華麗なる復活劇を見せている地域市場 ①

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

不動産は「ロケーション、ロケーション、ロケーション」とは言われるとおり、不動産投資においても立地ほど大切な要素はないように思います。

そして私(佐藤)が思う立地が大切というのは「今現在の立地条件」のみならず、「未来の立地条件」も含めた話です。

実話ですが、

主要幹線道路からほど近い

だけれども夜はかなり静かな環境

国際空港にも車で10分

都心に車で5分ほど

生活に非常に便利

これらの条件を満たす物件に投資をされた方がいます。非常に恵まれた立地ですね。

そしてこの物件は購入当初からテナントがついており、将来の展望を加味しつつ順風満帆な出だしとなりました。

ところがです。

それから数年とせずに近所の環境は変化してきました。

まず、問題がなかったはずの近所の治安が目に見えて悪くなり、それに伴い周囲には素行の悪い住民が増え、かつてのご近所さんは次々に引越し、それを反映するかのように周囲の公共清掃も行き届かなくなり、文字通り負のスパイラルに入り始めたのです。

やがてこの物件はターンオーバー期にも条件を満たすテナント候補からの申込みがなくなり、空室が続き、間もなくして屋外にあったエアコン室外機も盗まれる始末。

購入当初に予定されていたような物件価値の上昇は起こらず、このオーナーは諦めて損切り覚悟で売りに出しましたが一向に売れず、本日まで塩漬けのままになっています。

展望が明るかったはずの地域が一偏して環境が変わってしまったわけですから、一番最初の立地選定は殊の外重要であるという例です。

もっぱら、私(佐藤)が投資家の皆様を支援するときにはそもそも将来落ち目になる可能性のある場所は最初から避けるようにしています。

少しでもその立地が将来マイナスを生み出す要素が見えているのであれば、あえてリスクをとって冒険することはなく最初から避けるべきなのです。

そして話はここからですが、このように

以前は良い地域だった ⇨ 今では投資に適さない地域になった

という地域市場は多くありますが、その正反対の地域もまた多く存在することをご存知でしょうか。

すなわち、

以前は悪い地域だった ⇨ 今では投資に適する地域になった

このような地域市場があるのです。

そしてこの場合、

「以前は投資に適さない地域だったけれども、将来に向けて明らかに良くなる兆候が見えている」

このスカイロケットの出だしにあるタイミングの地域市場は最高です。

私(佐藤)はアメリカの中でもこのような善のスパイラルにハマっている地域市場を数多くみてきていますが、この場合もまたゆっくりと時間をかけつつも、一度善のスパイラルに入るとかなり手堅い割合でその地域の不動産価値は上昇を続けていきます。

そこで今日から、今のアメリカ市場の中でかつては目も当てられなかったはずが華麗なる復活劇を遂げている地域市場を見ていきましょう。

Gentrifying Neighborhoodを探す

以前は古びれた街並みだったけれども、そんな所得も低く荒れていた地域が高級住宅地と化していく現象を英語で「Gentrifying」といいます。

不動産用語でより的確にいうのであれば、いわゆる復活劇を遂げている地域を「Gentrifying Neighborhood」と呼ぶのです。

今回は

• 世帯収入の変化
• 物件中間価格の変化
• リスティング時の価格の変化
• 25歳以上で大学学士修了者の変化
• 25歳以上で大学院修士課程修了者の変化

等の因数に注目していきます。

物件関連の数字のみならずその地域に暮らす住民の学位に注目するのはやや露骨かもしれませんが、良し悪しは別にして、その地域住民の学を修める割合は見事にその地域の将来を占う要素になるのです。

そこで今日は出だしとして、今のアメリカで高級化しつつある地域市場のナンバーワンだけご紹介させて頂きます。

１．リバータウン（ミシガン州デトロイト市）

郵便番号（zip cord）：48207
物件中間価格：$193,000
過去5年間の物価価格変動率：+526.4%
過去5年間の世帯収入変動率：+17.5%
過去5年間の大卒かそれ以上の学位修了者変動率：+53.9%

デトロイトの街に関しては、その治安の悪さは日本でもそれなりに知られているようです。

昔「ロボコップ」というシリーズ映画がありました。

ミシガン州デトロイト市を舞台にした未来SF映画ですが、映画の中では未来の荒廃したデトロイトの街でロボコップが活躍します。

「ロボコップの映画は、なぜデトロイト市の治安が悪くなる様をなぜあれだけ正確に予言出来たんだ？」

そんな揶揄する話が飛び交っていたのはつい近年の話。

それくらいデトロイトの街は治安が悪くなっていたのです。

余談ですが、数年前に日本人投資家に紹介されていた「実質利回り12%以上！」などと謳った物件販売が横行していた時期がありました。

その物件が位置していたのがデトロイトです。ここで詳細は割愛しますが、一部では訴訟問題に発展したほどその結果はひどいものでした。

ところが、このデトロイト市で見事に復活劇を演じつつある地域市場があります。

上記にあげた条件の中で総合的に全米ナンバーワンに輝く地域、それはデトロイト郊外のリバータウンです。

荒廃した倉庫や工場が多く、10年前は夜も（実際は昼間でも）歩けなかったはずのこの地域が若い世代を中心に盛り上がり、大型の商業地域だったはずが今では立派な居住地域に生まれ変わりつつあります。

新築コンドミニアム

多くのカクテルバー

レストラン

という若い世代を引きつける要素をもつ地域にすっかり様変わりしつつあり、古いレンガ造りの倉庫を見事にフルリノベーションしたワンベッドルームはその上位価格がなんと$30,000台です。

厳密にはこの価格帯はリバータウンの東側になりますが、ここを山頂として割高な物件を避けつつ、けれども手に届く物件を狙う層はリバータウンの北側に集まってきています。

ここももっぱら一昔前までは空き家が多く閑散としていた区域ですが、キレイにリフォームした物件が高くとも$150,000あたりで購入できるのです。

この北部の$150,000レベルの物件を購入した場合、将来の価値はどうなるでしょうか？

語らずとも結果が分かりますね。私(佐藤)も目を皿にしてリバータウン北部の物件を見ています（笑）。

明日は、今のアメリカで華麗なる復活を遂げつつある地域市場の全米2位から4位までを見ていきましょう。