こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。
自分で暮らす住居物件
投資用の賃貸物件
いずれの物件であっても、自分が所有する間にリノベーションを検討する機会があります。
とりわけ将来の売却を視野に入れてリノベーション前提で物件を購入する場合はそれぞれ
住居物件 … Fixer upper（フィクサー・アッパー）
賃貸物件 … Flipping（フリッピング）
と呼ばれ、修繕により価値を上げてから売却することになります。
このようなリノベーションを行う場合、いくらぐらいの予算が必要となるのでしょうか。
部分的ではなく、全体的にピカピカに仕上げるパターンのリノベーションとなるとまず千ドル単位で収まることはなく、総額ではほぼ確実に一万ドル単位になります。
それでも結果的に物件価値を上げないリノベーションはありませんから、きちんと見積もった上でお金をかける価値はあるのです。
そこで今日は、物件のリノベーションにかかる費用の大まかな数字を見ていきましょう。
リノベーションの概算
まずは大まかに小規模・中規模・大規模に分けてみます。
小規模のリノベーション
予算（$25,000 〜 $45,000）
小規模とされるのは内外のペイント、各部屋の修繕、カーペット交換、庭の手入れ等です。
投資家用に安く仕入れて修繕後に売却するフリップ業者の場合はこの小規模のリノベーションを行い、全体的に綺麗に仕上げて売却します。
物件が安価な地域になると屋根を新品にしたとしても総額で$30,000以下に収まるものです。
中規模のリノベーション
予算（$46,000 〜 $75,000）
ここからは投資用ではなく住居用物件のレベルです。
各部屋にリモデルが施され、キッチンも完全にリモデルがなされます。
バスルームも概ねリモデルがなされる規模で、価値を大きく高めるリノベーションになります。
大規模なリノベーション
予算（$76,000以上）
土台箇所の修繕・屋根や排水管の交換等、古い建物を全体的にリノベーションするパターンです。
アメリカでは築100年以上の物件が日本円で2000万円以上で普通に売られていますが、古い物件であればこそ大規模なリノベーションが施されています。
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ここから、個別箇所ごとのリノベーション費用をみていきましょう。
下記の数字は居住空間の面積が約2,500スクエアーフィート（約70坪）の場合です。
キッチン
今でのアメリカでキッチンフルリモデルにかかる平均は$20,474です。
部分的なリモデルであれば$10,000程度、フルリモデルになると使う素材と電化製品にもよりますが$50,000以上と大きな差が出てきます。
バスルーム
典型的なバスルームのフルリモデルはおよそ$9,000程度です。
ドアや壁の素材にもよりますが、高級志向やスパのような設備を含めると$20,000にまで及びます。
屋根
屋根はリノベーションの中でもコストがかさむ典型的な場所です。
屋根を素材から入れ替えてフルチェンジするのであれば、予算は$20,000からみておく必要があります。
床
リノベーションの中でもフリップの場合は床の新調は外すことが出来ません。
フロアリングにするかカーペットにするかでも異なりますが、物件全体の床を新しくするのであれば$4,400程度の予算が目安となります。
安めのラミネート系を使う場合は$2,800程度にまで予算は下げられるものの、安かろう良かろうではありませんので寿命の短さから遠くない将来に張替えは必要となります。
最も無難なのは家全体をフロアリングにすることです。
電気系統
家全体の古いパネルから交換する場合、建物全体の場合は$3,000 〜 $5,000の予算を見る必要があります。
外壁
本格的に価値を高めることを検討する場合、外壁全体をリノベーションすることも考えられます。
素材によりますが、外壁全体を完全にやり直す場合は平均で$14,000程度の予算を見ておく必要があります。
窓の交換
リノベーションする際に窓の交換は特にエコの観点から有効です。
現代の窓は室内の温度を保つ用にうまく設計されており、窓と窓枠を適した素材に交換することでその後の電気代にも大きく影響してきます。
10個の窓枠と窓の交換を行った場合、ビニール系の窓枠であれば$8,500、木材系であれば$20,000は見ておく必要あります。
コントラクター契約
リノベーション全体を行う場合は自分自身がマネージャーとなって各箇所の専門業者を集めてリノベーションを行うことは不可能でありません。
けれども片手間に出来る仕事ではありませんし、専門知識をもっての各箇所の専門家とのやり取り、またスケジュール管理等は専任とならないと難しいものです。
その為、大規模なリノベーションを行う際はやはりゼネラルコントラクターを雇うことが推奨されます。
ゼネラルコントラクターを雇う場合、通常はプロジェクト全体の予算に対して10%〜 20%程度の費用がかかります。
リノベーションコストが$50,000であれば、$5,000 〜 $10,000くらいがゼネラルコントラクターを雇う場合の目安です。
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リノベーションコストの概算についてざっくりと上げてみました。
上記は約2,500スクエアーフィート（約70坪）の面積を想定しており、物件の大きさによりそのコストは大きく違ってきます。
投資の観点で利回りが最も高くなる傾向がある物件の場合、居住空間面積は1,200 〜 1,800スクエアーフィート程度です。
この場合は投資用の小規模リノベーションであれば屋根の交換を含めたとしても$30,000以内に収まる傾向があります。
自分で暮らす住居物件の価値を上げる
賃貸用にフルリノベーションをかける
とそれぞれ所有する目的には違いがありますが、リノベーション計画を建てる際の大雑把な目算は上記の数字あたりを目安にされるとよいと思います。
