こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
不動産投資において必ず発生するのは「管理業務」ですね。
家賃回収に始まり、物件定期検査、修繕対応等、不動産物件がハコモノである以上は一定の手間暇をかけて物件を管理していく必要があります。
そして購入した物件が自宅の最寄りに立地していれば、これら物件管理は自分で進める方々もいるものです。
巷には自分で投資物件管理を行う為の優れたマニュアルは数多く販売されていますから、それらを購入して自分自身で物件管理を行うのもまたよし。
自分で度々修繕を行う手間がかかりますが、軌道にのるとその物件に期待されるROIが最も高くなるのは当然です。
けれども現実には自宅近くには投資として満足できる物件がなく、日頃は見に行けない遠方に物件を購入する方がほとんどですね。
それこそアメリカ合衆国外に暮らす投資家がアメリカに物件を購入する場合、その管理手段は現地の管理会社に委ねるしかないことになります。
一定の管理費を支払うことで投資物件のテナント付けから日頃の管理、ターンオーバー時の管理まで請け負ってもらうわけですね。
ここで、管理会社に支払う管理費については一般的には月払いの契約です。
管理料の種類としては
・定まった一定額を毎月支払う「フラット料金」
・家賃に一定の割合を掛けた額を毎月支払う「パーセンテージ料金」
の二種類があります。
今日から、不動産管理会社が定める管理料金について知識を深めていきましょう。
管理費は「パーセンテージ料金」がメジャー
二種類の管理料金体系がある中、
物件オーナー
物件管理会社
の双方が納得して使われるのは、大抵は「パーセンテージ料金」です。
オーナーにしてみれば物件が小ぶりで大した修繕も発生しないのに、定額料金で割高な料金を支払うことは避けたいもの。
また管理会社にしても、どれだけ頑張ったとしても定まった料金しか支払ってもらえないのではモチベーションも上がりません。
とりわけサイズが大きい物件に対して相応の労力をかけたとしても、それに見合った報酬が期待できないのなら相応の労力をかけようとは思わないものです。
そこであなたがアメリカで契約する管理会社にしても、通常はその契約内容に見られる管理料は毎月の家賃に一定の割合を掛ける「パーセンテージ料金」になっていると思います。
このパーセンテージはアメリカ全土で統一されているわけではなく、各地域ごとにその傾向に違いが見受けられるものです。
例えば地域ごとにはその傾向は
西部 … 4% ～ 6%
南部 … 10% ～ 12%
中西部 … 8% ～ 10%
と違いが出てきます。
上記の数字だけを見ても予想できると思いますが、
家賃が高い地域 ⇒ パーセンテージは低い
家賃が安い地域 ⇒ パーセンテージは高い
となる傾向があるのです。
私たち投資家目線でいえば、当然ながら管理料のパーセンテージは少しでも低い方がいいに決まっていますね。
最終的にパーセンテージは各管理会社で定められることになりますが、それでも可能な限り低いパーセンテージで請け負って頂くように交渉する価値はあります。
その意味では私(佐藤)も支援を依頼くださる方の代理で管理料のパーセンテージを少しでも落とすように交渉することがあります。
そして実は、遠慮なくパーセンテージを落とす交渉に臨めるのは不動産管理会社が使う「然るべきパーセンテージを算出する為の公式」を知っているからなのです。
ここから、通常の不動産管理会社が使用する毎月の管理料のパーセンテージを算出する公式について見ていきましょう。
管理費のパーセンテージを算出する公式
まず、管理費パーセンテージを算出するのに必要な因数を把握しておきましょう。
式に登場するべき因数は
① … 一戸ごと管理費（調整後）
その管理会社が管理する物件を並べて、一戸から一年の間に得たい収入です。
② … 戸数
その管理会社が管理する戸数です。
③ … 年間総収入
その管理会社が管理する物件からの一年間の家賃収入の総額です。
④ … 空室率
一年を通した空室率の割合です。
そしてこれらを公式に並べると
このようになります。
計算する順番に見ていきましょう。
１．一戸ごとの管理費に戸数をかける
一戸ごとの管理費に戸数をかけることで、その管理会社が物件管理から得たい年間費用が出てきます。
この結果をA（手数料総額）としましょう。
２．年間総収入から空室による損失を差し引く
現実には管理する物件（戸数）の全てが一年中満室になる、ということはまずあり得ません。
不動産管理の世界でキャッシュフローを計算する際には必ず空室率は勘定する必要があります。
この空室率は地域や季節により変動してきますが、パーセンテージで表される空室率には季節調整値を使用します。
この空室時の損失を年間総収入（管理する物件の家賃年間総額）から差し引くことで、より正確に近い総収入に調整するわけです。
この結果をB（回収可能総収入）としましょう。
３．AをBで割る
最後に、
A（手数料総額）/ B（回収可能総収入）
の式で、手数料総額を回収可能総収入で割ります。
この計算の結果、その管理会社が管理契約書に記載するべきパーセンテージが出てくるのです。
これが毎月の管理料に「パーセンテージ料金」を採用する不動産管理各社が使っている公式です。
明日は数字で具体例を上げて更に、管理費用とそれに付随するサービス料について考察してみましょう。
明日に続けます。
