こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。
ここ最近、アラバマ州ハンツビルについてご紹介しています。
不動産投資でその市場を投資対象とするか否かを検討する際の判断基準は、住居物件で家賃収入を唯一の収入口とする場合は
「その地域に住の需要はどれくらいあるのか？」
「あるとすればその需要はどれくらいの期間続くのか？（恒久性はあるのか？）」
これらの問い答えられるどれだけ明るい材料があるかです。
商売も同じ話で、需要の無いところに供給してもモノが売れるはずがありません。
個人の不動産投資の場合もその市場に「住」の需要があればこそ、お金を投ずる価値があるわけです。
不動産は
「ロケーション・ロケーション・ロケーション」
と言われるとおり、不動産投資では場所が全て。
そしてここで言う場所とは狭義では
「駅にどれだけ近いか」
「フリーウェイにどれだけ近いか」
「騒音はないか」
等の細かい話になるのですが、それ以前に広義で
「その市場そのものは健全に伸びているのか？」
という大きな視点が何よりも大切なのです。
このことを言い換えれば、
「戦う土俵は崩れやすいのか、それとも強固に今後も広がっていくのか？」
という問いです。
物件そのものを測る前に、その物件が立つ土俵全体を俯瞰することが極めて大切だろうと思います。
極端な話、不動産投資では
土俵（市場）を間違えない
土俵の上の立ち位置（物件の立地）を間違えない
この二つを抑えれば後は目をつぶってもいいくらい。
後はよほど下手な物件を買わない限り、高い確立で投資は回ると思います。
そこでまずは大前提となる
「その市場そのものは健全に伸びているのか？」
この判断の尺度が、いつもお伝えする
人口
人口動態
賃金・雇用機会
の3つです。
昨日までに人口と人口動態の観点からハンツビルを俯瞰して見ましたが、いずれの側面からもハンツビルは将来性が十分であることがよく分かります。
実際には十分どころか、十分すぎるかもしれません。
というのも私(佐藤)の経験上、長期投資で将来の安定を見越してアメリカ不動産投資を実施していきたいのであれば選ぶべきは
「キャッシュフロー市場」
であることと、かつその市場は
「泣かず飛ばずのジリジリと上がる市場」
が理想だからです。
人口も雇用も人知れずジリジリと上がるような、至って変化の少ない地味な市場こそが長期的に安定をもたらしてきます。
その意味ではハンツビルの場合は州政府の支援制作もあり、近年はやや盛り上がりが過ぎている感があります。
盛り上がるとはいっても世界的に知られるほどではないのですが、南部の中ではかなり伸び率が高いのです。
「ハンツビルへの不動産投資は長期投資向き」
この評価が過ぎているか否かは、昨日までの項をお読み頂ければ推し量って頂けるかと思います。
意欲のある方は昨日までの項と同時に、ご自身でもハンツビルについて調べてみてください。
。。。
前置きが長くなりました。
人口と人口動態からは健全な成長が占えるハンツビルですが、不動産需要の三大要素の最後「賃金・雇用機会」ではどのようになっているのでしょうか。
今日はハンツビルの市場を俯瞰する視点の最後、「賃金・雇用機会」について見ていきましょう。
ハンツビルの賃金・雇用機会
昨日までにお伝えした「街に根付いた軍需産業」と「未来ある航空宇宙事業」これらを述べるだけでもハンツビルの雇用がどうなっているのかは推して知るべしです。
まずは賃金から見ていくと、
このようになっています。
データそのものは2017年が最新となっていますが、2年前の時点で平均年収が$51,926で前年比の成長率は3.69%でした。
上記グラフの数字から読み取れる特徴はまず、
「ハンツビルの年収平均はアメリカ全体の平均よりも毎年$2,000 〜 $3,000高い」
「ハンツビルの年収平均はアラバマ州全体の平均よりも毎年$16,000 〜 $17,000高い」
ということです。
ちなみにアラバマ州の州都であるモンゴメリーの2017年の統計は
平均年収 $49,123
昨年比成長率 3.93%
となっています。ハンツビルは州都モンゴメリーよりも遥かに平均収入が高く、成長率も高いわけです。
そこで
「この街で暮らす人々はどれくらいの家賃まで許容できるのか？」
という尺度としては、その最低ラインとして「支払う家賃の上限は年収の1/3まで」というアメリカ賃貸の一般論に従って
年収 / 3
で計算するとよいです。
そうするとハンツビルで暮らす人々の平均層では$2,000程度までの家賃はあり得ますし、安全に毎月$1,000 〜 $1,500くらいの家賃を支払える人々は半数以上いるだろうことが予想されます。
そこで今度は雇用の側面から見てみましょう。
失業率は
このように過去最低レベルまできています。
裏を返して雇用者数でみると
この通り、非常に健全な伸びです。
10年前の金融危機の時期にも人口は増え続ける中、流石に失業率は相当高くなった傷跡が見受けられます。
それでも現在は非常に健全なレベルに戻り、安定した雇用が確保されているのです。
。。。
本日までに
人口
人口動態
賃金・雇用機会
の不動産需要三大要素の観点からハンツビルを俯瞰してみました。
ハンツビルは南部（実質中西部）の中でも、非常に将来性の高い市場であることが分かるのではないでしょうか。
ここまでに確認したハンツビルという土俵の手堅さと将来の広がりを見越して、今度はその土俵の中の細かな地域と物件について見ていきましょう。
明日に続けます。
