こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
ここ数日、
「資産を産む資産を優先的に手に入れること」
と、効率よく資産形成を進める順番として
１．たくさん稼ぐ
２．賃貸暮らしをする
３．資産を産む資産を購入する
の順序をご紹介しました。
「２」の賃貸暮らしとは、
「暮らす場所への給与からの支払いを極力減らす」
という考え方です。
「３」の資産を産む資産から十分な資金が流れてくるようになり、その資金を住宅ローンその他の費用に充てられるようになった時に初めて自宅を購入する方が良い、という一つの提案です。
それまでの支出は家賃のみとし、修繕費や固定資産税は大家さんに任せるわけですね。
そうすると「３」に到達するまでのスピードは「１」の部分でどれだけの収入があるかに依存してきますが、いずれにせよ自宅購入はそれなりの期間待たねばならないことになります。
けれども、
「自宅も自己資金分は資産になる」
「資産比率分だけファイナンスの機会も持てるじゃないか」
というご意見があれば、その通りです。
効率よく資産形成を試みる上でも、更にテコ入れをして自宅所有を資産形成飛躍の土台にする考え方もなくはありませんね。
特に価値上昇を続ける物件であればなお更です。
また様々な事情があり、自宅所有を早めたい場合もあろうかと思います。
そして実のところ、効率よい資産形成を図る意味では
「最初からイキナリ自宅を所有しながらも、資産を生み出す資産にローンを支払ってもらう方法」
は確かに存在します。
そこで今日は昨日までのお伝えの補足として、
１．たくさん稼ぐ
２．いきなり自宅を所有する（でも頭金以外は出さない）
３．（引き続き）資産を産む資産を購入する
という手法についてお伝えさせて頂きます。
ローンはあくまでも投資リターンから支払う
本シリーズでは
「家賃であれ住宅ローンであれ、その支出に対しては投資リターンから支払う」
という方法をご紹介しています。
給与から支出していてはなかなか貯蓄出来ませんから、最初は賃貸物件で我慢して、資産を産み出す資産の購入を最優先にするわけです。
「その資産購入までたどり着くのが難しい」
というお声があるかもしれませんが、スタートはみんな同じです。
あの著名不動産投資家のロバート・キヨサキですら、最初は給与の大半を投資に回し続けて苦労していたのです。
そこで
「住宅ローンも投資リターンで支払う」
というニュアンスだけをかいつまめば、いきなり最初から住宅ローンを投資リターンで支払う方法もあることにはあります。
それは、
「複数世帯物件（厳密にはTwo-Family Property以上）を住宅ローンを組んで購入する」
という方法。
話を整理していきましょう。
近年登場したAirbnb (エアビーアンドビー)等の台頭で、随分アメリカ不動産賃貸市場は事情が変化してきています。
不動産開発会社の中には、最初からエアビーアンドビー等のショートレンタルに出すことを前提にした物件の開発・建築に乗り出しているところもあるくらいです。
設計段階からバスルームをきちっと分けて、部屋の一部を貸しに出しやすいように仕上げるわけですね。
そうすると、いきなり自宅を所有してその住宅ローンを部屋の一部の賃収入から支払う方法として、自宅を購入してショートレント用物件として使う考え方もあるかもしれません。
自宅兼賃貸用の物件を購入して、賃貸用物件を担保として自宅を購入する為の融資が引く方法わけですね。
初期費用は頭金だけで、毎月のローンを家賃から支払うという計画です。
。。。といきたいところですが、これは出来ません。
首尾よく賃貸に出せば収入は上がりますが、融資元は「賃貸物件からの収入」は個人所得の一部とは見なしてくれないのです。
ただし、ここにはちょっとした抜け穴があります。
賃貸事業からの家賃収入は原則として融資審査の対象には見てもらえない一方で、
Two-Family Home
Multifamily Home
これらの物件であれば、賃貸ユニットからの収入はローン審査で有利に働くことになります。
厳密には「一世帯以上の物件を建設してもよい」とされている区画の物件であれば、銀行は家賃収入を審査対象としてくれるのです。
「zoning code（区画に対する規定）」
がポイントになるわけですね。
そうすると
「最初から自宅も所有したい」
という事情があれば、
１．複数世帯を許可する区画の物件を購入
２．貸し出す場合の家賃収入を試算
３．その家賃をローン返済に充てる
４．多額の融資を引いて有利に
このようは荒業も不可能ではない、ということになります。
銀行は家賃の75%まで考慮する
そこでもう少し具体的に言えば、通常は銀行はその物件が複数世帯を許可する区画に立地していれば
「見込み家賃の75%まで」
をあなたの年間収入の一部として見てくれます。
仮に複数世帯物件を購入した時に、貸し出す部分の家賃が$1,000であれば$750、年間$9,000を追加収入としてみてくれるのです。
これにより、少なくとも現在の所得のみで審査する時よりは、より大きなローンが組めることになるのです。
そこで頭金を貯金の意図で極力大きく入れ、毎月の返済額を下げれば下げるほど、実際に家賃収入をそのままローン返済に充てることも可能になります。
とりわけアメリカの地方都市であれば、この手法で自己資金を頭金として資産に転換するだけで、後は住宅ローンには家賃収入を充てて済ませることはかなり現実的になります。
ただし、ここで気を付けておきたいのは賃貸からの家賃収入を自分の所得に加算してローン審査を通過した場合は、リファイナンスが難しくなる可能性があるということです。
これもケースバイケースの為に断定は出来ませんが、いざリファイナンスの必要が出てきた時に過去の審査過程に賃貸物件からの収入が加味されていると、
・リファイナンスそのものが出来ない
・出来たとしても金利が悪くなる
という可能性があります。
。。。
最初から自宅を所有するオプションとして、
１．複数世帯物件を購入する
２．年間見込み家賃を加算してローンを申し込む
３．家賃収入からローンを支払う
という番外編的な手法についてお伝えさせて頂きました。
あくまでも
「最初から自宅を所有しながら、住宅ローンを家賃収入で支払う方法もなくはない」
というレベルであり、家賃収入が安定する保証もないためにお薦めする意図はないのですが、少なくとも
「複数世帯物件が許可される区画であれば、家賃収入見込みを所得に加算できる」
という手段があることは覚えていてもよいように思います。
