こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。
不景気に強い不動産投資として
Manufactured housing（マニファクチャード・ハウジング：移動型組立住宅）
Storage（ストレージ：貸し倉庫）
の二つについてシリーズでお伝えしています。
昨日まではマニファクチャード・ハウスの利点と欠点の双方をみていきました。
新築でも物件価格が普通の一戸建て物件と比較すると1/4以下に収まるマニファクチャード・ハウスは不景気にその強さを発揮します。
不景気になるとあらゆる面でダウンサイジングを余儀なくされる人々が増えますが、衣食住の中でも住に対する家賃は削るべき大きな出費の一つです。
そこで良質なマニファクチャード・ハウスには人気が集中し、不景気にこそ高まる需要から利回りが高くなる傾向があるのです。
とはいえ、昨日までに確認した通りマニファクチャード・ハウスはあらゆる面で個人で一から投資するには難易度が高くあります。
その為、アメリカでマニファクチャード・ハウスに投資する場合は信頼できるマニファクチャード・ハウジングの専門家に資金を預ける方法が一般的です。
そこで今日は不景気に強いもう一つの不動産、Storage（ストレージ）への投資についてお伝えさせて頂きます。
Storage（ストレージ：貸し倉庫）投資
アメリカでストレージ投資が人気である理由は
「好景気・不景気に関わらずリターンのいい投資」
として認知されているからです。
大別するとストレージに投資する投資家は二つに分かれる傾向があります。
テナントや管理会社と関わるのが面倒な投資家
好景気・不景気に左右されずに安定したリターンが欲しい投資家
です。
前者の場合、その気持ちもよく分かります。
不動産投資の場合は利回りとキャピタルゲインの双方が期待出来るものの、そこにはテナントや管理会社といった他人との関わりが出てきます。
「資金を投じた後はなるべく人との関わりは避けたい。けれども安定したリターンが欲しい。」
そう考える方々にとっては利回りとキャピタルゲインが期待出来ながらも、人と関わる必要のないストレージ投資が向いているわけです。
そして本シリーズでも取り上げているのは後者のパターンです。
「好景気・不景気に関わらず、安定したリターンが欲しい」
そのように考える投資家は積極的にストレージに資金を投じています。
実際、今のアメリカでは個人ストレージ産業はなくてはならない存在です。
好景気においては人々の購買意欲は増大し、家には物が溢れてきます。
アメリカの家はもともと大きめではありますが、全てのサイズが大きいアメリカでは大きい家でも倉庫はすぐに一杯になるもの。
私(佐藤)のご近所にもいらっしゃいますが、車を駐車するはずのガレージがドアを開くとそこは家の荷物でいっぱい。。
このようなご自宅は決して珍しくなく、この手のご家庭は大抵は自宅内には収まりきらずにストレージを借りて家の外に荷物を保管するのです。
その反対に不景気では何が起こるでしょうか。
不景気には住居をダウンサイジングする意味でマニファクチャード・ハウスの需要が増えるとお伝えしましたが、居住空間が狭くなるということはそれまで手元に置いていた荷物を限定しなくてはならなくなるということです。
普段使わない余分なものに関しては、捨てられないものであればストレージを借りて預けることになります。
その結果として不景気にはストレージの需要が高まるのです。
ストレージ産業の実態
今度はストレージ産業全体を数字で見てみましょう。
全米ストレージ協会の統計によると、2019年の時点で全米にある個人用貸し倉庫施設の数は約49,000に昇り、その総面積は2,600,000,000スクエアーフット（約73,068,240坪）です。
この面積から上がる毎年の総収入は$32,000,000,000（約3兆5,000億円）という膨大な利益。
ここまで発展したストレージ産業はアメリカ国内ではなくてはならない存在であり、今後も続く人口増加に伴ってその需要は続くものと予想されます。
さらに協会の見積もりでは一つのストレージ施設の倉庫数平均は約540となり、なんと約90％が契約中とのこと。
アメリカ世帯数で考えると、実にアメリカ全世帯の約9.3%がストレージをレンタルしている計算になります。
極めつけは市場の伸び率です。
過去にアメリカ不動産市場がピークであった2007年と2019年を比較した時、不動産物件は増えているのかといえば当然増えています。
人口増加による需要増から過去10年の間にもアメリカ不動産物件は着実に増えており、
アパート物件
商業物件
等はおよそ約25%の伸びとなっています。不動産価格の暴落を経験しながらもこの伸びは大したものです。
ところがです。
その一方で同期間のストレージ産業の伸びはなんと75%以上を記録しており、実にアパート物件や商業物件の3倍の勢いで成長したことになります。
ここに加えて好景気・不景気に関わらず需要が続くからこそ、アメリカではストレージ投資が「安定してリターンのいい不動産投資」として認知されてきたわけです。
ちなみに、実際にストレージに投資する場合はマニファクチャード・ハウスと同様に個人で施設を購入するのは現実的ではありません。
実際のところストレージ投資は全ストレージ市場の約18%を専門法人が握っており、アメリカ人がストレージに投資する場合はこれらの専門法人を通して行うのが通常です。
ストレージ投資そのもののリターンは平均約17%と高いレベルで推移しており、個人投資家が出資する場合も十分なリターンを期待できることになります。
。。。
数日間に渡り不況に強い不動産投資として
Manufactured housing（マニファクチャード・ハウジング：移動型組立住宅）
Storage（ストレージ：貸し倉庫）
の二つをご紹介させて頂きました。
短期減価償却益を抜きに
１．利回り
２．キャピタルゲイン
の二つのみを重要視して長期投資で考えると、これらマニファクチャード・ハウスとストレージの二つはポートフォリオ候補として検討しても良いのではないでしょうか。
