華麗なる復活劇を見せている地域市場 ⑤

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

現在のアメリカ不動産市場の中で

「かつては廃れて治安も悪かったけれども、
今では見事に復活して発展しつつある、投資を検討したい地域市場」

をご紹介しています。

華麗なる復活劇を見せている地域市場について、全米トップ10の最後8位から10位までお伝えさせて頂きます。

８．ローレンスビル（ペンシルベニア州ピッツバーグ市）

郵便番号（zip cord）：15201
物件中間価格：$350,000
過去5年間の物価価格変動率：+118.7%
過去5年間の世帯収入変動率：+34.4%
過去5年間の大卒かそれ以上の学位修了者変動率：+73.6%

ペンシルベニア州ピッツバーグ市のローレンスビル地区はアレゲニー川沿いにある一角です。

ここもまた若いエンジニア系の就業人口が流入したことで近年様子が一変してきました。

もともとは鉄鋼の街の一部であったローレンスビルは労働者が多く暮らす一角で、3年ほど前までは2ベッドルールで$950という安さの賃料レベルが2019年現在、同等物件で$1,600からと約倍近くにまで急上昇しています。

それくらい人口の流入による変化が激しいのです。

このきっかけとなるのはローレンスビルの立地にあり、北西側は川に挟まれながらもピッツバーグの中心地にほど近いのが特徴です。

ここを隠れベッドタウンのように目を付けた若い世代を中心にローレンスビル地区の人口動態の変化が起こり始め、それを機に近年はカフェとバーが乱立、またビール醸造所も次々と出来てナイトライフを楽しめる一角に変貌してきました。

この近辺を歩くと古臭く味のあるレンガ造りの建物が多くみられる一方で、その住宅の間には地ビールが飲めるお店が数多くあります（外観は民間のまま）。

1900年代の裏庭付きの古い家がリモデルされて$350,000程度から。

ダウンタウン郊外においては$150,000程度の比較的安い物件もある中、ローレンスビルは「ダウンタウンに近いzip cord（郵便番号）地区」の中でも最高水準にあります。

９．オルデ・ケンシントン（ペンシルベニア州フィラデルフィア市）

郵便番号（zip cord）：19122
物件中間価格：$312,300
過去5年間の物価価格変動率：+88.9%
過去5年間の世帯収入変動率：+47.2%
過去5年間の大卒かそれ以上の学位修了者変動率：+61.9%

先の8位に続くのもまた同ペンシルベニア州はフィラデルフィア市内のオルデ・ケンシントンという一角です。

かつては労働者階級の人々が暮らす街であったオルデ・ケンシントンも今ではすっかり若者が多く、ローレンスビルと同様にヒップスター系ファッション、ビアガーデン、流行りの音楽で固めたお店等、全体的に若さあふれる一角に変貌しつつあります。

近年はフィラデルフィア市の不動産価格が高騰していることから、このオルデ・ケンシントンやノリーズスクエアーといった一角に手ごろな家賃を求めて人々が流入して人口動態が変化してきたのです。

この界隈では未だ安い物件が高騰していく様が素人目にも分かるため、30代の若者が800平方フィート（約74平方メートル）程度の物件をフィッシュタウンで安く賃貸し、その一方でノリーズスクエアーにある2,200平方フィート（約204平方メートル）の差し押さえ物件を購入してリノベーションし、高い家賃で貸しに出すといった資産形成活動が頻繁に見られています。

結果としてこの近辺では始めて物件を購入する独身・世帯も多く、かつ今後もしばらく若い世代へのシフトが続きそうな人口動態はここ一帯の不動産市場の将来を明るくしているのです。

１０．イーストサイド・プロミス・ネイバーフッド（テキサス州サンアントニオ市）

郵便番号（zip cord）：78202
物件中間価格：$220,000
過去5年間の物価価格変動率：+78.5%
過去5年間の世帯収入変動率：8.8%
過去5年間の大卒かそれ以上の学位修了者変動率：77.5%

最後にご紹介するGenrifying Area（高級化する地域）はテキサス州サンアントニオ市の「イーストサイド・プロミス・ネイバーフッド」です。

テキサス州内は州都オースティンがミレニアル世代（1980年代から2000年代初頭生まれ ）を中心とするIT産業で盛り上がる筆頭格ですが、同様に新しい人口の流入で人口動態が激しく変化しているのが州都オースティンから南西80マイルほどに位置するサンアントニオ市です。

このサンアントニオ市もダウンタウンと同じようにその郊外が急速に発展している地域の一つですが、サンアントニオ市ダウンタウンのすぐ東にイーストサイド・プロミス・ネイバーフッドと呼ばれる一角があります。

ダウンタウンの真横にあるかつてはヒスパニック系の人々が暮らす地域であった同エリアは近年人口動態が著しく変化し、不動産価格が急上昇しつつあるのです。

例えばダウンタウンのすぐ間近であれば1930年代のバンガロータイプ物件でも$275,000程度の価格から始まり、そうかと思えば同地区の反対側の家では$100,000以下の物件もあるという格差ぶり。

このうねりは同地区内でもダウンタウンに近い西側から東側へと進み、新しい世帯とそれまでに暮らしていた世帯との入れ替わりが激しく見受けられるのです。

たった今でも、東側に位置する小ぶりな物件であれば今でも投資を検討する価値がありそうです。

。。。

数日間にわたり「Gentrifying Area（高級化する地域）」の全米トップ10を取り上げてみました。

これらの地域はほぼ間違いなく、どの地域でもその不動産価値はここからも上昇し続けていくことは手堅いと思います。

その共通項は不動産需要の三大要素の二つ、

人口

人口動態

これらが不動産価値を押し上げるベクトルに向いていることです。

こうなってくると流動性の低い不動産は先が読みやすく、これらの地域ではしばらくは不動産価値の上昇機運が続くものと見ています。