【質問】Fully Amortizing Paymentの特徴についてのご回答

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

先日、メールマガジンでご紹介したTDIにかなりの反響を頂戴したことをお伝えさせて頂きました。

現在も多くのお問い合わせを頂いているのですがTDIの特徴について同様のご質問を頂戴しており、同時にほぼ異口同音に言われるのが、

「日本ではなぜないのか」

「なぜみんなやらないのでしょうか」

というご感想。

おっしゃる通りで、日本の定期預金に寝かせるよりは遥かによいと思います。

こちらでもお伝えしたとおりに、カリフォルニア州のブローカーはあたかも金融業者さながらの行為まで許されている為、このような債権取扱いまで出来るわけです。

シリコンバレーやハリウッドなど、あらゆる面でアメリカ（ともすると世界の）のトレンドを生み出しているカリフォルニア州ですが、投資の世界においてもかくも安全度の高い商品が開発されているものだと思います。

そして債権から支払いを受け取るにあたり、その支払い(返済)方法は大きく分けて

Fully Amortizing Payment

と

Balloon Payment

の二種類があります。

Balloon Paymentとは、多分日本ではないと理解していますが、

「返済期間は利息のみを返済し、元金は最終月にまとめて返済する」

というものです。

債務者は最後まで元金返済を後回しにし、毎月利息のみを返済していくわけです。

このパターンは大抵、デベロッパーや施工業者により利用されます。

対象物件をリノベーションした後に物件が売れた段階で利益が確定しますから、それまでは利息だけを返済しておいて、利益が確定してから一度に返済するわけです。

その一方で

Fully Amortizing Payment

の方はその特徴を掴んでおく必要があります。

この点については同様のご質問を頂戴しますので、

・今回のお問い合わせ者へのご回答用

・将来のお問い合わせ者へのご回答用

の意味を込めて、今日の項ではご返信した内容の一部を下記にそのままコピーさせて頂きます。

Fully Amortizing Paymentという返済方法

TDI詳細

融資額（債権買い取り額）：$360,000

金利：7%

返済種類：Amortization

LTV(物件価格に対する融資額の割合)：51.43%

毎月の受取金額：$2,395.09

返信内容（一部割愛しています）：

お問い合わせありがとうございます。

こちらはAmortizationと呼ばれる返済方法で、

（元金 + 利息）

の合計が毎月の返済額となります。

お受け取りになる合計金額は毎月必ず

$2,395.09

となりますが、返済予定表内でご覧いただけるとおり

元金

利息

の内訳は違ってまいります。

通常のAmortizationはご覧いただけるとおり、

返済期間の初期 → ほとんどが利息で元金はほとんど返済していない

返済期間の後期 → ほとんどが元金で、利息は少し

と、毎月の返済金額の内訳バランスが変化してまいります。

すなわち、TDIを購入されます場合は初回の支払いから受け取った方が、
受け取る利息（リターン）は大きくなってまいります。

まずは、Amortizationの場合にはこの

・毎月の返済金額の内訳バランスが変わる
・初期の方がリターンが大きい

という特徴をお掴みくださいませ。

結果として、厳密には全保有期間で84ヶ月間を通して一番下に記載されています

$169,318.13

この利息をリターンとしてお受け取りになります。
やる、やらないでは、かなりの差が出て来るわけです。

> 7年後には元々の元金の$360Kのうちの一部だけが戻ってくることになるという事でしょうか？

ご安心ください。元金は全額戻ります。

いわゆる、TDIという形で○○さんが銀行家になるようなもので、
○○さんが銀行家として$360Kを融資して、
その元金全額と、利息を受け取ることとなります。

そこで返済予定表のPrincipal（元金）の欄をご覧ください。’

84ヶ月目の一番最後に、全期間を通して返済される元金の合計が

$31,869.43

と記載されております。

そして一番右のBalanceの欄の一番下、84ヶ月目に

$328,130.57

と残高が記載されており、この残高はTDIの形で債権を譲る融資元から戻ってきます。

すなわち、

$31,869.43（毎月のリターンに含まれて返済される元金合計）

$328,130.57（最終月に、融資元から返済される元金残高）

の合計を合わせて

$360,000（$31,869.43 + $328,130.57）

と、きっちり元金全額がお手元には戻ってまいります。

ただし、厳密には毎月の返済を受け取る際には
販売元への手数料$15が天引きされてまいります。

その為、全期間を通して受け取るリターンは

$1,260（$15 × 84ヶ月）

が手数料として少なくなってまいります。

まとめますと、

$360,000を融資

リターンは$168,058.13

となります。

なお、TDIは不動産に関連性の強い債権ですので
この利息に対しては納税の義務が出てまいりますこと、予めご了承くださいませ。

納税まできっちり考えると、計算を簡単にする為に10%のブラッケットでまいりますが、

$151,252.31（$168,058.13 × 90%）

このあたりが実際に手元に残る形なります。

TDIを知ってやるやらないでは、
自分の資産運用に大きく差がついてくることが返済予定表を見るとよく分かります。

考えられるリスクとして、
返済する側が返済できなくなった場合の債務不履行が考えられますが、
この点はブログやメルマガでもご紹介しておりますとおり、

「債務不履行の発生時には、販売元がその時点のBalanceで買い戻す（その時点の元金残高が戻ってくる）」

と、契約条項に含まれておりますので安心です。

またもう一点、リスクとはいえませんが、

「債務者が資金に余裕が出来て、前倒し払いで予定よりも早く完済してしまった」

このようなパターンは起こりえます。

この場合、その時点の元金は全て戻りますので損はしませんが、
受け取る予定だったそこから先の利息が受け取れなくなってしまいます。

------------- ここまで -------------

ポイントとしては、TDIの返済タイプがFully Amortizing Paymentの場合は

・毎月受け取る返済金額は一定

・けれども内訳（元金 + 利息）のバランスは毎月変化していく

・返済期間初期はほとんどが利息となり、返済期間後期は元金がほとんどとなる

・その為、TDIの購入は債権が開始される初期から保有した方が得となる

となります。

TDIはこのように手堅い投資ですので、

→ 他の投資物件のローン返済に充てる（対象物件の家賃でも返済できるが、より楽になる）

→ 自宅のローン返済に充てる

等、後方からの援護射撃のような位置づけで利用すると、全体の投資リスクを減らせるように思います。

最後になりますが、

「TDI購入につないで頂くにあたり、佐藤さんへの謝礼はおいくらでしょうか？」

というご質問がありますが、TDIの場合は佐藤からのご請求はありません。

購入時の契約内容詳細に至るまで、お取引が完結するまで無償でご案内しています。