こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカでの不動産投資を支援する際に、アメリカ現地の不動産管理会社とおつなぎする機会が頻繁にあります。
私(佐藤)の場合は
レスポンスが早い
仕事が早い
柔軟に対応してくれる
という最低基準を満たす不動産管理会社のみに絞るようにしています。
「レスポンスが早いなど、当たり前では？」
と思うかもしれませんが、アメリカでは決して当たり前ではないのです。
私自身は日本で管理会社を使ったことがありませんので日本のそれとは比較出来ないのですが、レスポンスが遅い不動産管理会社はざらにあります。
とある投資家の方は使っていた管理会社から反応が全くなく、それが一ヶ月どころか数ヶ月続いたそう。
流石に不審に思い、意を決してはるばる飛行機で現地に飛んだところ当時の担当者が退社しており、かつ引き継ぎが全くなされていなかったというのです。
その間管理料はしっかり毎月の自動引き落としになっており、お金だけ取られて何一つ管理がなされていなかったのだそう。
誰も何も管理していない状態だったわけですね。
不動産投資の成否は物件購入よりも物件管理にありますから、管理会社の選定は慎重に行いたいものです。
そこで不動産管理会社におつなぎする際に申込書に記載されている
「定期点検頻度」
を選ぶ項目で
定期点検は依頼する必要がありますか？
とご質問を頂くことがあります。
この点は管理会社により方針が違いますが、
半年に一度
一年に一度
等の頻度の選択肢で、有料で物件内外の点検に向かってくれるのです。
この場合最終的に判断するのは投資家ご本人ですが、私(佐藤)は定期点検は確実にお薦めします。
今日は、所有する物件の定期点検は実施した方がよい理由についてお伝えさせて頂きます。
定期点検の目的は予防にあり
不動産管理会社による物件の定期点検を行うことの一番の意義は「予防」です。
通常の不動産管理会社の定期点検の実施方法としては定形のレポート用紙をもって、必要に応じて写真を取りながら物件の内外をつぶさに点検します。
そして点検担当者が
「ここは今のうちに修繕しておいた方がいい（さもなくば被害が大きくなる）」
等の懸念要素を拾い上げ、必要に応じて修繕を提案してくるわけです。
例えば、アメリカの物件でよくあるのはバスルームの浴槽と浴槽外側の床との間のコーキング（接続部分にかぶせる白い素材）が剥がれて長い間放置されているパターン。
この隙間にシャワーを浴びるたびに浴槽から漏れる水が繰り返し染み込み、床下の構造部分の木材を腐らせていくのです。
その隙間を点検で早期に発見すれば
「ここをコーキングしなおした方がよい」
との提案から早めに手を打つことが出来、大きな被害になる前に予防することが出来ます。
手遅れになると床を剥がして構造部分の板を張り替える$5,000レベルの修繕を、数十ドルの修繕で防げることになるわけです。
同様のことは屋根を始め、物件全般にいえます。
物件で日頃生活しているのはテナントですが、テナントにとっては所詮は物件は自分のものではありませんのでちょっとした不具合は放っておいて管理会社に連絡してこない場合がほとんどです。
その為、予防の意味ではテナントからの不具合の連絡を待つのではなく、こちらから定期的に点検して物件をチェックする必要があります。
病院の定期検診と同じで検診を受けて何もなければそれに越したことはないのと同様で、安心を買う意味でお金を払って物件の定期点検は行った方がよいのです。
定期点検をきちんと行ってくれる管理会社を選ぶ
そこで、定期点検のオプションが不動産管理会社によって違うというのは先にお伝えしたとおりですが、反対に管理契約書に定期点検について何も書かれていない管理会社は要注意です。
「いや、定期点検は無料で行ってますよ」
という管理会社もありますが、その仕事の質や、それ以前に本当に実施しているかは疑わしいもの。
ざっくりいえば、不動産管理の仕事は物件管理のみについていえば
⇛ 管理会社が自分で点検して不具合を発見し、修繕を薦めてくる場合
⇛ テナントが不具合に気づいて連絡し、管理会社が修繕を薦めてくる場合
この二つしかありません。
言い換えると
１．発生する前の予防
２．発生した後の処置
このいずれかしかないのです。
この時に手抜きをする管理会社はテナントから連絡を受けた時にしか動かず、日頃は何もしない場合が見受けられます。
いわば家賃の回収をするのみで（それも自動引落）、テナントから不具合が発生している連絡がこない限りは自らは動かないわけです。
もちろん本当に無料で巡回する管理会社もありますが、このパターンは大概毎月の管理料に定期巡回料金が被せられており、管理料が家賃の10%~12%と高めに設定されています。
その意味では
管理料が安い ⇛ 定期点検は有料オプション
管理料が高い ⇛ 定期点検費用が含まれている
これはどちらも有効ですし、大切なのは「お金を出して定期点検をきちっと行ってもらうこと」です。
よほどの奉仕精神がないと無料で質の高い仕事を継続してくれることはまずありませんし、定期点検とは本当にしっかりやろうと思えば一軒に対して結構な時間を費やすことになります。
そうすると管理する物件数が多いほど、無料ではやっていられないものなのです。
また有料で依頼する場合は対価をしっかり支払っているわけですから、そこには「定期点検の証拠」があって然るべき。
レポートのみならず、必要に応じて写真を請求して物件の状態を確認するようにしましょう。
かくして、あなたの大切な物件を守る為には常に予防しながら観察していくことが極めて大切になります。
不動産管理会社と契約する際には、定期点検の有無については必ず確認するようにしましょう。
