こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
民間MLSサイトで市場に出ている物件を見ている時に、ふと
「これはやけに安いね？」
と思ってクリックしてみるとそれは物件ではなく、「土地のみ」だったという場合があると思います。
普通であればスルーするところですが、中には
「この地域にゼロから物件を建てたい」
そう願って土地のみを購入する方々もいるものです。
そして当然ながら希望が集中するのは
・学区の良い地域
・価値の高い住宅物件の近所
・固定資産税は比較的安め
このような条件を満たす地域です。
実際、長期的視野に立てば
１．土地を購入する
２．自分で家を建てる
３．将来高値で売却
このようなことも可能ですし、私の知り合いでも自分で設計して
・好きな間取り
・好きなデザイン
・好きな素材
を駆使して、老後まで暮らす家を建てて余生を謳歌している者もいます。
彼の場合は裏庭もかなりこだわって作り込んでおり、あれはあれで傍から見ていても満足度がかなり高そうです。
このように間違いのない土地を購入すれば自分の計画に沿って好きなように家を建設することが出来ますが、その一方で土地の購入そのものは然るべき前知識をもって気をつけて購入しなくてはいけません。
そこで今日は、土地のみを購入する場合の注意事項について見ていきましょう。
土地の購入前に気を付けるべきポイント
物件がすでに建てられている土地を購入する場合と建造物のない土地のみを購入する場合とでは違いがあり、事前に調査してよく理解しておくべきポイントがあります。
下記のその概要をお伝えしますが、前提としてこれらの調査は専門家に依頼する必要があることは覚えておきましょう。
土地のみを購入する場合、下記のポイントを地元不動産弁護士を雇って調査してもらうのがベストです。
ゾーニング規定
アメリカの場合、大概はその全土においてゾーニング規定が定められています。
ゾーニングとは
ゾーニング【zoning】の意味
goo国語辞書より
１ 区分すること。 特に、都市計画などで、各地域を用途別に区画すること。
と定義される、土地の区画の使用計画のことです。
「ここは住居用区画」
「ここは商業用区画」
「ここは教会用区画」
「ここは学校用区画」
等、マスタープランがしっかりしている地域市場ほど厳しいゾーニング規定が存在しているものです。
そこで自分が購入しようとしている土地がきちんと「住居用区画」に位置しているのか、住居用物件の建設が許可されているのかはきちんと調べるようにしましょう。
道路からのアクセス
基本的な話ですが、自分が購入する土地は「車が走れる道路に面しているかどうか」を確認しましょう。
いくら条件が良い土地だからといって、その土地の四方が他人名義の土地に完全に囲まれている場合はまずい結果になります。
厳密にはどの辺も道路に面していない土地であったとしても、お隣の土地内の道を通ることで公共の道路に出ることが可能なのであれば、その土地のオーナーの同意の元に
「Easement（イーズメント）」
と呼ばれる許可を取り、土地の権利に付属させることは可能です。
「この土地の所有者である○○は、隣の土地である○○の場所を通って○○ストリートに出る権利を有する」
という趣旨の条項が不動産権に追加されるわけです。
とはいえ、お隣さんの土地に絡んでイーズメントを設定してしまうと後々いろんな面で面倒が出てくるものです。
その為、いくら魅力的な土地であったとしてもどの辺も道路に面していない土地を購入するのはマイナスです。
土地を選ぶときには、その土地のどこかの辺が確実に道路に面しているかは確認しましょう。
Setbacks（セットバックス）部分
こちらもその対象となる土地の区画に関連する規約に準ずることになりますが、
「建物を建てることが出来るのは、土地の境界線から○○フィート内側の部分から」
といったルールがあり、このマージン部分をSetbacks（セットバックス）と呼びます。
例えば購入を検討している土地の横幅が50フィートである中、土地の境界線から左右それぞれ
「15フィートはセットバックスを設けること」
というのであれば、
（15フィート）⇔（20フィート）⇔（15フィート）
となり、真ん中の20フィートの範囲でしか建物が建設できないわけです。
特にここはあなたの建築プランに影響してきますから、セットバックスは確実に事前に確認する必要があります。
その他の規程
上記の三点以外にも、その地域特有の居住用物件に関する規定があるものです。
そこで弁護士によく確認してもらい、住居用物件建築に際し不都合となるルールが存在していないかはよく調べるようにしましょう。
例えば
「この区画で建設可能な住居用物件は一階のみで、二階以上の建物は建てられない」
等の意外な規定もあるものです。
また周囲を見て
「ご近所は住居物件が多いから住居用物件は問題ないだろう。二階建てもちゃんとある。」
と思ったとしても自己判断は禁物です。
なぜなら、
「それら周囲の物件が建設された当時は住居用物件の建築は許可されていたが、現在は商業用物件のみが許可される。」
このような過去の規定で建築が出来ていたものの、現在は規定が変更されて建築が許可されない、という場合もあり得るからです。（規定変更前の建造物は、当時の規定のままで使用が許可されます）
どんな規定が隠れているか分かりませんので、やはりいかなる場合でも専門家に力を借りて事前調査を進める必要があるだろうと思うのです。
明日に続けます。
