トランプ大統領が大胆に動く

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

連日、アメリカ不動産市場の今夏の物件価格の値下がりについてお伝えしています。

2012年に底値を打ってから値上がりを続けていたアメリカ不動産市場の物件価値が、数ヶ月前から見られていたブレーキ傾向からついにマイナスに転じた出来事であるだけに、かなり注目を集めているようです。

当ブログのアクセス数もここ数日でこれまでになく伸びており、本件に関する注目の高さがよく分かります。

そしてアメリカでもここ数ヶ月の不動産市場の値動きに敏感に反応していると思われる方がいます。

それはトランプ大統領。

今月の初めにはツイッター上で

"Interest cost could be brought way down（金利から派生するコストは大きく引き下げられるかもしれない）"

このように発言しています。

ちなみにこの場合のコストとは

・利息

・融資を組む際の手数料

等、融資に関わってくるコスト全般を指すものと捉えるのが適切です。

金利そのものが大きく下がることにより、派生するコストが全て大きく引き下げられるというわけです。

トランプ大統領はなぜ上記のようにつぶやいたのでしょうか。

実は、今月開催予定のFRBの定例ミーティング前にトランプ大統領は直接FRBに圧力をかけていた経緯があります。

その要望は

「政策金利をゼロ、もしくはマイナスに引き下げてほしい」

。。。

ゼロどころかマイナス金利。。

かなり大胆な金利政策を要求していますね。

4%を下回り3%台に入った金利でも不満で、ここから更に引き下げて果てはマイナス金利を目指してほしいというのです。

トランプ大統領の発言はもちろんアメリカの不動産市場の動きだけを見ての要求ではなく先の予想される景気後退を鑑みてのものだと思います。

いずれにせよ、不動産市場にとっては非常にタイムリーです。

この目論見どおりに進むか否かは別として、仮に「ゼロもしくはマイナス金利」が実現した場合はアメリカ不動産業界にはどのような影響があると予想されるのでしょうか。

そして今年8月に確認された物件価格の値下がりにはどのようなインパクトが考えられるのでしょうか。

今日は、今のアメリカでゼロ〜マイナス金利が起こった場合のアメリカ不動産業界への影響を考察してみましょう。

ゼロ〜マイナス金利が起こったら

2007年から始まった不動産価格の大暴落は負の連鎖を引き起こし、2018年9月にはリーマン・ブラザーズが破綻する結果となりました。

これを端に金融危機は世界中に広がっていきます。いわゆるリーマン・ショックです。

この時はFRBも素早く反応し、事態を収束させるために実質のゼロ金利を大胆に実行しました。

そしてこの時の金利政策が功を奏し、2012年あたりからアメリカ不動産市場は回復基調に入り始めます。

この時のゼロ金利を喜んだのは物件購入を検討していた人々もそうですが、最も利を得たのは間違いなくフリップ業者でした。

当時すでに存在していたフリップ業者はもとより新規参入のフリップ業者も数多く現れ、

・市場に溢れ出た数多くの差し押さえ物件

・ゼロ金利

これらを背景に濡れ手にクリで次々と物件を購入していったのでした。

とどのつまり、ゼロ金利は米国にとっては決して初めてではなく過去の「金融危機を抜け出す起爆剤の一つ」として機能したのは事実です。

実際のところ

トランプ大統領のいうマイナス金利

モーゲージの金利

この二つは違うものですが、結果としてはマイナス金利によりモーゲージ金利も下がることになります。

単純に言えば、今の米国では30年固定金利が3.56%から0%のいずれかにまで落ちる可能性が出て来るのです。

融資を引く際の金利が今以上に下がってきたとしたら、、

今のアメリカ国民に住宅の買い控えが見受けられるのは価格が高いことに加え、来年2020年から予想される景気後退を懸念してのことです。

金利がマイナスになることで銀行としては少しでも利益を出す為に融資を引く際に発生する手数料は多少値上げすることは予想されます。

それでもその手数料の値上げ分はたかが知れたものと予想されますから、

「金利がマイナスになることの利益」

「行く先の景気後退への懸念」

この綱引きの中でアメリカ国民がどちらを選ぶかは非常に興味深いと思うのです。

ちなみに近年、マイナス金利を実施した国にはヨーロッパのデンマークとスイスがあります。

デンマークで三番目に大きいJyske Bank（ユスケ・バンク）の場合、10年固定金利ががマイナス0.5％にまで下がっています。

金利がプラスの時には利息をつけて銀行に返済するわけですが、ユスケ・バンクで借りると反対に利息はゼロどころか元本が自動的に減ることになります。

はたまた別のデンマークの銀行、Nordea Bank（ノルデア・バンク）の場合は

20年0%固定金利

30年 0.5％固定金利

を出しています。

先の景気後退が予想されるとはいえ、アメリカでここまで安い金利が出されたとしたら。。

けれどもここはあくまで私(佐藤)の予想に過ぎませんが、ここまでの不動産市場の動きと先を鑑みると

「マイナス金利は一時的なカンフル剤にはなるものの、長期的には大きな不動産市場に影響を及ぼさない」

そんな風に考えています。

なぜなら、マイナス金利で人々の給与所得が増えるわけではないからです。

10年前のゼロ金利は大暴落の時期であったからこそ力を発揮しました。

物件価格の推移が10年前のピーク時以上に戻っている今は条件が違います。

おそらく、アメリカでマイナス金利が発動されたとしても長期的な好材料にはなり得ないのではないでしょうか。

ちなみに不動産物件購入において費用対効果的に一番得するだろうパターンは

・減価償却は視野に入れず、10年落ち程度の中古物件を目一杯の融資で購入する

・バイ・アンド・ホールドで長期にわたり所有する

だと思います。

そして私(佐藤)はマイナス金利政策に乗じて動くかといえば、、動きます。。

おそらくフリップ業者を始めとする投資関係者も大きく動き出すはずです。

けれども純粋に住居物件を購入する人々に効果があるかといえば、その効果の程は限定的だろうと予想しています。