こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
アメリカに物件を所有する方々の多くがホームオーナーとして経験する出来事は諸々あります。
その中でも結構な確率でアメリカホームオーナー達が経験することの一つが「物件の買い替え」です。
20代後半あるいは30代の若い世代が人生で初めて購入する小ぶりな物件を「スターター物件」と呼びますが、一般的には自分の稼ぎが大きくなるにつれてスターター物件から次は大きめの物件に買い替えることになります。
人生のステージに合わせて大きな物件に買い替えていくわけですね。
特にアメリカの場合は物件価値が上昇していきますから、
・現在の物件価値のキャピタルゲイン
・買い替える物件の招来の価値
これらをよく吟味した時に、
「買い替えない理由はない」
となるのです。
とはいえ、不動産は人生の中でも最高金額のお買い物。
洋服を変えたり、ちょっと大きい買い物として車を買い替える感覚のようにはいかないものです。
その要因は、やはり物件の買い替えに先立つ資金。
最初に物件を売却して、その次に新しい物件を購入する余裕があればよいのですが、現実には
「今の物件から新しい物件に移り、引っ越しが完了してから現在の物件を売却処分したい」
このように考えるホームオーナーの方が多いものです。
多少資金に余裕があれば
１．一時的にアパート暮らしをする
２．物件を売却して資金を作ってから、新しい物件を購入する
という順序もあるかもしれませんが、
・アパート家賃（賃貸契約の縛り）
・引越し代
・費やされる余分な労力と時間
という点を考えると、やはり
今の物件 ⇒ 新しい物件
とストレートに飛び移りたいもの。
けれどもこの場合、やはり
「新しい物件の為の資金」
が必要になるのです。
この物件から物件への綱渡り資金は、アメリカのホームオーナーの多くが物件買い替えの際に必要とします。
そして事実、このニーズに応えるためのローンプログラムを金融機関では用意しているのです。
それは「ブリッジローン（Bridge Loan）」と呼ばれるもの。
今日は、このブリッジローンについてお伝えさせて頂きます。
ブリッジローン（Bridge Loan）とは
ブリッジローン（Bridge Loan）は別名「Wrap（包み込むの意）」もしくは「Gap Financing（間を埋めるファイナンシング）」と呼ばれます。
現在の物件 ⇒ 新しい物件
この物件から物件に買い替えをする際の「一時的な橋渡し（ブリッジ）資金」というわけです。
通常は物件の買い替えをするにしても、物件オーナーは暮らしている今の物件に対してモーゲージ返済を毎月続けています。
そうすると現在の物件を売却する前に新しい物件を購入するのであれば、どうしてもそのつなぎ資金が必要になるわけです。
この橋渡し資金をブリッジローンといい、このおかげでホームオーナーには現状の物件を維持しながらも新しい物件を購入できる道が開けることになります。
そこで物件買い替え組みの強い味方であるブリッジローンですが、民間金融機関であれば共通するルールがあります。
それは、
現在の物件価値 = A
購入する物件価値 = B
とすると、
ブリッジローン融資額 >= (A + B) × 80%
と、「現在の物件と購入予定の物件の合計価値の80%が融資額の上限」という決まりです。
例えば
現在の物件価値 = $200,000
購入する物件価値 = $300,000
ということであれば、
ブリッジローン融資額 >= ($200,000 + $300,000) × 80% = $400,000
と、ブリッジローンの上限融資額は$400,000となるのです。
これは悪くない話ですね。
この例でいえば$300,000の物件を購入するのに$400,000まで融資を受けることができ、$100,000の余りが出ます。
そして実際にギリギリいっぱい$400,000の融資を引いて、$100,000を新しい物件をこのブリッジローン返済後にリファイナンスする際の
・頭金
・クロージング資金
・その他購入費用
に充てるのもありなのです。
ブリッジローン（Bridge Loan）の良い点
そしてブリッジローンを使い場合はもう一つ良いことが。
通常は融資を引いて物件を購入する場合、その契約では
「Financial Contingency（ファイナンシャル・コンティンジェンシー：融資が下りるかどうか不確かな状態）」
の期間が発生します。
融資審査の結果が分かるまでは売主も買主も取引が保障されていませんから、精神的にもちょっとしたストレスになるものです。
これが理由で、売主の立場であればファイナンシャル・コンティンジェンシーが発生しない現金購入の方が好まれるわけです。
そこでこのブリッジローンの場合、買主の立場としては融資を受けて購入取引に臨むわけですから、普通に考えればこのブリッジローンもフィナンシャル・コンティンジェンシーの類になりますね。
ところがブリッジローンを使用する場合、「現金購入と同じ扱い」と見なされ、契約期間中はファイナンシャル・コンティンジェンシーは発生しないのです。
これなら売主も安心ですし、物件にオファーする際も
「ブリッジローンを組みますから、現金購入と同じです」
と売主に伝えれば契約がスムースに進む可能性は高いですね。
ただし、良い点だけを聞くと明るい希望が持てるブリッジローンですが、現実にはそのマイナス点もよく理解しておかなければなりません。
というよりも、情報として本項は上げるもののブリッジローンの使用は私(佐藤)はお薦めはしません。
明日は、ブリッジローンの使用をお薦めしない理由について見ていきしょう。
