その不動産市場で不動産管理会社を選ぶコツは 〜 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日は特定の不動産市場において不動産管理会社を選ぶコツについて、前座のようなお話をお伝えさせて頂きました。

私(佐藤)自身はアメリカの不動産業界には管理から入りましたので、少なくともアメリカの不動産管理については多少は語れるつもりです。

実際に数多くの管理会社を見てきましたが、不動産管理に関する法律が統一されている一方でそのサービス内容については各社により大きな違いがあります。

そもそも不動産管理業自体がそれほど大きく儲かるビジネスモデルではなく、管理会社として安定していくためにはパイを大きくせざるを得ないものです。

そしてあまりにもパイを大きくしすぎると、今度は人を増やさないことには管理が行き届かなくなるという実情があります。

その為、通常不動産管理会社は

「管理料は家賃収入の○%」

と紹介していますが、実際には家賃収入から一定の割合をサービス料として受け取るだけでは経営が安定しませんので、

新規リース手数料

更新契約手数料

様々なオプションサービス

等、課金どころを設けているものです。

そこで他社と比較した上での競争力を出すことになりますが、あまりにも安い管理会社は今度は

「本当にきちんと管理しているのか？」

という不安が出てきます。

実話ですが、ある方がアメリカに不動産物件を購入した後に管理会社と契約を結んで物件管理を委託していました。

管理料は毎月きっちり引かれているものの管理会社に連絡をとっても全く反応がなく、仕方なく現地に向かったところ全く管理がなされていなかった、という悲惨なケースもあります。

また、

「きちんと管理しています」

と言いつつ、実際には手を抜いた管理がなされていることもあるものです。

結局のところ本当に管理しているかどうかは見えませんから、一番最初の段階で間違いのない管理会社を選ぶことはとても大切になってきます。

そこで、あなたが管理会社を選ぶ上ではどのような基準を持つべきなのでしょうか。

今日は

「アメリカ不動産運用のスタートラインに立つ上で、間違いが起こりにくい不動産会社の選び方」

についてお伝えさせて頂きます。

他者の評価を見る

近年、私(佐藤)が何かしらモノを購入する時はパターンが一定化してきました。

１．アマゾンで商品を探す

２．詳細説明を読む

３．評価を読む

４．モノを決めたら、他社サイトと価格を比較する

大体このような感じ。

とりわけ「３」については、あなたもそれなりに確認するのではないでしょうか。

ありきたりなコモディティ商品ならまだしも、

滅多に買わない高額な商品

出張先のホテル

この類に関しては実際に使った人の声は非常に参考になるものです。

これと同様で、あなたが不動産管理会社を選ぶ場合はその会社を実際に使った人々の声は重視するようにしましょう。

もちろん評価が全て最高評価、ということはほぼあり得ません。

昨日もお伝えしたように相性もあり、人と人とのやりとりでちょっとした相違から関係が悪くなり、

「この管理会社は最悪だ」

と評価されている場合もあります。

ある人は5段階評価中最高をつけているかと思えば、別の人は同じ内容で全く正反対の評価をしているというのはよくあること。

そこで評価を見る場合は、そこにあるコメント全てに目を通してその管理会社の全体像を掴むようにしましょう。

評価そのものの絶対数が少ないようであれば、そもそも経験の浅い管理会社である可能性が高いですから避けた方が無難です。

そして多少のマイナス評価が付きながらも、同じ内容で別の人は最高評価をつけていたり、あるいは全体的に4や5の評価が多い場合は選択対象としてよいと思います。

不動産会社の住所を見る

そして間違いが起こりにくい不動産会社を選ぶもう一つのコツは、

「その管理会社の住所を見る」

ことです。

こんなこと教科書には書かれていませんが、私(佐藤)は経験上からその管理会社の立地を結構重視しています。

例えば、物件を選ぶ際に大きな基準になるのは「学区」ですね。アメリカの場合は学区と治安は比例する傾向があります。

実際、あなたが物件を購入する際には学区の良い地域の物件を選んだ方がその物件価値は守られ易い傾向があるのは事実です。

そしてこの考えは不動産管理会社を選ぶ際にも同じことが言えます。

治安の良い場所に立地している不動産管理会社

治安が良くない場所に立地している不動産管理会社

この2社を比較した時に、前者を選ぶことは必須なのです。

治安が良いと言っても高級住宅地に隣接するようなオフィス外に本社を構える必要はないのですが、あえて定義すると

「その地域でも治安が良く、それなりのオフィス賃料を支払っている管理会社」

です。

冒頭にもお伝えしたように不動産管理という仕事は手を抜こうと思えばいくらでも抜けるものです。そうすると

社員の士気

倫理観

チームワーク

これらのレベルが少しでも高い管理会社を選ぶ必要があります。

「その地域でも治安が良く、それなりのオフィス賃料を支払っている管理会社」

というのは上記3つの条件が最悪、という可能性は少ないものなのです。

いずれにせよ相性の問題もありますので管理を委託して使い始めてみないことには分からない部分もありますが、少なくとも不動産投資を開始する上でのパートナー選びは上記のように

１．他者の評価を見る

２．治安の良い場所にオフィスを構える

最低でもこれらの条件を満たしていると、間違いが起こりにくい不動産管理会社にあたる可能性が高くなる傾向があります。

ちなみに今回のテキサス投資機会の準備にあたり、ダラス・フォートワース地区でも現地管理会社を選定する上では上記２点をクリアした複数の管理会社から選抜しています。

あなたがアメリカの新しい不動産市場で自分で不動産管理会社を選ぶ場合にも、上記のような点に留意してみてください。