こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
昨日から不動産投資における日本とアメリカの違いを感性の違いから取り上げています。
海を超えて異国の地で不動産投資を行う場合、純粋に損得の鶴亀算と同時に理解しておかなければならない要素があります。
物件を購入した
家賃収入が入りだした
管理にお金を支払う
純利益が確定
物件売却でキャピタルゲインを得る
このような数字の損得については、世界のどの国で不動産投資を行おうとも万国共通の概念ですね。
いわゆる論理思考に終始し、
収入
支出
このたった二つの因数に物件価値を含めて計算するだけですから、決して複雑なものではありません。
一戸建て投資の場合は滞納のパプニングが起こらない限りは年間収入は（家賃 × 12ヶ月）に固定されてきますから、あとはどれだけ支出を抑えていくかです。
そしてここに、一つの遠隔操作の難しさが出てきます。
アメリカで不動産を投資物件として回す以上は現地の管理会社に委ねなければなりませんが、その管理マネージャー本人は当然ながら大抵は日本人ではありません。
そうすると昨日お伝えしたとおり、アメリカ人マネージャーとやりとりをしていると
日本人がAとみることをアメリカ人はBと捉え
日本人がBと判断することをアメリカ人はAとみる
そんな場面が結構出てきます。
「目的は同じでも進む道が違う」という表現が適切かもしれません。
おそらくこれはアメリカでの不動産投資のみならず異国の地で不動産投資を行う場合に共通することですが、海外での不動産投資においては
数字 = 計算上のリターン
感性 = 現地人のプロパティマネージャーとのやりとり
この双方で理解を深めつつ、かつ上手にコントロールしていく必要があるのです。
そこで今日は、アメリカでの不動産投資において日本人側から見た遠隔操作のコツについてお伝えさせて頂きます。
管理は能動的に
日本の商社大手で営業をされているAさんがいらっしゃいます。
アメリカで育った方ですので英語はネイティブレベルです。
帰国子女として日本に戻り、今では海外担当の営業トップとして活躍されています。
このAさんは一年を通してかなりの海外出張をこなされており、ビジネス英語で各国の代表者と常々激論を交わしていますから相当な海外通です。
人は誰でも損得が関わってくるとその人の本音が出てくるものですが、ビジネスの現場となるとそれが如何ほどが想像に容易いもの。
いやらしく言う意味ではなく、真剣な判断を要する場合の思考基準はその人が過去に接してきた習慣や考え方に大きく影響されることは当然です。
そうするとAさんのような立場で常に様々な人種と損得が関わる交渉を続けていると、否が応でも各人種の特徴がハッキリと見えてくるわけです。
そんなAさんがこぼしていた言葉がありました。
「世界のどこを探しても、日本人ほどきめ細かいサービスが出来る民族はいないですね。」
昨今は「オモテナシ」という言葉で海外にも紹介されていますが、私はこのオモテナシという言葉は見事に日本人の特徴を表現していると思います。
そしてAさんの見解は、人種の坩堝であるアメリカ合衆国内でそれぞれの人種と接する中でも同様に感じられるものです。
国粋主義を論ずる意味ではなく、日本人のサービスはかなりきめ細かい、そう純粋に思います。
だからこそ日本という国を訪れて、サービスの質の高さに感動して母国に帰る人々が続出するわけですね。
そしてこれを正直に言い換えると、「アメリカのサービスは日本のそれほど細かくはない」これは間違いないと思います。
繰り返しますが、優劣の意味ではなく見方の違いなのです。
不動産投資での具体例を上げてみましょう。
物件を無事に購入し、修繕を終えていざ賃貸市場に出したとします。
そこでテナント付けをする際の流れは大概下記のようなものです。
１．内覧希望者から連絡がある
２．物件内覧を行う
３．申し込みが入る
４．申込者のスクリーニングが行われる（クレジットスコアやヒストリーのチェック等）
５．オーナーに申し込みが入ったこと、スクリーニングの結果、このテナント候補の入居を許可するかの伺い連絡がくる
６．オーナーの意向（入居可否）を伝える
上記は順番が多少それぞれが前後しますが、おおよそこのような流れです。
そしてここが日本とアメリカの違いの一つになり得ることですが、純粋にアメリカ現地の不動産会社に依頼する場合は上記の
1 〜 4
の段階は知らされないパターンがザラにあり、ある日突然「5」のお知らせがくることがよくあります。
「3」の申込みが入った時点で知らせがくる場合もありますがそれもマチマチ。
けれども遠隔から投資している投資家としては状況が全く分からないわけですから、テナント付がどうなっているのか状況は事細かく知りたいところですね。
とりわけ予想以上にテナント付に時間がかかる場合、やきもきするこちら側の気持ちを慮って
・毎週何組の閲覧があるのか
・閲覧者から何かフィードバックはあるのか
これらポイントを押さえた定期レポートの類はほしいものです。
けれども、その類のレポートがほしい時には
「定期的に内覧者の数を含めて教えて頂きたい」
とリクエストするしかありません。
そしてまさにここなのですが、一般的にアメリカでは「言わないとやってくれない」と考えておいた方がよいと思います。
こちらに対する嫌味や差別で動かないわけではなく、仕事の取り組みに対する感性が違うのです。
この点は私(佐藤)の知る、プロの日本人投資家の方々でも苦労されている部分です。
繰り返し遠慮なくお伝えしますが、
「アメリカでは気の効いたサービスは期待出来ない」
「やってほしいことを自分から言わなければ相手は動かない」
これが基本概念だと捉えておきましょう。
反対にいえば、アメリカで不動産を運用していくのであれば感性として
「遠慮なくズバズバ物言いが出来るオーナーになること」
は必須条件です。
これらを
・英語サポート
・感性サポート
を踏まえて私(佐藤)の方で不動産管理マネージャーサービスとして引き受けてはいますが、やがて独り立ちを奨励する上では
数字 = 計算上のリターン
感性 = 現地人のプロパティマネージャーとのやりとり
この双方の感覚をバランス良く同時に養っていかれるとよいと思うのです。
