こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
先日、アメリカ不動産協会の統計上で2019年8月に全米平均で住宅価格が下がったことをお伝えしました。
2007年に不動産価格が下がり始めて2008年から本格的に暴落。
その値下がりは2012年まで続きました。
そして2012年に底値を打ってから物件価格は上がり始め、その勢いは伸び続けてきました。
ところがこの2019年8月、ついにその値上がり傾向にストップがかかったのです。
底値から最高値までの期間が7年間であったことは覚えておきましょう。
もっぱら、この不動産価格は再び上昇傾向が出てくるかもしれません。
少なくともこの秋から冬、そして来年の春から夏に向けての値動きを昨年以上に注意深く見ていく必要がありそうです。
そして先日はトランプ大統領の「ゼロ金利・ネガティブ金利要求」についてお伝えしました。
流石にトランプ大統領の目論見通りにはいかないとは思いますが、少なくとも「アメリカ住宅ローン金利はここから更に下がるだろう」とは誰でも予想がつきます。
今月の住宅ローン金利を見ていると、案の定そのように動いているようです。
今回はフレディマックの数字でいきますが、30年固定金利の住宅ローン平均は先日9月26日までの時点で3.64%でした。
これは先週比で9ポイント、0.09%の下げです。
結果としてアメリカの住宅ローン金利は2019年においては先週比で情報を見せた週は11回のみに留まっています。
そして同様にフレディマックによると、15年固定金利の住宅ローンは5ポイント、0.05%の下げとなる3.16%でした。
この下がり続ける動き、私(佐藤)はこのまま年の瀬に向けてポイントは下がり気味が続くとみています。
多少先週比で上向きになることがあったとしても、相対的に下がっていかざるを得ないのではないでしょうか。
この調子でいけば、下手をすると年内に2%台に突入することも考えられるかもしれません。
結局のところFRBとしても不動産業界の値動きは随分と意識しているでしょうし、
少し前までのような値上がり度を再現させるわけにもいかず
かといって急激に価格が下がる事態は避けねばならず
FRBは今、実に難しい舵取りを迫られています。
結果として概ね不動産関係者には現在の住宅ローン金利の動きは歓迎されています。
通常のアメリカの不動産サイクルでいえばここから年の瀬に向けて市場はそれでなくとも動きが鈍くなってきますから、住宅ローン金利が下がる傾向が不動産市場の流れをそれなりに保ってくれるだろうと期待しているわけです。
ここから更に
住宅ローン金利の動き
物件価格の動き
この二つをよく注意しておきましょう。
今のタイミングで物件は購入するべきか
かくして先日はアメリカ市場の転換点について指摘しましたが、その後似たようなご質問を頻繁に頂いています。
今のタイミングで物件は購入するべきでしょうか？
もしくは様子を見るべきでしょうか？
不動産投資家であれば誰もが思う疑問です。
アメリカ不動産市場の中で地域別にみると、元気のある順番に
サウス地区
ミッドウエスト地区
ノース地区
ウエスト地区
となります。
典型的なキャピタルゲイン市場であるウエストについてはカリフォルニアにおいて販売数も大きく減少していることはお伝えした通りです。
これらの全米全体がここから下がってくるのか、はたまた盛り返してくるのか、誰にも正確なところは分かりません。
それでも一つ言えるのは、一番元気のいいサウス地区は大きな指標になるだろうということです。
このサウス地区で価格が本格的に下がり始めたとしたら、おそらくその傾向は全米に伝播していくことが予想されます。
この上がるか下がるか分からない立ち位置にいる今、上記のご質問にお答えするとしたらまず何よりも
「基本に還り、まずは自分の目標を見直すこと」
だと思います。
すなわち、自分自身の不動産投資目的が
キャピタルゲイン
短期減価償却
キャッシュフロー
のいずれにあるのか、また保有期間はどれくらいを目途に考えているのかを再検証することが大切です。
例えばもしあなたが短期減価償却を考えている場合。
その時は
「短期減価償却とキャッシュフローを同時に狙える物件」
が良いと思います。
2019年12月中旬に発表される日本の税法改正で今年こそ短期減価償却についても変更があるかもしれない、との懸念からのお問い合わせも頂いていますが短期減価償却を考える方々であれば
・税金繰り延べの利を受け取る
・（短期譲渡税を避けるべく）6年後以降に売却
という目的を踏まえ、
「全米が全体的に値下がりしても価格がほとんど落ちない物件」
を狙う方がよいと思うのです。
イメージが湧きやすいように、たった今私(佐藤)が購入契約の支援をさせて頂いている投資家の方々の例を二軒だけ上げてみます。
青の実線が物件価格の推移です。
例１）
例２）
これらは現在ご契約中の方々の一部の例ですが、2012年までは全米全体で価格が下がり続けたはずなのにこれらの物件はほとんどびくともしていませんね。
もしも短期減価償却狙いの場合、今のタイミングであればこのような価値がほとんど落ちない物件を狙うとよいと思います。
また過去の統計から多少価格が下がることが見込まれたとしても、少なくとも売却が必要となる6年後には価格は元の水準以上に戻る可能性が高い物件を選べばよいのです。
明日に続けます。
