In-law suite（イン・ロウ スイート）に投資してみる ~ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アメリカでは「In-law suite（イン・ロウ スイート）」と呼ばれる建物があります。

ハワイの方では「Ohana unit（オハナ・ユニット：多分お花からきた名称）」、アメリカ本土の中西部では「Casitas（カシタス：小さい家の意）」と呼ばれています。

何のことかというと、いわゆる日本の建物で言う離れ（はなれ）のことで、ある程度の広さのある同じ敷地内に建つ母屋（主となる住居）から離れた場所にある建物のことです。

このIn-law suite（イン・ロウ スイート）は広い土地を所有する人々にとっては検討の価値がある、案外知られていない投資対象でもあります。

今日は、投資家としての目線で「In-law suite（イン・ロウ スイート）」についてみていきましょう。

In-law suite（イン・ロウ スイート）の概要

日本で離れと呼ばれるIn-law suite（イン・ロウ スイート）についてはその用途は日本もアメリカもほぼ同じだろうと思いますが、主には下記のようなパターンがあります。

ホームオフィスとして：

アメリカでは個人事業者数は年々増加する傾向があります。

起業する若者や副業をもつ会社員等が自宅敷地内にあるオフィスとしては、住居空間とは分けて仕事の集中する為の場所として使用することがしばしばあります。

ゲストハウスとして：

遠方から訪ねてくる友人・知人を泊める場所としてIn-law suite（イン・ロウ スイート）は最適です。

プライベート空間である母屋とは離れた場所でゆったりとくつろいでもらうことで、お互いに気を遣うことなく気持ちよく過ごせるわけです。

独立した子供の一時的居住空間として：

大学卒業後の子供が家を出ない場合でも、暮らす場所だけは離れにして生活空間を家族と分ける場合があります。

きちんとした家庭では家族内でルールを設け、家族であっても子供に家賃を払わせています。

現在は1ルームでも都市の近郊になると家賃が高い為に家族に支払うことで家賃を抑え、経済的にも十分に稼げる力量を付けたら家を離れていくわけです。

両親の為：

反対に、子供ではなく両親が暮らす場合もあります。

嫁姑問題などは今も昔もありますが、一昔前とは違い暮らす場所は別々にすることが一般的です。

アメリカでは早くからこの感覚があり、同じ家族といえども「息子（娘）夫婦とは暮らす場所を分けたい」というシニア世代がほとんどになります。

そんな中、シニアリビング施設等に入ると毎月かかる費用がばかになりませんから母屋を離れてそこに両親が移り住む場合があるのです。

短期・長期の賃貸物件として：

そして言わずと知れた、賃貸物件としての使い方があります。

離れは基本的にサイズが大きくありませんので基本的には独身用の賃貸物件となりますが、とりわけ都心に近い立地であれば

・大学に通う学生

・社会人になりたての若者

・一時長期出張者の単身赴任者

等にニーズがあるわけです。

ここでは用途の一部をあげましたが、一戸建てを広い土地に所有している場合はIn-law suite（イン・ロウ スイート）の建築を積極的に検討してよいと思います。

売りに出されている物件広告でその詳細に

「この一戸建て、裏庭には完全住居用のキッチン・フルバス付の1ベッドルーム、In-law suite（イン・ロウ スイート）が付属しています」

などと宣伝されていたら、多くの人々の興味を引くと思いませんか？

例えばその土地の母屋物件が「3ベッドルーム/2バスルーム」の間取りであった場合、そこに加えて「1ベッドルーム/1バスルーム」が加わるわけですからこの場合は「4ベッドルーム/3バスルーム」を売りに出すのと変わらないわけです。

そうすると全体として価値が上がらないはずがありませんから、投資対象として検討する余地は大いにあります。

In-law suite（イン・ロウ スイート）のケーススタディ

一つ実例をご紹介しましょう。

私の知り合い（女性）はこのIn-law suite（イン・ロウ スイート）パターンで自分の懐から出すお金をマイナスに、すなわち母屋と離れの2つを見事に黒字運営にしています。

彼女の手法はこうです。

まず彼女は広い裏庭を持つ一戸建てを購入しました。裏庭は随分広く建物面積の2倍ほどです。

まず一戸建てにしばらく暮らしていましたが、間もなくして彼女は裏庭に「2階建ての5ベッドルーム」を新築したのです。

その5ベッドルームを完成させてから彼女は新築の1部屋に引っ越し、元々の母屋（だったはずの一戸建て）を家族世帯に賃貸に出しました。

これだけだと、母屋（元々の一戸建て）と離れ（のはずが母屋より大きい5ベッドルーム新築）の双方のローン返済に苦しくなりますね。

ところが彼女が最初から狙っていたのは母屋からの家賃収入だけではありません。

新築5ベッドルームの2階には4つのベッドルームを同時に作ったわけですが、これらの部屋を「ルームシェア」として賃貸に出したのです。

彼女が暮らす近辺はロサンゼルスダウンタウンに通うのにも便利な郊外の街。

賃貸需要にも事欠かないわけですが、家賃相場としては

母屋（一戸建て） $1,500

ルームシェア $700

くらいと見積もられますから、

$4,300($1,500 + ($700 × 4))

もの収入を毎月入れているのです。

今の為替レートで毎月48万円の収入ですが、日本の感覚でいえば恐らく10戸前後のアパート物件を所有しているようなものではないでしょうか。

結果として彼女は自分のポッケから支出することなく、母屋と離れの双方の住宅ローンを返済し続けています。

明日に続けます。