こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
メリークリスマス！
早いもので、本年もこの日がやってきました。
おそらく、一年の中で心穏やかになる人々の割合が最も多くなるタイミングではないでしょうか。
この時期には多くの人々が仕事を休み、家族や友人との時間を楽しみます。
気心の知れた人々と食卓を囲み、一年の終わりを締めくくるのは本当に楽しいものですね。
私(佐藤)自身は年末年始関係なく年中無休で稼働中ですが、もちろん家族との時間はきちんと確保しています。
プライベートの時間を楽しみつつも、来年はより一層の飛躍を実現するべくペースは全く落とさずにこのまま年を越していきたいと思います。
そんな年の瀬にあたり、共通するご質問をいつくか頂いています。それは
物件にテナントがつかない場合、どのような対策が考えられるのでしょうか？
というもの。
不動産物件を購入した後に物件を整えて賃貸市場に出すものの、なかなかテナントがつかない場合に対策がないかとのご質問です。
今日は、物件にテナントが付きくい場合の対策について考えてみましょう。
賃貸市場にも波がある
まず前提として把握しておきたいのは、「賃貸市場にも良し悪しの波がある」ということです。
いずれの商売にも良し悪しの波があるように、賃貸市場にも良し悪しの波があります。
不動産賃貸市場の波は不動産売買の波に非常に酷似する傾向があり、
夏場にピークタイムを迎え
冬場に波底を迎える
というイメージでしょうか。
その意味ではたった今は波底の時期であり、一年の中では最もテナントを付けにくい傾向がある時期であることは間違いありません。
年中無休を公言して働き続けている（というか遊び続けている。。）私(佐藤)でもたった今の世の中のスローモードはの如実に感じますし、クリスマスからニューイヤーに向けて引っ越しをする人々の絶対数は極めて少なくなるものです。
そうすると賃貸需要が少なくなるのは当然ですから、気持ちの持ち方としては焦らずにどっしり構えるくらいがちょうどよいかもしれません。
長い間賃貸がつかないと
「自分の物件は魅力がないのでは。。」
「賃料が高いのでは。。」
等の心配が出てしまうものですが、賃貸市場としてきちんと成立する場所に購入し、かつ不動産管理会社の目線でみて賃貸に出せる状態であれば問題はありません。
賃料にしても賃貸市場価格をしっかりと分析した上であれば値下げする必要もないのです。
つまり
・賃貸市場として成立する立地（購入以前の問題ですが。。）
・賃料は適切な賃貸市場価格
・専門家の目線で物件が賃貸に出せる状態にある
という点を押さえている限り、賃貸がつきにくい原因は冬場の買い手市場・借りて市場に影響を受けているとみてほぼ間違いありません。
かといって、長期に賃貸がつかない状態を放置はしたくないもの。
冬場だからといって慌てて価格を下げることなく、それでもテナント候補が申し込みやすい環境は整える必要はあろうかと思います。
値下げせずにテナントを付けやすくする
そこでこのような冬場の市場において、テナント付けをする上で考えられる有効な打ち手は何でしょうか。
これには様々な方法が考えらますが、誰でも思いつく方法としては「値下げ」がありますね。
$25賃料を下げる
$50賃料を下げる
と賃料を下げることで魅力を出し、賃貸を付けやすくする方法は最も一般的です。
これにより反応が出て来ることはもちろんありますが、けれども即効性のほどは不確かなものです。
$25下げた程度では周囲の物件とさほど変わらないかもしれませんし、$50も下げると収入に年間$600の差が出てきます。
また2ヵ月もその状態が続けば、値下げする以上に機会ロスが出てしまうことになります。
そこで、私(佐藤)がお薦めする方法は
「賃料は下げずに、最初の1ヶ月目を無料にする」
方法です。
夏場のピークタイムであれば慌ててこのような手法を取る必要もありませんが、冬場であればどうしても買い手市場になります。
そこで周辺の物件から頭一つ出して魅力を見せる上では、初月無料は結構利いてきます。
もちろん初月無料でなくとも
「2ヶ月間、$200の値下げ」
「3ヶ月間、$200の値下げ」
等、出し方はいろいろあります。
それでも最もアピール性が高いのは「無料」という言葉。
初月が無料となれば、例えば賃料が$1,000の物件であればテナントの観点からは入居後に$1000が節約できることになります。
基本に立ち還れば不動産投資の収入元はほぼ「家賃収入」に限られてくるわけで、その家賃は誰が支払うのかといえば当然テナントであり、言い換えるとテナントの意思決定に全てがかかっているわけです。
そこでテナントの立場になってみると、入居するまでには引越し関連費用に結構な費用が出てきます。
とある統計では
州内引越し平均費用：$2,300
州外引越し平均費用：$4,300
と言われており、この数字は大過ないだろうと思います。
それが初月の賃料が無料となると、その割引分が引越し関連費用の負担を大きく引き下げてくれるわけです。
そして家主からの観点では、
「何もせずに空室を続けるよりは、初月無料で早めにテナントを付けた方がよい」
という理屈になります。
例えば物件Aという賃料$1000への需要を理屈で考えると、
「物件Aは賃料が$1000」
「物件Aは賃料が$1000だが、初月が無料」
この両者では、後者の方がテナントが付きやすいのは自明の理なのです。
もしあながた所有される物件が
・賃貸市場として成立する立地
・賃料は適切な賃貸市場価格
・専門家の目線で物件が賃貸に出せる状態にある
という条件を満たしている限り、それでもテナントがつきにくい場合には
「初月無料」
を試してみてはいかがでしょうか。
