物件価格変化によるテキサスへの影響は

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

ここ数日、この2019年夏に確認されたアメリカ不動産市場の物件価格の値下がりについてクローズアップしています。

10年前の不動産価格暴落から物件価格は2012年あたりに底値を打ち、そこから全米各地で価格上昇が続いていましたが2019年8月についに膝をつきました。

いわば不動産市場もまた従来の物が行き交う市場と同様にその変化の根底は「心理経済」です。

物件を購入したい人々がいるからこそ価値が上がっていきますし、その逆であれば価値は下がることになります。

そして今回2019年8月に確認された物件値下げの背景は「2020年から本格的に予想されている景気後退への警戒心」が主であることはほぼ間違いないと思います。

実際にはこの動きは2019年7月から8月までの一ヶ月間の一過性の動きではなく、カリフォルニア州のようなキャピタル市場では人々の買い控え現象が一年以上前から確認されていました。

私(佐藤)はFRBが本年になって金利を下げに転じさせた裏の真因の一つはここにあっただろうと考えています。

ところが結果は金利が大きく下げられているにも関わらず、皮肉なことに一年の中で不動産市場が最も盛り上がるはずの夏場に不動産価格が下がるというものでした。

このことは非常に大きな意味を持つと思います。

今の日本でも将来への不安から心理的に貯蓄が市場になかなか出てこないわけですが、今のアメリカ不動産市場においても似たような傾向がハッキリ確認出来たことになります。

そして昨日は中西部においてメンフィス市場にスポットを当て、中西部でも買い控えが起こっていたことをご紹介しました。

メンフィス市場を始めとする中西部の不動産市場も引き続き観察が必要ですが、中西部市場のタフさは10年前の不動産価格暴落の時期に証明されたとおりです。

まず、米国本土の中では中西部ほど景気後退に強い市場はそうありません。

テキサス市場は今

そしてここ最近は8月に確認された値下がりの新しい展開を受けて項を上げ続けていたところ、案の定予想していたご質問を頂戴しました。

テキサス市場はどのような状況なのでしょうか？ここからどのように変化していくのでしょうか？

。。。

以前からお伝えしているとおり基本的に私は自分の膝下のテキサス市場は投資対象としては見ていません。

とはいえ自分の専門地域について言及しないわけにもいきませんし、中には切実なご質問もありますのでお伝えさせて頂きます。

また予めここは文章で再度強調しますが、下記に記することはあくまでも「事実の指摘」であることに留意してください。

物件売買の決断は、あくまで自己判断でお願いします。

。。。

そこでテキサス市場の今ですが、中でも問い合わせの一番多いダラスやフォートワースを含むテキサス州北部の不動産市場に注目してみます。

まずは販売数からいきましょう。

物件販売数は過去一年でいえば2019年6月が唯一

2018年6月：10,779
2019年6月：10,233

と昨年比で546件下回ってしまいましたが、この月以外は物件販売数は昨年比で上昇しています。

キャピタル市場の中でも未だ比較的物件価格が安めのテキサス市場では、購入者はまだ増加傾向にあるようです。

ただし、気になるのは物件価格の変化です。

2019年7月から8月にかけて全米平均で見ると物件価格が始めて下がったことはお伝えしたとおりですが、これはあくまでも全米でならしてみた時の平均値の数字。

実はテキサス州北部では物件価格の下げは一ヶ月早く、7月にその結果が出ていました。

分かりやすいように、本年のテキサス州北部の物件価格中間価格を並べてみます。

2019年のテキサス州北部物件の中間価格推移

1月 $240,000
2月 $249,900
3月 $260,000
4月 $265,000
5月 $274,000
6月 $276,000
7月 $272,000
8月 $269,900

いかがでしょうか。

上記は本年2019年の値動きのみですが、テキサス州北部の物件価格は過去から一貫して伸び続けていました。

そうしたところ、本年2019年6月をピークとして7月からは下げに転じていることが分かりますね。

テキサス州北部において物件価格が下げに転じたのは近年では初めてのことです。

そしてテキサス州北部が同じキャピタルゲイン市場であるはずのカリフォルニア州ロサンゼルス郡と違うところは、

「物件販売数は伸び続けているが、価格が下がり始めた」

ということです。これはどういうことでしょうか。

最も考えられるシナリオは、

「中間価格以上からハイエンドまでの物件を購入する層が減り始めた」

というものです。

ここに示す価格はあくまで中間値ですから、中間値以上の物件が売れない状況になりその中間値が下がり始めたと予想されるます。

とはいえ、購入数が未だに伸び続けているテキサス北部の市場はその経済力の強さを如実に証明していますね。

実際、今のアメリカ不動産市場で最も元気であり続けるのはこの南部地区です。

南部地区についても引き続きその値動きを観察していきたいと思います。