どのような基準の物件を選んで頂けるのでしょうか？

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

久しぶりに質問シリーズで項を上げます。

おかげさまで不動産投資の支援要請を随分頂戴しておりますが、原則として実際に投資支援をさせて頂く前には

・面談式個別コンサルティング

・スカイプ式個別コンサルティング

のいずれかの場を設けてから、話を前に進めることをお薦めしています。

不動産投資は数百万どころが一千万、一億単位の買い物になりますから、私(佐藤)自身もメールのやりとりだけで進めるのは控えたいというのが正直な気持ち。

出来れば同じ空間で同じ空気を吸いながら、それが叶わずともせめてオンライン上で顔を合わせ、佐藤という男を吟味して頂いてから開始するのが良いと思うのです。

そんな中、個別コンサルティングの前のメール上でご質問を頂く内容に

物件選定の支援を依頼する場合、どのような基準の物件を選んで頂けるのでしょうか？

というものがあります。

私(佐藤)が選ぶ物件の基準を知りたい、というご質問ですね。

今日は、コンサルタントとして不動産物件取得を支援させて頂く上での方針の意味でお伝えさせて頂きます。

基準は顧客利益の最大化

住居用物件の売買仲介で動く時

不動産投資コンサルタントとして動く時

この二つの動き方には明らかな違いがあります。

それぞれに対するクライアント様のニーズには明確な違いがあり、

住居用 ⇒ クライアント様の予算に合わせた暮らしの快適さ

投資用 ⇒ クライアント様のニーズに合わせたリターンを最大化

という、大まかには二つのニーズに別々にお応えする必要があるわけです。

そこで当ブログに項を上げる時のモードは当然ながら後者になります。

コンサルタントとして雇われるからには、当然ながらその目的はクライアントの水先案内人となり、かつ投資される資金に対して

・キャピタルゲイン

・短期減価償却

・キャッシュフロー

のいずれか（もしくはその複数）の求めたいニーズに対し、そのリターンを最大化するべく支援させて頂きます。

もちろん投資である以上は常にリスクが伴います。

例えば、どんなに購入時には良い状態に見えたとしても、実際にテナントがついてそのテナントが四六時中暮らしてみると、

「こんな不具合があるようです。」

とテナントからレポートが入ることもありますし、その意味では物件を所有して初めてのテナントが入居した後には多少の修繕箇所は新たに出てくるものです。

またその後の運用中にも不足の事態で修繕費用が出てしまうことはあります。

「修繕発生が皆無の物件は存在しない」

これが事実です。

そうすると、

「多少の修繕が発生したとしても、それでも利益が出せる可能性が高い物件」

を基準に選ぶ必要があるわけですね。

そこで

「強制退去や家賃滞納は確実に避けたいです。」

というご要望の中を頂戴することがありますが、私(佐藤)の場合はそもそもリスクの高いと最初から分かっている地域や物件はスルーしています。

もちろん先が完全に読めるわけではありませんので

「100%、強制退去や家賃滞納は発生しません」

などといい加減な宣伝は禁物ですが、少なくとも支援させて頂いたクライアント様の中で

・家賃滞納が発生
・強制退去が発生

これらの発生件数はゼロです。

基準は相当厳しくしていますので当たり前といえば当たり前かもしれませんが、そもそもリスクの高い物件へのご案内は出来ないのです。

独り立ちをゴールに

そして、この項を上げる機会にハッキリお伝えさせて頂きますが、

「物件選定の支援を依頼する場合、どのような基準の物件を選んで頂けるのでしょうか？」

とご期待と共に尋ねて頂く一方で、ご自身でも物件を積極的に探されることもお薦めしています。

物件選定を佐藤に一任されたい方

同時に自分でも選定したい方

この双方を支援させて頂いていますが、やはりコンサルタントとして願うのは

「不動産投資家として独り立ちし、佐藤の支援を必要としなくなること」

です。

もちろんご自身で物件を探して頂くことは強制ではありませんし、佐藤の支援を必要とされるのであればどこまでもお付き合いさせて頂きます。

けれどもクライアント様の利益至上を願えばこそ、佐藤と共に不動産投資に取り組む中で十分に経験値を上げて頂き、やがてはコンサルタント(佐藤)を雇わずともご自身でアメリカ社会の中で投資実績を上げて頂けるのが理想だろうと思うのです。

最近も、日本のある東証一部上場企業の社長さんから投資顧問として支援の依頼を頂きました。

この方は日々の激務の中、自分自身で選球眼を養わんと夜のプライベートの時間を使って物件を選び、果敢に物件候補を日々佐藤に送ってこられました。

そんな場合でも、それでなくとも大企業を経営される中でご多用であることは百も千も承知なのですが、かといって

「社長業でおいそがしいでしょうから、この辺りの物件で。。」

等と妥協したアドバイスは出来ません。

ご自分で学ぼうとされるご姿勢でいらっしゃるからこそ、私(佐藤)も本気でぶつかり、実に数十件を候補に上げれこられた中でも9割以上は遠慮なくダメ出しをさせて頂きました。

その中のほんの少数の物件にオファーしても取れないことも多かったのですが、この社長さんはついに理想的な物件に巡り合い、無事に購入することが出来たのです。

この時に何よりも嬉しいのは、その社長さんがご自身で物件を選ぶ選球眼をメキメキと養われ、ご自身の力で強力な賃貸力を持つ物件を獲得されたことです。

このようにご自身でチャレンジされる方々は着実に、そして晩年は飛躍的に資産を増やしていかれることと思います。

。。。

ややご質問の趣旨からそれた感もありますが。。

「どのような基準の物件を選んで頂けるのでしょうか？」

となると、理念として顧客利益至上を掲げ、

・リスクヘッジを利かせた物件を選び、リスクが高い物件は最初からスルー

・選球眼を養って頂くべく、佐藤と一緒にご自身でも物件を選定することを奨励

こんな方針で、アメリカ不動産投資支援を展開しています。