こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
数日話がそれましたが、ダラス・フォートワース地区編に戻ります。
これまでの検証でダラス・フォートワース地区では不動産需要の三大要素
人口
人口動態
賃金・労働
といった条件を十分に満たしていることが分かりました。
このようなレベルにある不動産市場に投資した後でその不動産価値が甚だ大きく下がる時があるとすれば、甚だ異常な事態が起こった時です。
例えば2007年から大きく表面化し始めたサブプライム問題はその後の世界金融危機にまで発展しましたが、アメリカでは不動産価格の大暴落が発生しました。
このような場合はおしなべて全米のどこでも不動産価格は大きく下がってくるものの、その下落率には明確な違いがあります。
ニューヨーク州、カリフォルニア州、フロリダ州のような人口も多く著名な場所では下落率は目も当てられないくらいでしたが、その一方でアーカンソー州リトルロック市やテネシー州メンフィス市のような地味な不動産市場では下落率は相対的にかなり低いものでした。
いずれにせよ、前回のサブプライム問題がその後に伝えてくれた教訓は
「不動産価格の暴落が起こっても不動産需要が続く限りは根本的な不動産価値は損なわれず、不動産価格はいずれ戻る」
ということです。
サブプライム問題レベルの大惨事が再び起これば向こう数年間不動産価格が下がり続けることは免れないにせよ、慌てずに10年単位で見守り続ければ価格は戻る可能性が非常に高いと言えます。
ダラス・フォートワース地区の不動産価格変化
その意味では、ダラス・フォートワース地区の10年前の下落ぶりはどのような感じだったのでしょうか。
例によってセントルイス連邦銀行の統計資料からグラフを引っ張ってきます。
ダラス郡住宅価格推移 - ダラス地区
タラント郡住宅価格推移 - フォートワース地区
。。。
いかがでしょうか。
なんだか、あの不動産大暴落と世界金融危機はダラス・フォートワース地区にはあんまり関係なかったようです。。
ちろっと下がり、むしろそこで力を貯めて一気にジャンプアップしたようにも見えますね。
そしてグラフ上で見ると、タラント郡の方はよりシャープに不動産価格が上昇し続けていることが分かります。
このグラフの水位が来年になったらガクンと下がるかというと、それはちょっと考えにくい。
むしろ蓋然性でこれらの市場を捉えるのであれば、不動産需要の三大要素をしっかりと満たしていることを知っている私たちとしては、今後もダラス・フォートワース地区の住宅価値は上昇し続ける可能性が非常に高いと言えるのです。
それでは、ダラス・フォートワース地区ではどのあたりの地域の物件を狙うべきなのでしょうか？
今日から、これらの不動産市場で狙い目の場所を見ていきましょう。
投資に適した地域の味方
まずは投資に適した地域の考え方から深堀していきます。
ひと度あなたが投資したい不動産市場を定めたら、今度はその不動産市場の中でも
「どの地域にするべきか？」
を明確に絞っていかなくてはなりません。
不動産はそもそもが地域市場ですから、各州ごとに不動産市場の事情は全く異なってきます。
また州ごとに違うと同時に広大なアメリカでは一つの州を一つの国と見てもよいくらいですから、その州(国)の中でも各所により特徴があるのです。
例えばテネシー州メンフィス市場にしても、同じメンフィス市の中でも
投資してよい地域
投資してはまずい地域
があります。
ひとからげに「横浜のワンルームマンションに投資」とはいっても横浜市内の各地域で事情が違うように、アメリカでも同じ市内でも事情が全く違うわけです。
つまり、「アメリカの○○市で不動産投資したい」とはいえ、その市の中でもより限定した地域に絞り込む必要があるわけです。
以前、日系の企業さんが出されている投資物件紹介のパンフレットを拝見したことがありますが（複数の投資家さんがセカンドオピニオンをお願いしますと送ってくるので。。）、それを見ると地域の違いに配慮した様子は伺えませんでした。
私(佐藤)から見ると「いや、この地域はやめたほうがいいのでは。。」と思える物件(地域)が多く、市内に満遍なく網羅されている候補物件を見ると投資家の利益を本当に考えているのかな？と思える場合も少なくありません。
要はそれくらい、同じ市内でも地域にはこだわった方がよいのです。
不動産投資そのものは物件を購入したら終わりではなく、まさにそこからがスタートとなりますから、その意味では土俵選びにこそしっかりと力を入れる必要があります。
「安く購入できた！」
と喜んだところで、その土俵に盛られている土が悪質だったしたら。。
せっかく不動産というお金を生み出してくれるはずの資産を購入したとしても、土俵が悪ければ思うようにお金は生まれてこないもの。
そこで、不動産物件を語る前に投資対象の地域は極めてその地域でも良質な場所に絞り込んでいくことが肝要となります。
そしてその良質な地域を見極めていくのには、ちょっとしたコツがあるのです。
明日、ダラス・フォートワース地区の中でも投資候補となるべき地域に選び方についてお伝えさせて頂きます。
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