こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日から、あなたがアメリカで不動産物件を購入する際に値段交渉が有利になり得る要素についてお伝えしています。
一軒、普通の人が見ると引いてしまいととても購入しようとは思えない物件でも、その実きちんと向き合っていくと大きなチャンスにひっくり返ることがよくあります。
昨日お伝えしたキッチンの例など典型的なもので、キッチンの古さからなかなか物件が売れないという売主も多いものです。
この場合はそのキッチンのリノベーションを十分に賄える金額を値引きして頂いて、物件購入後に実際にリノベーションを行うことで物件の価値そのものを上げることが可能になります。
このようなチャンスはちらほらと出てきますから、物件購入を検討している際に不具合が発見されたらあなたの不動産エージェントにどのように対応できるかをまずは相談しましょう。
その他の実例について、今日も続けます。
HOAが支払われていない
コンドミニアムを購入する場合に大概は付属してくる毎月の支払いに「HOA Fee」があります。
HOAとはHome Owners Association（ホームオーナー組合）の略称ですが、コンドミニアムは複数の世帯が同じ構内を共有していますから毎月オーナー全員でお金を出し合って共有部分の管理をHOAが行っているわけです。
ところがこの部分は物件情報には出てきませんが、このHOA Feeを滞納してしまっているオーナーがいたります。
この点は州ごとに規定に違いがありますが、例えばテキサス州の場合は半年以上HOA Feeを滞納してしまうと物件を抵当に入れられる可能性すらあるくらい厳しいものです。
けれども延滞期間の規定がない州においては軽く数年間のHOA Feeを滞納し続けたままでしらばっくれている人も。
ただし、いざその物件を売りに出そうとしても借金をきちんとしないことには売るに売れないために身動きがとれないわけです。
そこであなたが「買いますよ」と白馬の騎士の如く現れたらどうでしょうか。
とはいってもその白馬の騎士はしっかりと借金分を物件価格から値引いてもらうのですが、売主にしてみれば渡りに船で問題が解決されるわけですから、心理的にも付属的な交渉に快く応じてくれる可能性が高くなるのです。
「この物件は借金がある」
と聞けば普通の人はひいてしまいますが、そこはチャンスに変えて物件を安く購入するきっかけにしましょう。
地下室に水気がある
物件の中には地下室を持つものが多々あります。
その地下室は倉庫に使われていたり、はたまた住居用に使われていたりと用途は様々です。
ところが古い物件になるとこの地下室の湿度が高く、カビが確認されることがあります。この点も実際に現場を見ないことには初期の物件情報からだけでは決して分かりません。
普通に考えれば、
「この物件は土台に問題がある！」
と引いてしまうものですが、この場合は「地下室への水漏れの程度」をよく確認するようにしましょう。
晴れの日でも地下室に絶え間なく水がツーと流れてくるようでは深刻な土台部分の欠陥が疑われますが、仮に水気があった場所にカビが確認されたとしてもそこにあるのが「水の跡」程度であれば、目くじらを立てる必要はないのです。
地下室の片隅に水の跡が残っており、カビが生えている場合は大概はその箇所の地上部分あたりには屋根から地上まで伸びた雨樋があるはず。
もし実際に縦に伸びる雨樋があれば、原因はほぼ確実にそれです。雨の日に屋根に振り落ちる雨が集められた水量が地上に導かれて流れていくわけですが、地上では一個所にバシャバシャと結構な水量が落ち続けるために、その水の一部が地下に沁み込んでくるわけです。
この場合は下まで伸びた雨樋を横に伸ばすことで水を逃がしてあげれば、同じ現象が再発することはありません。
そしてこの場合も水漏れが原因で地下への浸水があったことは事実ですから、この処置を正当な理由として値引きして頂くことが可能になるのです。
売主にしてみれば多くの人々が地下室への浸水が確認できる理由で契約がダメになるとすれば、買ってくれる人がいれば喜んで値引きしてくれるものです。
そこで値引きした額で物件にダメージがある部分は処置をし、かつもう$30ほどかけて延長用の雨樋を購入すれば問題は解決します。
古い屋根
物件の中で「その部分全てを変える必要がある」、となった時に一番お金がかかるのは間違いなく屋根の張替工事です。
物件そのものはどうしても経年劣化が起こるわけですが、屋根もまた同様に経年劣化を起こします。
ましてや屋根の場合は屋内のシステムとは違い、一年中かつ四六時中、太陽・雨・風に晒されているわけです。
その為に平均的な屋根の寿命は25年と言われていますが、ここでもしあなたが興味のある物件の屋根が20年～25年とほぼ寿命に違い場合はここでも交渉のチャンスがやってきます。
「こんな古い屋根の物件は嫌だ」
と敬遠するのではなく、屋根を張り替えた場合の正当な価格を予め見積もり、その屋根を張り替えるのに必要だろう改築費用を十分に賄える額を値引きしてもらうのです。
そしてここがポイントですが、屋根の寿命は25年とはいうもののそれはあくまで目安。
食べ物の賞味期限にしても実際にはその賞味期限の翌日には食べても大丈夫なのと同様に、屋根の場合も平均といわれる寿命を超えても
「そろそろ寿命だから交換しよう」
と急ぐ必要はないのです。
そして現実には、「大抵の屋根は40年以上は持つ」という事実があります。
そこで、
「この屋根はそろそろ寿命ですから」
と大きく値引き交渉したとしても、購入後に実際にすぐに修繕を行うか否かはあなた次第ということです。
古い屋根を理由に値引きを依頼するのは理に適う行為ですから、遠慮なく値引きは依頼しましょう。
その上で、実際に修繕を行うのは
「雨漏りがどうにも酷い」
等のどうにもならない事態になってからでも遅くはないと思うのです。
。。。
昨日から物件の不具合を交渉のチャンスに変えるパターンについて、いくつかお伝えさせて頂きました。
普通の人が見て
「この物件はこの部分がヤバい！」
と引いてしまう場合でも、実際にはむしろチャンスに変えられるパターンは数多くあります。
不動産という現物の箱モノに経年劣化はつきものですが、その劣化からくる物件のダメージへの必要修繕をむしろチャンスに変えるように心がけておきましょう。
