TDIで然るべきアプローチは？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

結局のところ、金融資本主義において富を生み出す方法で一番強いのは

「お金でお金を生み出すこと」

だろうと思います。

いわゆる、

「お金を使ってもらった対価としてお金を頂戴する」

貨幣制度の世においてはこれにまさる錬金術はない、とほぼ断言出来るのではにでしょうか。

一番分かりやすいのは貯金の利息です。

お金を預ける = 銀行にお金を貸す

と同義ですから、銀行としては預金者のお金を使わせてもらったその対価を利息として返してくれるわけです。

これが定期預金になると、多分2019年2月現在の日本の定期預金で一番金利が高いのはオリックス銀行5年ものの0.250%ではないでしょうか。

これだって立派な錬金術ですが、

TDI（Trust Deed Investment）

の場合は5%〜9%の高金利を期待できる投資の一つです。

私(佐藤)もTDIに投資していますが、まずTDIでお金を回すと定期預金には二度と入れようとは思わなくなります。

そして先日もお伝えした通り、TDIは女性に人気があります。

ともすると、男性と女性を比べた時に人生をより現実的に捉えて先々を準備する姿勢としては女性の方が堅実かもしれません。（佐藤の個人的主観です）

男性は冒険好きな本質があって然るべきですし、リスクを抑える努力をしながらも前に前に進む気質が強い一方で、女性の場合は

「安全に堅実に、そして現実的に」

資産形成においてもそんな風に進める方が多いように思います。

そして不動産関連の投資においても、おそらく群を抜いてその安全性が高いだろう投資がTDIなのです。

TDIは非常に手堅い砲台である

TDIを例えるなら、あなたの資産形成を後方射撃で援護してくれる砲台といったところでしょうか。

アメリカ不動産投資の場合は価値が上昇する好条件を踏まえればこそ、そこに資金を投下する意義は大いにありますが、同時に

→ 家賃の変動

→ 空室の可能性

→ 修繕の可能性

→ 固定資産税の変動

→ 家屋保険の変動

等の変動数の要素がありますから、どうしてもリターンが一定に定まるということはありません。

もちろんそれでも複数の物件にリスクを分散しつつ、それぞれの物件が然るべき利回りで回していけるとすれば、それに伴い安定度は増してはくるものです。

それでも、固定金利のTDIであればリターンも固定されていますから、

空室の心配もなく

修繕の心配もなく

ただただ、毎月着々と口座にリターン（元利金）が振り込まれてくることになります。

まさに、資産形成を力強く援護してくれる砲台になり得るわけです。

TDIで最強の形はスノーボール式

そこで、TDIのリストを目の前に並べられた時にそこには

元金

金利

期間

LTV（Loan To Value ratio：この場合は不動産価格に対する融資比率）

といった項目がズラリと並びますが、TDIで最も効率の良いアプローチは

１．真新しいTDIを購入し、一番最初の利息から受け取る

２．金利の良いTDI

３．金額の高いTDI

この順番が最もリターンが大きくなります。

通常の返済額は

元利金（元金 ＋ 利息）

の中のバランスが時間の経過と共に

元金 < 利息

元金 = 利息

元金 > 利息

と変化していきますから、明らかに利息の多い初期から保有した方が得策なのです。

それから次にROI（リターン・オブ・インベストメント）を高めるのであれば、金額の高に関わらず金利の高いものが有利となり、そして最後に金額の順番です。

TDIを検討される際にLTVを重視される方も多いのですが、LTVを検討対象とするのは貸し倒れリスクを想定してのことですからご姿勢としてはまっとうなものです。

ただし、私(佐藤)の方でご紹介しているTDIに関しては高い審査基準をクリアして、かつもしもの債務不履行時には

Buyback Option（販売元におる買い戻しオプション）

がついていますから、さほど心配する必要はないかもしれません。（過去に債務不履行の事例はありません）

そこであなたの資産形成においてかくも手堅いリターンをもたらしてくれるTDIですが、その活用の仕方で最も手堅いのは

TDI終了 → 資金を追加して別のTDI購入 → TDI終了 → 資金を追加して別のTDI購入

このスノーボールを大きくする流れを展開することだろうと思います。

⇛ TDIのリターンから

⇛ 給与から

⇛ ボーナスから

⇛ その他の投資利益から

と、ありとあらゆるリソースから資金を追加して複数のTDIに分散しながらスノーボールを大きくし続けていけるとしめたものです。

「安全に堅実に、そして現実的に」

というのであれば、少なくとも不動産関連の投資においてはこれほど安全性の高い投資はないように思います。

もちろん使うために投資して増やすわけですから増えた分は大いに使ってもよいわけですが（個人の自由です）、それでもスノーボール式でどんどん雪だるまを大きくしていくとかなり手堅い砲台に仕上がっていきます。

どうしても必要な支出にはスノーボールの雪のかけらを使い、それ以外は堅実にただただスノーボールを大きくし続けていけば、晩年のFinancial Peace（経済面の心の安心感）に大きく寄与してくれるだろうことは間違いありません。