格にかぶせてある以上は減価償却対象になりますし、購入される方もそれを承知であれば問題はないとは思います。
いわゆる、今のテキサスではこのような「減価償却ビジネス」が通用するわけです。
ただ、このパターンで一番不安に思うのは「減価償却は出来ても、投資として本当に回るのか？」という部分。
実は、私(佐藤)のところには結構頻繁に相談のお問合わせが入ってきます。
上乗せ価格と高額な手数料が気になり、
「セカンドオピニオンがほしい」
というものです。
そこでいろんな方々から資料が送られてきますが、いずれを見ても気になるのは
⇛ 支出の見立てが甘いこと
⇛ 配慮されていない支出項目があること
です。それでいて資料のキャップレート（実質利回り）は4%にも達していませんから、非常に不安になります。
いざとなれば途中でも「売却」という最終手段もあり得ますが、売却するにもそのプロセスでは
修繕費用
マーケット費用
エージェント費用
等の様々な費用がかかってきます。
売却までに十分に価値が上がって、ローンを精算してかつ売却にかかる全ての費用を賄えることを願うばかりです。
4年間償却に驚かれる
そしてテキサス投資について繰り返しお問い合わせを頂くと同時に、
「テキサス州の投資を支援して頂けませんか」
という依頼が多くあります。
減価償却費として収入の見方が出来るとはいえ、さすがに結構な額が上乗せされていると同時に手数料も高額となると、さすがに二の足を踏んでしまう方が多いのです。
この点は私(佐藤)も問い合わせを頂きながらも、長きに渡り躊躇するものがありました。
確かに、私(佐藤)自身がお手伝いさせて頂く場合は物件への上乗せ価格はゼロですので（一介の不動産エージェントに過ぎませんし）、アメリカ人が購入する場合と同じ価格でのご購入をお手伝いすることは可能です。
とりわけ減価償却後に売却ではなく、バイアンドホールドで長期保有し続けたいという方は少しでも安く購入した方がよいと思います。
ただし、やはり高い固定資産税と保険料を考えるとリスクも大きい為に投資支援に躊躇し続けていたのです。
それでも繰り返しご要望はありますので、ここにきて私の方でもテキサス不動産投資の機会をご提供できるように準備を開始することにしました。
ただし、前提としてはキャッシュの割合を安全なレベルまで高めて頂くことです。
私(佐藤)の方も購入だけお手伝いして「後は知りませんよ」というわけにはいきませんから、最初の購入の段階で危険水準にならないレベルでスタートして頂けるように、それなりにキャッシュをご用意できる方に絞らせて頂くつもり。
そしてテキサス州内のエリアで最初に選んだのは
ダラス・フォートワース地区
です。
他にも候補地区はいろいろありますが、テキサス州の中でも物件価格上昇が極めて手堅い地域の一つです。
かつ、狙い目はちょっと北の郊外。
これを実現するべく、地元でも評判のよい現地不動産管理会社と提携して現在準備に奔走しています。
ちなみにこの不動産管理会社のオーナーは正直で、’
「いや、ローンを組んでの投資は結構キツイぜ。大丈夫か？」
とのこと。
「なんで日本人はわざわざ投資するんだ？」
と聞いてくるのでカクカクシカジカと、今の日本の税法では22年以上の中古物件なら4年間償却が可能なことを説明すると
「Holy Cow！！（なんてっこった！！）」
と電話の向こうで叫んで驚いていましたよ（笑）。
そういうことであれば、全面的に協力するとのこと。
不動産投資で成功するには、このような地元を知りつくしたプロの手助けは必須です。
ダラス・フォートワース地区においては、まずはこの不動産管理会社を通して投資の道をつくってみたいと思います。
明日から、ダラス・フォートワース地区の経済圏をご紹介させて頂きます。
