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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日までにミズーリ州セントチャールズ郡のフリップ物件をご紹介したところ、結構な反響を頂きました。
テキサス州
ネバダ州
カリフォルニア州
等のキャピタルゲイン市場は日本でもそれなりに知られており、日本の銀行でもこれらの地域には融資枠を開放している場合が多いようです。
物件価値がどんどん上昇していくということは、いざ債務者のローン返済が不可能になって債務不履行が発生した場合でも、差し押さえた際に価値が十分に上がっていればそれだけ回収成功率が高まりますから安心して融資できるわけです。
けれども、いざ10年前の大暴落のような価格調整が起こった場合はキャピタルゲイン市場の傷はかなり深手になります。
ジェットコースターのように、派手に上がった分の下げが大きいのです。
もちろん激しく下がった後でも、慌てずに物件を保持し続ければやがて価値が戻ってくる可能性は十分にあります。
とはいえ、結果としてやはりキャピタルゲイン市場は流動性は低くなりがちです。
もともと不動産には流動性が低い性質がありますが、殊の外キャピタルゲイン市場では流動性が低くなる場合が多いのです。
その意味では、現在は日本の銀行はキャピタルゲイン市場にばかり門戸を開いているようですが、もしも私が銀行の融資担当であればキャッシュフロー市場の方にこそ門戸を大きく開きます。
厳密には
・キャピタルゲイン
・キャッシュフロー
この双方を取れる地域です。
キャピタルゲインの程度は先のテキサス州やカリフォルニア州のレベルではありませんが、中西部の特定の地域では年間10%の上昇は普通にありますし、かつこのあたりの地域は価格調整の時期にも打たれ強い特徴があるのです。
すなわち、アメリカの不動産市場は決してその全てが同じ原理で同じ傾向が出てくるわけではない、ということです。
不動産市場は地域市場の集まりですから、キャッシュフローの中でも更に細かく細分化した時に、治安のよい安定した価値を保つ地域を狙うことで
「アメリカ不動産投資流のリスクヘッジ」
が可能になるのです。
もちろんキャピタルゲイン市場も含めて分散投資を心がけるのは大いによいと思いますが、アメリカで不動産投資を行うのであればキャッシュフロー市場でリスクヘッジを利かせることは必須条件にしておいた方がよいと思います。
そこで、昨日ご紹介したミズーリ州セントチャールズ郡もその手のキャッシュフロー市場の一つです。
昨日セントチャールズ郡の不動産価値の変化をグラフでご紹介しましたが、
これですね。
理想的なキャッシュフロー市場の流れを示しています。
あまりにもマイナーな地域なのでセントチャールズ郡のことを知らない方は多いと思いますが、リスクヘッジを利かせたキャッシュフロー市場の中でも候補に入れておいてよい地域です。
そして昨日までの情報は反響が大きく、
「セントチャールズ市場についてもう少し詳しく知りたい」
というお声が多くありましたので、本日からミズーリ州セントチャールズ郡についてその概要をお伝えさせて頂きます。
当地が不動産投資として適切かを見ていきますが、その切り口はいつもの通り「不動産需要」です。
不動産需要の三大要素は
人口
人口動態
賃金・雇用機会
ですから、いつものごとくこれらのポイントで市場を見ていきましょう。
セントチャールズ郡の人口
セントチャールズ郡はミズーリ州の中でも東北の州境あたりに位置しています。
テネシー州シェルビー郡から見ると北に車で5時間弱のあたりです。
縦に流れるミズーリ川がこのセントチャールズ郡の部分では東方向に歪曲し、セントチャールズ郡の北岸を流れてそこから南に下り、セントルイスの脇を南に流れる地形になっています。
ミズーリ州は州境にもなっており、川を渡れば向こう側はイリノイ州です。
そしてこのセントチャールズ郡、日本ではほとんど知られていませんがミズーリ州の中では最も所得が高く、かつアメリカ全土の中でも人口成長率が高い地域なのです。
こちらのアメリカ国勢調査のグラフをご覧ください。
かなり分かりやすいですね。
人口増加の変化率としては過去から一定して着々と伸びていることが分かります。
決して無理な伸びはなく、非常に安定した人口増加です。
セントチャールズ郡の設立は厳密には1812年ですが、1810年の人口は3,505名という記録があります。
これが2010年には360,485名と発表されており、過去200年で102倍です。
最も新しい公的発表では2017年の人口が395,504名とされています。
7年間で35,019名の増加です。
平均で考えても近年は毎年5,000名ずつ人口が増えていますね。
ということは、2019年の時点では確実に人口は400,000名の超えているものと予想されます。
ここで基本に還りますが、このような人口が増え続ける都市では不動産需要はどのようになると予想されるでしょうか？
考えるまでもなく、答えは「不動産需要は増え続ける」です。
しかも決して無理な人口流入ではなく、このようなほどよい人口増加が理想なのです。
いたずらに不動産価値を押し上げ続けることなく、安定したコツコツ型の上昇だからこそ安心感があります。
これは理想的なキャッシュフロー市場の条件の一つであり、昨日の
この統計からも、価格調整の時期にも打たれ強いことが証明されているのです。
明日に続けます。
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