こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日は私(佐藤)が常々
「せめて一軒目は現金で購入を」
とお伝えする理由について、補足を兼ねてお伝えさせて頂きました。
現実の投資は予想値どおりには進みませんから、逃げ道を確保しながら前に進む意味では十分な現金を確保できるように借金は無くしておく必要があります。
これが不動産投資ではなく自分の住居用物件となった場合はどうでしょうか。
この場合は自分の収入から住宅ローンを支払うことになりますので性質がそもそも投資とは違いますが、アメリカ国内で自分の住居物件を構えながら不動産投資も検討される方にとってはまずは投資以前に
「自分の住宅ローン支払いはいくらが上限であるべきか」
はしっかりと理解しておく必要があります。
投資以前に自分の住居用物件を昨日の話しと同様に危険水準のないれレベルで住宅ローン返済を続け、そしてそれ以上に余裕が出て初めて不動産投資を検討するべきなのです。
そこで今日は、アメリカ在住の方々が自分の住居用物件の価格上限を検討する際に理解しておくべき概念についてみていきましょう。
「ハウスリッチ・キャッシュプア」を避ける
巷で使われるアメリカ不動産の用語で
「ハウスリッチ・キャッシュプア」
というものがあります。無理に訳すと
ハウスリッチ = 家・金持ち
キャッシュプア = 現金・貧乏
です。
ここでいう「家」とは家の所有率のことです。
専門用語ではEquity（エクイティ）といいますが、例えば
50%の融資率なら50%の所有率
40%の融資率なら60%の所有率
30%の融資率なら70%の所有率
20%の融資率なら80%の所有率
と、自己資本比率が高ければ高いほどEquity（エクイティ）は高くなり、100%の所有率に近づく程
ハウスリッチ（この不動産資産は自分の所有物）
という状態に近づいていくわけです。
ところが財務諸表でみるとよく分かりますが、家の所有率が高まるということはあなたの現金の多くが不動産資産に転換されていることになり、現金が少なくなっている状態ですから
キャッシュプア（現金がない状態）
になってしまうのです。
そうすると、家の所有率が高いということは借金も少ない健全な状態ではあるものの、同時にあまりにも現金が手元にないといざという時に困ってしまいます。
車の修繕で多額の費用が発生した
事故を起こして新車を購入する必要が出てきた
入院と治療で多額の支払いが発生した
など、先々に予想外の大きな出費が必要になった時のためにも現金は残しておく必要があり、不動産資産に転換する現金と手元に残す現金のバランスはよく考えなくてはならないのです。
手元に残す現金の割合
そこで、現金として手元にはいくらぐらい残しておくべきでしょうか。
素因数的に考えるのであれば、考えておくべき基準は
１．ローン返済額
２．収入に対する借金の割合
です。
この2つをきちんと押さえておけば、「ハウスリッチ・キャッシュプア」の状態になることはありません。
詳細をみていきましょう。
ローン返済額
毎月のローン返済はあなたの財務状況がどうなろうとも容赦なく続きます。
そこで、理想としては向こう一年間は仮に収入がなくともローン返済が続けられる現金は確保したいところです。
毎月$1,000のローン返済なら、$12,000以上は手元に現金を残すのが基準となります。
収入に対する借金の割合
毎月の収入と支出において収入に対する借金の割合を
debt-to-income ratio（デット・トゥー・インカム・レシオ ）
と言います。
この場合の借金とは住宅ローンのみならずカーローン等の支払責任がある借金全ての合計を指します。
例えば毎月の収入が$4,000であるのに対し、毎月の借金合計額が$1,500であればdebt-to-income ratio（デット・トゥー・インカム・レシオ）は
37.5% = （$1,500 / $4,000）
です。
ただし、収入に対する借金の割合は30%以下に抑えるのが理想と言われています。
上記のように収入が$4,000であれば、毎月の借金合計は
$1,200（$4,000 × 30%）
以下に抑えるのが理想ということです。
このあたりは最低限の基準ですが、
１．ローン返済額 ⇛ 向こう12ヶ月は収入なしで返済できる現金
２．収入に対する借金の割合 ⇛ 収入に対する毎月の借金の割合は30%以下に
この2点を押さえておけば、緊急の自体に現金が搬出出来ない「キャッシュプア」にはならないものです。
。。。
そこで、この2点から逆残すれば
「いくらぐらいまでローンを組んでもいいのか」
が見えてきます。
例えば上記の例で毎月の収入が$4,000だとすると、全ての借金の合計額が$500であれば
$700（$1,200 - $500）
までは住宅ローン返済に当ててもよい計算になります。
また
頭金可能額 = 現在の貯金残高 - $14,000（$700の1年分）
で計算されますから、この頭金をもってこちらのようなサイトを使えばいくらまでを住宅価格上限とするかが見えてくるのです。
そしてその結果が「ハウスリッチ・キャッシュプア」の状態にはならない住宅価格になってきます。
自分の住居用物件としてはこの状態を保ってて始めて、それから投資物件に目を向け始めることが出来ます。
また今回の例は$4,000の収入でキャッシュプアにならないための基準ですから、本当に最低限となります。
ここからさらに今度は不動産投資物件を購入する場合は、やはり米国外から投資される方々と同様に
「一軒目は現金購入」
とした方が無難だろうと思います。
