こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
先だってこちらでもお伝えしましたが、アメリカ不動産市場の夏場のピークタイムを迎える前にモーゲージ金利がぐっと下がってきました。
本日の時点でもウェルス・ファーゴ銀行の場合、30年固定金利で4.00%が維持されてます。
およそ世の経済を動かす真因は人の心理ですから、本年夏場のアメリカ不動産市場は「金利が低い間に」というインセンティブが大いに働いて盛り上がりそうです。
そして、このモーゲージに関しては近年その手続きの簡易化に大いに寄与してきた技術があります。
いわゆる「モーゲージオンライン申し込み」です。
各金融機関の窓口を訪れることなく、オンライン上で
申し込み → 審査 → 融資額入金
の一連の動きを完了させてしまうわけですね。
・支店に出向く時間が省ける
・支店で行う面倒な手続きの時間が省ける
・簡潔に終わりスピード決定
・透明性が高い
等の特性で近年人気を博しています。
ところが、この便利なはずのオンライン申込みには多くの欠陥があります。
オンラインは便利だなと思えるものの、実は旧来の支店訪問で手続きを踏んだ方が結果として吉と出る場合が多いのです。
そこで今日は米国内で暮らす方々を対象とするお話ですが、民間金融機関から融資を引くにあたりオンラインではなく旧来の支店訪問の方がよいパターンについてお伝えさせて頂きます。
アメリカで物件を初めて購入する場合
アメリカで初めて物件を購入する方々はアメリカ政府からの支援を受ける対象となります。
代表的なFHAローンはFederal Housing Administration（連邦住宅管理局）がそのモーゲージに保証をかけるシステムになっています。
民間金融機関は融資にあたり債務者の返済能力を審査する上でその基準がありますね。
FHAローンの場合、連邦政府からの保証がある為に民間金融機関としては審査基準を下げることが出来るのです。
例えば
・金利3.5%
・クレジットスコアは600以下でも可
等、金融機関としては政府保証があるからこそ、やや危険な橋を渡ることが出来ることになります。
そしてこの手の特別枠には常に「支店の裁量」がついてくる余地があります。
具体的には
・金利
・ポイント
・クロージングコスト
等について有利な条件を引き出す余地があるのです。
このような交渉は自動化されたオンラインモーゲージ審査ではなく、支店で担当者と話すからこそ実現し得るもの。
そこでアメリカで初めて物件を購入する方は、自分が「First time buyer」であることに胸を張って支店を訪れましょう。
あなたが個人事業者である場合
アメリカでは在宅の仕事を選ぶ人々が増加しています。
より自由なライフスタイルを好み、会社に勤めているいないにかかわらず自宅で仕事をして家族と過ごす時間を大切にする人々が多いのです（日本も同様になりつつあるのではないでしょうか）。
現在のアメリカでは会社勤めではなく完全な「個人事業者」と定義される人々は約1500万人ですが、個人事業者が民間金融機関から融資を引く場合はサラリーマンよりもやや不利になります。
会社勤めであれば 「W-2 Tax Form」と呼ばれる納税書式の一つでも十分に事足りる中、個人事業者は
・W-2以外の納税証明
・過去数年の収入証明
等、もう少し手続きが複雑になるのです。
民間金融機関にしてみれば大企業と個人を比較すると、やはり個人事業者の場合は融資するにもリスクが高いわけですからより慎重に審査が行われるわけです。
これが理由で、個人事業者がオンラインでモーゲージを申し込む場合は審査基準が厳しくなる為に不利になりがちになってしまいます。
そこであなたが個人事業者である場合、まず間違いなく融資を引く為には支店を訪れた方がよいのです。
個人事業者は収入そのものも不安定になりがちですが、金融機関をいかに安心させるかはあなたが融資側に行う説明にかかってきます。
そして説明により審査通過どころか、金利やポイントも有利にもっていくことすら可能になるのです。
トラブルを避け、ベストディールを引き出したい場合
これを言ってしまえばある意味前述の二点は語る必要がないのですが、結局のところモーゲージオンライン申込みはシステム的に従来の支店申し込みには敵わないものです。
敵わないどころか、オンライン申込みの場合は比較的トラブルが多いもの。
例えば、あなたがモーゲージのオンライン申込みで「Pre-approval（事前承認）」の証明を引き出していたとします。
その証明をもって満を持してオファーを入れて購入権を獲得し、いざ契約期間中のFinancial Contingency（本番の融資審査ステージ。融資が実際に下りるかは不確かの状態）の段階で「Disapproval（不承認）」とちゃぶ台をひっくり返されることが頻発しています。
そこであわてて金融機関に問い合わせても後の祭りで、それならば最初から融資担当者とやりとりを進めた方がよりスムースなのです。
また前述とかぶりますが、結局のところ会社勤めであれ個人事業者であれ、個人の金融資産状況・収入元・借金総額等の事情は違うものです。
将来的にはAIの進化でモーゲージオンライン審査は精度が上がってくるとは思いますが、現時点では
・よりお得な金利
・よりお得なポイント
・よりお得なクロージングコスト
を引き出す為にはやはりローンオフィサーと顔を突き合わせて話し、よく打ち合わせてオフィサーに自分の味方になってもらうことが融資成功のコツなのです。
