ファーストルック・プログラムとは ～ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日からファニー・メイ（Fannie Mae：連邦住宅抵当公庫）が提供する「ファーストルック・プログラム」についてお伝えしています。

Foreclosed propertyと呼ばれる差し押さえ物件は通常はオークション形式で市場に出されることになり、融資元である金融機関は元金残高と費用を回収するべく、その二点を十分にカバーする金額で市場に出します。

差し押さえられる前に元金返済は少なからず進んでいたわけですから、単純に考えればこの返済総額分以上は物件価格が安くなっているはずです。厳密には、

キャピタルゲインで購入当時よりも物件価値が高まっている

元金返済が進んでいる

この二点の度合いが高いほど、そのギャップの分だけ物件価格が安くなっているわけです。

そこで通常はフリップ業者を始めとする投資家はこのオークション物件を狙っています。

通常の商売でも少しでも安く仕入れ、その仕入れ値に儲けを上乗せして売り、差額を利益とするのが当たり前ですね。

不動産売買の場合は金額は殊の外大きくなりますが、同様に物件を安く仕入れてリノベーションすることで物件価値を高め、平均市場価値よりも高く売却して利益を出すわけです。

言い換えるとフリップ専門業者としては差し押さえ物件を購入しないことには商売になりませんから、通常はオークション物件にはその手の専門業者が多く入札することになり、手慣れた彼らの前に素人はなかなか手を出すことが出来ないのです。

このフリップ業者を始めとする投資家達がオークション物件の大部分を持っていくことは違法ではありませんし、アメリカ政府もそれを認識しながらも長年放置されてきました。

けれども物件価格が上昇して一般市民の中でも自宅所有を諦める向きが強い昨今、少しでも多くの人々に平等に物件が所有されるようにとアメリカ政府が差し押さえ物件の売買にテコ入れをしたのです。

本日も続けます。

ファーストルック・プログラムの詳細

ファニー・メイが打ち出したファーストルック・プログラムは

１．オークション物件を市場に出す前に条件を満たす個人・法人に最初に物件を見せる（ファーストルック）

２．対象者は気に入った物件があれば物件を安く購入できる

３．購入者がいなければ市場に出す

このような流れがあります。

ファニー・メイが提供するファーストルック・プログラムの目的はアメリカ国民の住宅所有を促し地域市場の発展に貢献するから、物件を投資家たちが買い付ける前に希望者は差し押さえ物件を優先的に購入う出来るわけです。

ということははっきり言えば、少なくともファニー・メイが取り扱うオークション物件に関しては市場に出てくる際は投資家にとってみれば二番手なのですね。

もっぱらその優遇枠の対象者は多くがハンディをつけてもらった素人ですし、ファーストルック・プログラムを活用する絶対数からも全ての良質な物件がファーストルックでなくなることはないと思いますが、気鋭のプロたちにかなわない一般市民や法人にしてみればありがたいプログラムなわけです。

そしてファーストルック・プログラムを通して市場に出される前に品定めが可能となる期間は定められており、通常は

ネバダ州以外 … 20日間
ネバダ州 … 30日間

これが差し押さえ物件がファーストルック・プログラムに囲われる期間です。

この期間内にプログラムによる優先権を得る人々は物件の品定めをして、価格交渉と買い付けを行うことになります。

そしてこの優先権を得る対象は

自分が暮す住居目的の物件を探している個人

公共機関及びその提携機関

条件を満たす非営利団体

です。

これらの個人・法人には物件を選ぶ優先権が与えられ、市場に出す準備の整えられた差し押さえ物件が実際に市場に出される前に物件を選べることになります。

すなわち自分の住居用目的の購入であれば、一般のアメリカ国民（永住権保持者を含む）はこのファーストルック・プログラムを活用した方がほぼ確実に安く物件を購入できるのです。

そして正に、住宅を安定して供給したいアメリカ政府の狙いがここにあるわけですね。

ファーストルック・プログラム利用の例

このファーストルック・プログラムはその活動資金を潤沢にしたい非営利団体も積極的に活用しています。

南カリフォルニアに位置するとある非営利団体など、一年間に100軒近く購入して

買い付け ⇒ 修繕 ⇒ 売却

を繰り返し、年間約$400,000もの純利益を上げているようです。。

非営利団体の場合はその活動資金は寄付金が主なものとなります。

多額の寄付を定期的に行うビッグドナーがいれば話は別ですが、普通の非営利団体はその活動資金の確保に恒久的に頭を悩ませています。

そんな中でこのファーストルック・プログラムを活用する場合、彼らにとっては大きな資金を確保できるチャンスがあるわけです。

それにしても前述の団体の場合はまがりなりにも年間100軒前後のフリップ業務をこなすわけですから、もやは素人ではありませんね（笑）

もちろん不動産エージェントを始めとする専門家に全てをアウトソーシングしていることは間違いありませんが、なかなかの腕前です。。

こうなるとプロが優先権をもって他の投資家たちよりも先んじて物件を安く買い付け、着々と利益を出していくようなもの。

とはいえ、非営利団体が購入する場合はその売却先には規制があります。

あくまでもアメリカ政府の意図は健全な住宅供給の安定化を図ることが目的ですから、非営利団体の売却先は

・住宅を手にできない収入レベルの方々への売却

・住宅を未だ購入できない方々に賃貸する業者への売却

とある程度限定されているのです。

つまり、

非営利団体 ⇒ フリップ業務で適切な活動資金をつくれる

地域市場 ⇒ 安定した住宅供給が可能となる

のwin-winな関係が起こるわけです。

。。。

このファーストルック・プログラムでどれくらいの販売実績が出ているのか、その数字は公表されていませんがある程度アメリカ政府の狙い通りに貢献しているのではないでしょうか。

アメリカの差し押さえらた物件は、市場に出される前にはこのような優遇措置が行われていることは知っておくとよいと思います。