その不動産市場で不動産管理会社を選ぶコツは 〜 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日はダラス・フォートワース地区における不動産投資に適した地域の見方についてお伝えさせて頂きました。

不動産はよく「ロケーション、ロケーション、ロケーション」と言われるように、物件そのものを選ぶ前に立地を選ぶことの方がよほど大切です。

世界中でその名を知らない人はいないマクドナルドハンバーガーを世に広めたレイ・クロックも

「私の仕事はハンバーガー屋ではなく、不動産だ」

と周囲に語っていたといいます。

ハンバーガーを作ってから売るまでの工程を完全にマニュアル化し、フランチャイズ制度というビジネスモデルを世に広めた実績も去ることながら、実はそれ以上にレイ・クロック自身がこだわっていたのは出店の立地。

つまり、いくら手軽においしいハンバーガーを量産したところで店の立地が悪ければ売れるものも売れない。そのことをレイ・クロックはよく理解していたわけです。

これと同じことは不動産投資についても言えます。というよりも不動産投資こそ、この立地については強調してもしすぎることはないのです。

そしてここでいうアメリカ不動産投資においての立地とは、

フリーウェイに近い

近隣にショッピングモールがある

職場に近い

等の「テナントの視点に立った、生活に密接した利便性」の話のみのみならず、投資家としての視点は

「この地域はそもそも賃貸に適しているのか？賃貸を長期に必要とする人々が多い地域なのか？」

という、この考え方が極めて大切です。この詳細については昨日までにお伝えした通り。

そして不動産投資の場合は、更に立地だけでは終わりません。

マクドナルドの場合はひとたび立地を押さえれば後は自社のフランチャイズシステムが機能しますが、不動産投資の場合は立地を押さえた後でも他社の力を借りる必要があるからです。

そして他社の力とは、不動産管理会社のこと。

適した立地を選んで物件を購入するのは大前提ですが、その大前提を押さえた上でもそこからお付き合いが始まる不動産管理会社の選定はより大切になってきます。

そしてこの考え方はダラス・フォートワース地区のみならず、全ての不動産市場で共通する話なのです。

そこで今日から、あなたにとって新しい不動産市場で適切な不動産管理会社を選ぶ為のコツについてお伝えさせて頂きます。

投資の成否を決める不動産管理会社

不動産投資を始める場合、ほとんどの方は物件選びに一生懸命になります。

これはこれでもちろん正しい姿勢なのですが、物件購入そのものはあくまでも入り口でありスタートに過ぎません。

私(佐藤)のような不動産エージェントの役割は物件購入契約が終了して無事にあなたが新オーナーとなった時点でサポートが終了しますが、その契約期間は通常30日〜45日程度と実に短いもの。

そこから先、投資家であるあなたが物件を保有する期間中お付き合いを続ける相手は不動産管理会社であり、不動産エージェントよりも不動産管理会社との付き合いの方が遥かに長くなるのです。

ましてやあなたの大切な物件を長期に渡り管理を託すわけですから、安かろう悪かろうではなく、しっかりとした管理会社を選ぶ必要が出てきます。

そこで、不動産管理会社はどのような基準で選ぶべきなのでしょうか？

答えから先にいうと、

「良さそうだと判断する不動産会社の目安をつけて使い始め、後は使いながら相手の仕事レベルを判断し、かつ相性が合うかを見るしかない」

ということになります。

まずは大枠の基準を定めて

「まあ、ここは使ってみても大丈夫そうだろう」

という不動産管理会社を選び、実際に使い始めるのです。

そして実際の管理レベルは物件管理を任せてみないと分からない部分は多々あります。

厳密にいえば、何事もない時ではなく

修繕箇所が発生してくる

その知らせを受け、それに対して指示を出す

その対応の具合を見る

等の、何事かが起こった時の対応を観察する必要があるのです。

その時に

相手方のレスポンスの早さ

対応の丁寧さ

対応の早さ

仕上がり報告の仕方

等を見ると、仕事レベルが如実に分かってきます。

管理会社との相性もある

また先に「相性」という言葉を使いましたが、面白いことに不動産管理会社と物件オーナーの間には相性もあります。

Aさんにとっては良いと思える管理会社

でも

Bさんにとっては最悪の管理会社

ということがよくあります。

そしてここに起因するのはほとんどの場合が

「コミュニケーションの問題」

によるもの。何かのきっかけで意思疎通がうまくいかずに誤解が誤解を生じ、

「この管理会社は信用出来ない」

ということもよくあるのです。

そこで、不動産会社は実際に使い始めながらそのレベルを測りかつあなたと相性が合うかを見ていかなければなりませんが、まずもってスタートする上での管理会社を選ぶ大枠の基準は定めておく必要があります。

言い換えると、最初に必要なのは「不動産会社選びの成功率を高める基準」です。

完璧とはいかないまでも、そもそも間違いが起こりにくい不動産管理会社の選び方をもって最初の不動産管理会社を選ぶことで、その後で何度も管理会社を変える必要がないようすることが可能になります。

そこで、

「アメリカ不動産運用のスタートラインに立つ上で、間違いが起こりにくい不動産会社の選び方」

について、深く掘り下げてみましょう。

明日に続けます。