物件価格に影響する3つの要素

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

本年の不動産市場は間違いなく、昨年以上にヒートアップしています。

とりわけメンフィス市場はそのキャッシュフローの抜群度が世界中に随分広く知られてきたのではないでしょうか。

結果として、投資として回る良質な物件のほとんどが2~3日で売れてしまいます。

このような時期には加熱気味の価格に飲まれないように冷静に適正価格を判断しつつ、明らかに適正価格よりも高すぎる場合は避ける方が無難ですね。

適正市場価値範囲のデータは不動産エージェントに依頼すれば手に入りますので、可能な限り入手するようにしましょう。

そして、そもそも不動産価格はどのようにして決まるのか？といえば、そこには実際には複数の要素が絡んできます。

「この物件の価格は適正範囲なのか？高いとすればどれだけ高いのか？」

といった詳細を把握する上では、その物件に影響しているだろう要素を深く理解しておくことが肝要です。

今日は基本に還るつもりで、不動産価格に影響する3つの代表的な要素について考えてみましょう。

１．その時期の市場の傾向

不動産市場はその時期により価格変動の要素が全く違ってきます。

その時期の市場の傾向が価格を良くも悪くも刺激するわけです。

具体的には

・在庫物件数はどのくらいあるのか？

・買い手はどれくらいいるのか？

・在庫物件はどれくらいの期間市場に残っているのか？

このような基準がその時期の市場の傾向を形成し、そのまんま他の物件価格にも影響してきます。

例えば、たった今であれば

・アメリカの不動産在庫数は不足している

・けれども物件を求める人々は多い

・成約に至るスピードが早い

このような状況が見受けられますので、アメリカ中西部のような比較的緩やかに上昇するはずの地域でも平均して年間10%以上の値上がりが確認されています。

その意味では、市場傾向のデータは常に最新のものをもって判断することが大切です。

よく半年~1年前の市場データを手元に判断しようとされる方がいますが、半年も前のデータはあてになりませんから、常に最新のデータを不動産エージェントに依頼されるとよいと思います。

同時に、その時期の市場動向をよく知る地元の不動産エージェントと組み、適正価格かどうかを判断してもらいましょう。

２．物件のロケーション

いつの時代にも言われるとおり、不動産はあくまでも

「ロケーション、ロケーション、ロケーション」

です。

けれどもこのロケーションとは何も「良い地域に立地している」という漠然とした話のみならず、細かくは様々な要素がロケーションの意味合いを構成しています。

・道路からの騒音の具合

・レベルの高い学校からの距離

・周辺のスーパー（生活の便利さ）

・レストラン

・隣の家が甚だボロボロな状態か（もしくは際立って豪華か）

・両隣の物件は築何年か

・公園が近くにあるか

・ドッグラン（犬の散歩専用場所）は近くにあるか

・閑静な住宅街か、もしくは目抜き通りの人通りが多い立地か

・コンドミニアムなら棟の端っこの物件か、両側を隣家に挟まれているか

・太陽の光はよく入るか、日陰が多いか

などなど、かなり細かい要素で最終的に物件価値が判断されてきます。

ちなみに、米国のどこの物件でもほぼ共通して言えることは

「基本的に閑静だが、フリーウェイへのアクセスが良い」

これは大きく評価される部分です。

３．アメニティ

住居物件であれ賃貸物件であれ、物件のサイズは非常に重要です。

とりわけ賃貸物件の場合は生活スペースの面積はテナント募集の際にも大きく影響してきます。

ところが、近年の傾向としては単純に生活スペースのみならずアメニティに分類される部分も買主の意向を反映して物件価値に影響してくるようです。

物件価値とは究極は買主が購入した価格ですから、買主の動向によってもまた不動産価値は大きく変わってくることになります。

「新築の方がいい」

「新しい電化製品がいい」

「ベッドルームは極力広い方がいい」

「最低でも3ベッドルームはほしい」

「書斎スペースがほしい」

「窓は多めにある方がいい」

「天井は高い方がいい」

そんな近年の購入者の好みのトレンドは確実に物件価値に影響してくることになります。

そこにほぼ共通するのは「レイアウト」と「機能性」であり、結果として50年代や60年代のオープンスペースのない建物は価値が低くなる傾向があるのです。

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このように、実際には物件価値を定める要素は多種多様にあります。

結局のところ、究極は不動産市場価値を定める要素は「買主が購入すると決断した価格」です。

すなわち過去の売買記録は積み重ねられていくわけですが、売買が成立した数字は買主が「これでいい」と決断した数字であり、結局は不動産市場価値を確定させる役割は買主が担うことになります。

この買主たちがつくりあげる価値の連鎖がその地域の不動産市場の現在の価値につながってくるわけですね。

その為、その物件が高いか安いかは上記に書いたような基準をもって判断を重ね、不動産エージェントとよく相談をしてオファー価格を定めるとよいと思います。