華麗なる復活劇を見せている地域市場 ③

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

現在のアメリカ不動産市場の中で

「かつては廃れて治安も悪かったけれども、
今では見事に復活して発展しつつある、投資を検討したい地域市場」

をご紹介しています。

へたな先入観をお与えする意図は全くないのですが、一般的に

暮らす方々の平均所得が低い地域 ⇒ 犯罪率が高くなりがち

このような式が成り立つことは否定できません。

暮らす方々の所得が低いと犯罪率が高い傾向は確かにあり、ミドルから上の層は近寄ることもなく、その一帯は長期に渡り廃れてしまう傾向がアメリカでは顕著です。

けれどもそのようなかつては廃れていた地域が見事に息を吹き返し、治安も改善されてくる例は多くあります。

そのきっかけとなるのは大きく分けて

雇用環境や生活環境から地元住民により変化が起こされる場合

投資家グループにより意図的な戦略で変化が起こされる場合

の二つですが、割合としては前者が多いようです。

すなわち、ミドルからミドルハイの所得があったとしても自分の雇用環境や生活環境を鑑みて

１．少しでも生活コストが安い地域に引越したい

２．賃貸の安い地域に所得の高い層が入り始める

３．その変化に不動産開発会社が目をつけて開発を加速させる

この流れで地域一帯が変化していくパターンが多いように思います。

そんな、今のアメリカ不動産市場の中でも

• 物件中間価格の変化
• その地域で暮らす層の学歴の変化（所得に関係する可能性が高い）

を中心に並べた統計を上位からご紹介しています。

今日も続けます。

４．ジョンソン・テラス（テキサス州オースティン市）

郵便番号（zip cord）：78721
物件中間価格：$424,000
過去5年間の物価価格変動率：+148.2%
過去5年間の世帯収入変動率：+29.5%
過去5年間の大卒かそれ以上の学位修了者変動率：+69.6%

テキサス州の州都であるオースティン市もまた、テキサス全土で目を見張る発展を遂げている主要都市の一つです。

デルコンピューターの本社もあるオースティンは、とりわけ近年はIT産業を中心に目覚ましい発展を遂げています。

このように地域で長きにわたり安定する産業が興り始めると、不動産価値も長期にわたり安定して上昇してくるものです。

近年はテキサスの不動産価値も随分上がってきましたが、東海岸や西海岸に見られる過去の実績を見習えばテキサス不動産の価値はここからまだ上昇が続きそうです。

そんな中、州都オースティンで暮らす比較的裕福な層に変化が見え始めています。

近年の家賃上昇や生活費上昇の傾向を受けて、ミドルハイクラスの層がダウンタウンの真中心からやや東側に移動し始めているのです。

そこは「ジョンソン・テラス」と呼ばれる、フリーウェイ35号線沿いの一角。かつて、ちょうど白人層とヒスパニック系の層が入れ交わりあった境目当たりの地域です。

このジョンソン・テラスヘ移動し始めている一番の要因はダウンタウインの物件価格の上昇ですが、オースティンでは過去5年の間になんと物件価値が20%も上昇しています。

この動きを受けて、少しでも若い世代を受け入れられるように、また若い世代の雰囲気で暮らしたい中年層を対象にしてトレンディレストランやバーが林立し始めているのです。

そしてこのジョンソン・テラスで起こっているブームはまさにFixer upperと呼ばれる、差し押さえ物件のようなバーゲン物件を自分で安く購入して修繕をかける購入スタイルです。

この流れを受けて地域一帯の不動産事情は一変し始めており、住民の中で白人層の割合が過去6年ほどの間で20%以上増加し、人口動態が大きく変化しています。

オースティンの真ん中は生活コストがかなり上昇しており、古い建物は住人退去後に取り壊され、ラグジュアリーコンドミニアムに建て替えられるような傾向が続いています。

基本的には長く居座り続けたいミドルハイクラスの層も、その生活軸をジョンソン・テラスのようなダウンタウンから少し離れた地域に移さざるを得ない背景があるのです。

５．パターソン・グリーン（ノースカロライナ州レイリー市）

郵便番号（zip cord）：27601
物件中間価格：$450,000
過去5年間の物価価格変動率：+58.5%
過去5年間の世帯収入変動率：+57.4%
過去5年間の大卒かそれ以上の学位修了者変動率：+58.3%

昨日はノースカロライナ州シャーロット市近郊のロックウッドについてお伝えしましたが、同州レイリー市もIT系産業を中心に経済が盛り上がっている地域です。

そして必然この地域で仕事に従事する層は若者が多いのですが、彼らの多くが求める住の条件は「歩きでも職場にいける」こと。

そして若い彼らが白羽の矢を立てたのが、レイリー市のど真ん中に本当に歩いていけるような「パターソン・グリーン」と呼ばれる地域。ここはかつては低所得層の地域でした。

とはいえ、ここにはノースカロライナ歴史博物館や同州でナンバーワンのレストランBida Mandaがあるなど、不動産市場変化のきっかけになり得るちょっとした特色があったことも事実です。

ここは実質的に低所得層が暮らす地域であったはずが、さほど身の回りを気にせず安さだけを求めて暮らしを求められる、けれどもそれなりの収入を得ている若者たちが入ってきたことで地域の不動産市場に変化が起こり始めたのです。

この流れを受けて地域のアパートも相場は月額$2,000以上に推移しており、今では所得が低くてはとても暮らすことは出来ません。

一時の滞在ならまだしも、ほぼ定住するつもりであれば月に$2,000以上はかなりの背伸びした生活になりますので、この地域で暮らす層が大きく変わり始めているのです。

そしてこの流れに不動産開発会社が目をつけないはずがなく、もともとあった古い建物の並びを取り壊して広い裏庭をもつ富裕層用の一戸建て、新しいアパート、またはコンドミニアムタワーの建設が始まっています。

コンドミニアムタワーの場合、その価格は一番安い部屋でもなんと$400,000から上は1.5ミリオンの高級ペンションまで。

今ではかつてのパターソン・グリーンの面影はほぼなくなっています。

明日に続けます。