不動産投資の実例（クロージング：2018年11月）〜 最高レベルのキャップレートを目指す ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

「セナの2センチ」という言葉を聞かれたことがありますでしょうか。

かつてF-1のトップドライバーだったアイルトン・セナの神業に付けられた言葉です。

プロのドライバー達にとって極めて難しいコースはかの有名なモナコサーキットだといいます。

市街地をかなりの猛スピードで走るわけですから、整えられたレースコースとは比較にならない難しさなのだそう。

そしてプロドライバー達がこのモナコサーキットのカーブを曲がる時には、それこそ200キロを超える猛スピードでコーナーに突っ込んでいきます。

コーナーを曲がる車体はその前方が猛スピードでの中で壁ギリギリまで近づき、コーナリングを駆け抜けていくのです。

そしてアイルトン・セナが猛スピードでコーナーを抜ける時、彼の車体と壁の距離はなんと2センチであったといいます。

私達が普通に車を運転してカーブを曲がる時、そこに壁があるとしたら普通のスピードで走り抜けても2センチに詰め寄ることなど不可能に近いのではないでしょか。

それを200キロを超えるスピードでコーナー壁から2センチまで寄せ、そこから一気に駆け抜けていくというのですから常識を逸するプロの所業とはこのこと。

このような勝敗を決めるコーナー勝負に対し、ギリギリまで詰め寄る神業を拝して「セナの2センチ」と呼ばれるわけです。

大げさと言われてしまうかもしれませんが、私(佐藤)は不動産投資においてそこに極限のリターンを求める時、いつもこの「セナの2センチ」を思い出します。

対象物件に関するあらゆる資料を引っ張り出す

プロジェクションを作成する

将来の物件価値を予想する

周辺の物件を精査する

などなど、これら物件に影響する数字と向き合う作業の一つひとつが私(佐藤)にとってはコーナーギリギリまで詰め寄る作業なのです。

その目的はただ一つ、

「投資リターンを最大化すること」

これにつきます。

そもそも、投資予測に関わる変数は決して難しいものはありません。

いわゆる鶴亀算のレベルで

「出す（支出）を抑えて、入れる（収入）を増やす」

このあまりにも基本的な概念をどこまで突き詰められるかが勝負なのです。

簡単に整理すると「入れる（収入）」の要因はほぼ家賃収入に限定されてくるのに対し、「出る（支出）」の要因は

物件価格

物件管理料

固定資産税

家屋保険

空室率

ローン返済

等、複数の要素があります。

収入となる家賃そのものは

物件の間取り（ベッドルームとバスルームの数）

生活フロアスペース（スクエアーフット）

から定められる市場家賃価格にほぼ縛られてしまいます。

例えば同じ間取りでほぼ同じフロアスペースであるご近所の物件において

A ... $1,000

B ... $1,300

と、$300も差があればテナントはどちらの物件を選ぶかは自明の理。

$300の差額を理由付けられるだけの条件がないかぎり、Bにテナントがつくことはほぼ期待出来ません。

すなわち、あなたが期待する家賃収入はどうしても市場賃貸価格のレベルに縛られてしまうわけです。

そうすると、ほぼ限られた収入条件の中で最高のリターンを求める為には「徹底して支出を抑える」ことが大切なのです。

そして

「入れる（収入）」

「出す（支出）」

この乖離が大きくなればなるほど、「セナの2センチ」に近づいていけることになります。

今日から、今のアメリカ不動産市場において「セナの2センチ」よろしくキャップレートを最高レベルに近づけた投資実例をご紹介します。

投資実例：東京在住 K.F.様

(イメージ写真です)

Fさんからお問い合わせを頂いたのは本年の3月でした。

何度かのメール交換とスカイプ面談でお互いの認識をレベル合わせし、また私(佐藤)の日本一時帰国時に実際にお会いしてFさんが求める投資条件を完全に理解することが出来ました。

余談ですが、私(佐藤)は人様の不動産投資をお手伝いする際には基本的にメールのやり取りだけでは事を前に進めないことにしています。

不動産物件はメール交換だけで話を進めるにはあまりにも金額の大きい買い物ですし、いくらメールだけでアメリカ不動産物件取得の手続きは完了出来るとはいえ、人様の不動産投資を成功に導くにはメール交換する程度では不十分だからです。

それこそ今のようなデジタル化社会の中にあっても、直接合うことが出来なかったとしてもせめてスカイプ面談を通して直接して打ち合わせるところからプロジェクトを展開していきたいと考えています。

その点、Fさんとはスカイプ面談と対面しての面談の両方で交流をさせて頂きましたので、その後はやり取りが非常にスムースでした。

それから実際に市場に出てきた物件をお見せしながら、Fさんは時間をかけて物件を取捨選択していきました。そして最終的にFさんが選んだ物件は

「デュープレックス型物件」

です。

デュープレックスとはいわゆる「二世帯住宅」の物件で見た目は一戸建て物件なのですが、よく見ると玄関は2つあります。

つまり一つの建物が二世帯に仕切られており、不動産権も二つ存在してそれぞれにオーナーがいるのです。

あなたがデュープレックスを購入する際は、この二つのうちいずれか片方の物件のオーナーになることになります。

そして実はこのデュープレックス型物件こそ、今のアメリカ不動産市場においてキャップレートとしては「セナの2センチ」に近づく要素を備えた物件タイプなのです。

明日に続けます。