こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
本年も6月に入り、いよいよ2019年のピークタイムに突入してきました。
アメリカ不動産市場はここから8月末まで最高に盛りあがり、9月から一気に落ち着き始めます。
あなたがアメリカに不動産を所有している場合、市場に投入するべきタイミングはまさに今です。
この6月、7月、8月で本年の勝負はほぼ決まりますから、最も高値で売る意味では最高の時期にあります。
そして、自分の物件を売りに出す場合は「as is （売主は修繕せず、現状のままで売りに出す）」というパターンも考えられますが、きちっと修繕すべきを修繕して市場に出した方が高く売れることになります。
修繕費用をかけたとしてもその修繕費を取り返して更に高値で売れる割合が多いため、物件を売る際にはきちっと修繕してから市場に出すのが得策です。
その為にも物件を売るタイミングは十分に時間をかけて検討し、かなり余裕をもって計画を立てるようにしましょう。
とりわけリノベーションで物件価値を高めてから市場に出す場合、
「こんなことなら、自分がオーナーになった直後にリノベーションしておけばよかった。。」
と、売却を完了させた売主から聞こえてくる感想があります。
すなわち、そのリノベーションを物件売却直前ではなく所有した直後に行ったとしても
・売却時に早く売れる要因になる
・売却時にその付加価値は変わらない
というパターンのリノベーションです。
どうせやるなら自分がオーナーになった直後に行って、自分自身が暮らす（あるいは賃貸）期間中にその恩恵を受けておけばよかったという類のもの。
直前に慌てて付加価値をつける必要もありませんし、最初からリノベーションして自分が楽しむ方が得策というわけです。
そこで今日は、物件売却を完了した元オーナーが「早めにやっておけばよかった」と感じるいくつかのリノベポイントについて見ていきましょう。
ソーラーパネル
アメリカでもソーラーパネルを自宅の屋根に設置する気運は普及しつつあります。
実際には自分が暮らすコミュニティで許可されているかは確認する必要があり、また導入にはそれなりの初期費用がかかるものではありますが、
・電気代節約
・政府援助金
・税金控除
等の恩恵を受けることで、結局は導入費用よりも節約・節税の合計が上回り、最終的にお財布から出る支出を抑えられる可能性があるのです。
（注：政府支援は州により違いがあります）
そしてもちろん、’
「この家にはソーラーパネルがついているから、電気代が節約出来る」
このインセンティブが物件売却時に影響を与えないはずがありません。
大概は高値で売れますから、いよいよプラスになる公算が大きくなるのです。
ウォークインクローゼット
人々が物件の内覧に訪れた際に、意識する意識しないにかかわらず購買力をソソらせるのが「ウォークインクローゼット」です。
とりわけ女性はこのあたりに敏感ですね。
洋服を始めとする私物をきちんと整理整頓でき、かつ着替えまで出来る個室スペースは重宝されるものです。
その実、マスターベッドルームにそれなりのスペースがある場合、後付けでもウォークインクローゼットを設置することは可能です。
完成した途端に収納スペースは広がり、洋服や靴を数多くきちんと収納できると同時に物件そのものの価値は上がることになります。
売却前に設置して付加価値をつけて売却することも可能ですが、それならば最初から設置して自分自身がその恩恵を預かった方がよい典型例の一つなのです。
オートガス式の暖炉
アメリカの物件には大概は暖炉がついています。
近代的なごく近年建てられた物件にも普通に暖炉が設置されていることは多く、寒い地方では実際に冬に使用しているものです。
昔であればマキを入れてパチパチを火を起こし、やや昔の最新式でもせいぜい暖炉の横にあるガス栓を手動でひねり、チャッカマンで火をつけていたものです。
ところが最近の暖炉はよく出来ており、
・リモートコントロールが可能
・温度調整が可能
・自動着火・消火 が可能
と全く手間暇いらずなのです。
この利便さは当然ながら物件価値の上昇に寄与しますし、その価値が時間と共に失われることもありません。
どうせなら自分が暮らす初期に導入して自分自身が楽しんで、付加価値をつけて売却し、その高級感を次のオーナーに引き継いだ方が得策というわけです。
カーペットの代わりにタイルを導入
カーペットをタイルに張り替えるというのはリノベーションの典型例です。
カーペットは時間の経過とともにどうしても汚れがひどくなり、カーペットそのものも劣化してきます。
定期的に張り替えるしかなく、少なくとも売却までには定期的に清掃、もしくは交換の必要が出てきます。
そこで、それならば物件所有者になった一番最初の段階でカーペットをタイルに張り替えるオプションも考えてよいと思うのです。
→ タイルに張り替える費用
→ カーペット清掃 + カーペット交換費用の合計
これらをよく対比計算して、紛れもなく前者の方が安く済むのであれば前者を選ぶことも考えてよいと思います。
ただしタイルの場合、
・物件価値の上昇に貢献する素材
・物件価値には影響しない素材
の違いがありますから、この点は素材が物件価値に影響するかを調べると同時に、材料費と人件費をきちんと計算することが必須です。
それでもタイルに張り替えた方が得するという勘定であれば、その物件を取得した直後もしくは少しお金を貯めてカーペットを交換する時期にはタイルに張り替えた方が賢明と言えるかもしれません。
。。。
リノベーションを施すのであれば、物件売却の直前ではなくオーナーになった初期に施しておいて損はない事例をいくつか上げてみました。
実際には損はないどころか自分自身が恩恵を受けるパターンばかりですから、いよいよもって実行しない手はないと思うのです。
物件で暮らす
賃貸に出す
では測るべきお得感には違いが出てきますが、特に自分が暮らす住居である場合、所有期間の初期にやっておいて損はないリノベーションは積極的に検討してもよいと思います。
