アメリカ不動産市場で新築物件離れの動き

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

世界経済の動きはアメリカ不動産業界の売買事情にも大きく影響を与えます。

世界経済が住宅ローン金利に大きく影響することもそうですが、先行き不透明な世界経済情勢そのものが心理的にアメリカ人の不動産購買意欲を大きく左右するのです。

先行き不透明感からアメリカ人が取る典型的な行動パターンとしては

・住宅ローンで借用する元金総額を抑える傾向

・新築物件よりも中古物件を選ぶ傾向

このような傾向で、それが数字にも大きく現れてきます。

そしてご存知のとおり、もともとアメリカでは新築物件よりも中古物件の方がはるかに多く取引されています。

実に不動産売買取引全体の9割以上が中古物件であり、新築物件は1割にも満たないのです。

かくもアメリカ人が新築物件よりも中古物件を選ぶのは、

中古物件の方が安い

（購入時からの）価値上昇の割合は中古物件の方が高い

この二つの大きな理由があります。

実際にはこの二つには共通の原因があり、新築の場合はデベロッパー利益が上乗せされる分どうしても割高にならざるを得ない実情があるのです。

そしてアメリカ人は常に合理的に物事を考えます。

高額なベンツ（でも壊れやすい）

高額だけれどもベンツほど高くはないレクサス（でもベンツより故障しにくく性能が良い）

この条件なら、伝統とブランド力のあるベンツよりも実利に叶うレクサスに人気が出て当然なのです。

それと同じことで、

新築物件

中古物件

この二つを比較した時に後者の方が資産形成の上で理にかなうのなら、当然新しいものにこだわらずに中古物件の方を選びます。

そしてここ最近、これら新築物件と中古物件の売れ行きに興味深い変化が垣間見えています。

新築物件の販売数が過去よりも増して減速しているのです。

今日は、今のアメリカ不動産市場で新築物件市場に見える変化を数字でみていきましょう。

新築物件の売れ行きが減速中

アメリカ合衆国商務省の発表によると、アメリカ全体で新築の一戸建て物件の5月度の販売数は季節調整後で626,000軒と、中古物件を合わせた全体の販売数の7.8%の割合にまで減少しています。

この数値は昨年の12月以降最も低い数値です。

ちなみにウォール・ストリート・ジャーナルのエコノミストによる5月度の新築一戸建て物件販売予想は683,000でしたので、予想よりも57,000軒少なかったことになります。

そして全米で市場に出ている新築物件数で計算すると、このペースでは新築物件が市場に売りに出されてから売却されるまでにかかる平均期間は6.4ヶ月です。

昨年の同時期には5.6ヶ月でしたから、売れるまでの期間が約0.8ヶ月伸びていることになります。

5月度の数字を見る限り、明らかに今の不動産市場では

「新築物件は売れにくく、売れるのにも時間がかかる」

という傾向が伺えます。

しかも更に興味深いのは、新築物件価格の変動です。

本年5月度の新築物件の平均価格は$308,000でしたが、これは昨年同時期の$316,700から大きく値下がりしています。

普通に考えれば昨年比で新築物件は2万ドル近くも安くなっているわけですから、販売数そのものは上がっても良さそうなものです。

けれども安かろうが新築物件には手を出さない、という傾向がはっきりと読み取れます。

そしてそれとは正反対に、中古物件の販売数は5月度は堅調に伸びています。

ぞの実、中古物件売買数は季節調整後で534万軒と2.5%の伸びです。

ここに

新築物件

中古物件

この二つの販売数に明暗がハッキリと現れたことになります。

アメリカ不動産市場は中古物件で攻める

ここで正しく読み取って置きたいのは、

「なぜ新築は人気がなく、中古ばかりが売れる傾向にあるのか」

ということです。

その答えは冒頭に書いたとおりですが、まず条件としてはここ近年で住宅ローン金利は最も低い水準にあります。

この金利を受けて、近年様子を見ていた購入予備軍の多くが「時は今だ」とばかりに物件購入に動き始めています。

そして検討する購入対象の矛先は

・経済の先行きが不透明

・あまり多額の借金を背負いたくない

・頭金も少しでも抑えたい

・極力安い物件にしたい

・価値上昇が手堅い方を選びたい

という条件を考えると、明らかに新築物件ではなく中古物件に気持ちが向いてしまうわけです。

まずアメリカ不動産市場では中古物件の購入が有利である状況は今後も変わりません（甚だしい人口減少の地域以外）。

そして一番の狙い目は「築10年の中古物件」です。

新築として販売された当時の価格には前述のとおり、余計なデベロッパーの上乗せ利益が含まれてきます。

そういった不必要な贅肉が落ちきった段階、かつ

屋根

温水器

エアコン

これらの価値は築10年ではまだまだ状態が良好です。

その意味では「築10年の中古物件」が最も費用対効果が高い傾向にあります。

日本にお住まいで22年中古賃貸物件による短期減価償却を狙う場合は話が別になりますが、もしもあなたに築年のこだわりがないのであれば、10年落ちの中古物件を購入すると投資パフォーマンスが最もよい可能性が高くなると思います。