家賃の値上げに関する知識を深めてみる 〜 レントコントロールド・アパートメント編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。

昨日まで家賃の値上げについてお伝えさせて頂きました。

例外はあるものの、原則として家賃を値上げする際の額に上限はありません。

契約更新時に定める新しい家賃に関しては、あくまでも合理的な値上げの範囲内でオーナーとテナントの話し合いの中で進められていきます。

今のアメリカ不動産市場では地域によって多少の違いがあるものの、家賃もまた上昇傾向にあることは事実です。

その意味では家賃の値上げについてはなかなか深いテーマであり、投資家としては運用成績を確認しつつ、同時に将来の予想数値を加味してよく検討する必要があると思うのです。

そして昨日までのお伝えの中で、家賃の値上げに関する例外についてはちらりと

「Rent-controlled（レントコントロールド：規制家賃）」

という言葉でお伝えしましたが、厳密には値上げに制限がかかる家賃の種類としては

Rent-controlled（レントコントロールド：規制家賃）

Rent- stabilized（レントスタビライズド：安定家賃）

の二つがあります。

これら二種類の家賃は政府期間により定められており、この規定のためにオーナーは自分の思うように家賃を値上げすることは出来ないことになります。

私(佐藤)が知る中でこのような政府機関の影響を受けている家賃形態が最も多く見受けられるのはニューヨーク市です。

ニューヨーク市は全米の中でも賃貸が高くて有名な場所の一つですが（佐藤も過去に辟易しました。。）、この政府機関の影響を受ける家賃とはどのようなものなのでしょうか。

今日は家賃の値上げに関する知識の補足として、

Rent-controlled apartment（レントコントロールド・アパートメント：規制家賃アパートメント）

Rent- stabilized apartment（レントスタビライズド・アパートメント：安定家賃）

の二つを見ていきましょう。

Rent-controlled apartment（レントコントロールド・アパートメント）

政府指導により家賃の変動がコントロールされているアパートのことを

Rent-controlled apartment（レントコントロールド・アパートメント）

と言います。

ニューヨークは全米の中でも非常に家賃が高い地域の一つですが、それだけにこのレントコントロールド・アパートメントで暮らしている人々はかなり羨ましく思われているものです。

「家賃が$3,000も$4,000する中、この人は$1,000程度の家賃で済んでいる。。」

こうなると誰もが羨ましく思いますね。

実際のところレントコントロールド・アパートメントそのものはニューヨークのみならずサンフランシスコにもロサンゼルスにも存在していますが、いずれの地域でも今では非常にレアな存在で、かつそれぞれにおいてかなり細かい規定が敷かれています。

ニューヨークの場合、レントコントロールド・アパートメントである条件は

1947年以前に建設された建物であること

1971年からその物件に暮らし続けていること

です。

絶対数がかなり限られる条件ですね。1948年に建設された建物に暮らしている方は相当悔しいのでは。

そしてレントコントロールド・アパートメントの場合、家賃の値上げに上限があるというよりは家賃はほぼ固定されています。

2019年の統計によるとニューヨーク市のレントコントロールド・アパートメントの家賃平均は$1,039でした。

周囲の物件は$3,000、$4,000、$5,000と支払っている中でこの安さです。

想像頂けるとおり、この安さは1970年代の家賃そのままでほぼ固定されており、当時としてはそれなりに高い家賃だったかもしれませんが現代ではご近所で賃貸暮らしをする人々から羨望の眼差しで見られるだろう安さで固定化されています。

もちろん1947年築ということであれば建物そのものは相当古いことは間違いありません。

けれども古いなら古いで壁の中の配管から何から新品に交換すればよいことですし、ある程度修繕したとしても毎月の家賃が相当抑えられていますのですぐに元は取れるはずです。

それこそ資金に余裕があれば許可を取った上でフルリノベーションでピカピカにする選択もありでしょう。

ただし、家賃の高いニューヨークにおいてかなりラッキーなこの便宜がずっと続くかといえばそうはいきません。

テナントが亡くなる、もしくは引っ越すなどして一度空室になれば、

「レントコントロールド・アパートメントの対象から外され、レントスタビライズドに変更される」

もしくは

「その建物の戸数が6戸以下であれば、単純にレントコントロールド対象から外される」

のいずれかの措置が取られることになります。

結果として、今ではレントコントロールド・アパートメントは減る一方なのです。

統計によると、1950年代にはニューヨーク市で200万戸も存在していたレントコントロールド・アパートメントは昨年2019年の時点では2万2千戸にまで減少しています。

実に、ニューヨーク市全世帯の約1%程度しか存在していないのです。

そしてこの希少価値性がレントコントロールド・アパートメントそのものが伝説と呼ばれる所以にもなっています。

レントコントロールド・アパートメントについて、明日に続けます。