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こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。
家から15分ほど車で行くと、美しい海岸線が南北に延々と続く州道に突き当たります。
その州道を海岸線に車で走ると海とは反対側の丘の上には海を綺麗に見下ろせる物件がズラリと並び、反対の海側の家はヤシの木に囲まれて南国の雰囲気がいっぱいです。
海側の家は海岸線ギリギリの小高い崖の上に海を眺める物件もあれば、ヨットハーバーにほど近い海抜ゼロにほど近い物件も並び、海に魅了された人々の夢の生活を体現しています。
統計によると、海の近くに暮らす人々は内陸に暮らす人々と比べて人生に幸せを感じる度合いが70%も高いのだとか。
山岳地帯の多い日本で同様の統計を取るとどのような結果になるのか興味深いところですが、少なくともアメリカでは海に近い場所で暮らす人々は幸福度が高い傾向があるようです。
そこには自然と共に生きることに喜びを感じる、人の本姓が見えるのかもしれません。
ときに、そんな海を見渡せる物件は人気があることは間違いありません。
事実、風光明媚な海岸線の地域はいつ訪れてもどこかしらで新築物件の建設が進められているものです。
そんな海岸線の物件ですが、投資用であれ住居用であれ購入する時には暮らしの快適さとは裏腹に気をつけておきたいポイントがあります。
それは「水害」の可能性に対する事前確認です。
晴れた日の穏やかな海のそばにある物件は羨ましくも見える一方で、ひと度自然が牙を向くときにはそれらの物件は一変して水害に襲われる危険があります。
光と影は常に表裏一帯。
今日は、海岸線の物件を購入する際に水害についてチェックしておきたいポイントについて押さえておきましょう。
最近の水害は統計に記載されていない
海岸線であれ内陸であれ、物件を購入する際には「Food Zone（洪水区域）」に関する情報はチェックしておくべきです。
特に暴風のときなど、海岸線はもとより内陸であっても水はけの悪い場所ではすぐに洪水が発生して水かさが増してくるからです。
日本はその気候から1年を通して雨量も比較的多く、比較的全土において用水路を始めとする対策が十分になされています。
子供の頃は小学校・中学校に通うのに雨の日がよくありましたが、よく考えてみれば傘をさすだけで普通に登下校出来ていたのは日本の国土がしっかり整備されていたからだなと今更ながら思います。
翻ってアメリカの場合、少なくとも私(佐藤)の目には日本のレベルでの水はけの良さは確立されていないように思えます。
数年前はヒューストンでハリケーンにやられましたが、この時の洪水も街の水はけの悪さが原因です（断定）。
そこで海岸線の物件についてはとりわけ「Food Zone（洪水区域）」の資料をよく読んでおく必要があります。
大抵は海岸線の物件であれば売買契約書関連には「Food Zone（洪水区域）」に関する資料が添付されることになります。
けれどもここで気をつけておきたいのは
「Flood Zone資料はごく最近の被害は反映していない」
という事実。
当然ながら資料としてまとめられて発刊されるには時間がかかります（アメリカのお役所仕事はとりわけ時間がかかります）。
売主側は売買契約書に「最新のFlood Zone資料」を添える義務があるものの、その最新であるはずのFlood Zone資料の内容はごく最近の被害を反映していない可能性があるのです。
もしもFlood Zone資料を見た時に物件がど真ん中ではなくとも微妙な位置にある場合、最近水害がなかったか（水害区域が過去よりも広がっていないか）はリアルターによく確認するようにしましょう。
情報開示は限定的
アメリカの大抵の州では売主は「当該物件が水害の被害を受けたことがあるか否かの情報を買主に開示する義務」があります。
海岸線沿いの物件の場合は上記のFlood Zone資料に加えて、実際に自分が物件を所有する期間に水害があったのであればそれを正直に買主に伝える義務があるのです。
ところがこの規定には欠陥があります。
不動産売買規定では買主は「自分が所有していた期間の洪水被害の情報開示」に対して責任があるのですが、自分が所有していた以前の被害については開示する義務はないのです。
例えば時間軸で
所有者A（前所有者：過去の物件所有者）
所有者B（売主：現在の物件所有者）
買主候補C（あなた）
の三者がいたとして、
所有者B（売主：現在の物件所有者）B
買主候補C（あなた）
この2者が契約に入るとき、現在の物件所有者であるBさんは自分の代で洪水被害があったかどうかをあなたに伝える義務はあるものの、自分より前のAさんの時代に起こった水害に言及する責任はないのです。
ということは、BさんはAさんの時代に水害があったことを聞かされていながらそれを承知で購入した場合でも、BさんはCさんに売却する時にはAさんの時代に発生した水害については伝える責任はないことになります。
不動産売買の規定としては純粋に
「過去◯◯年の水害については情報開示の義務がある」
とした方がより公平になると思いますが、今のところ買主は自分の代に発生した出来事だけに責任を持つように定められているのです。
。。。
海岸線の物件を購入する際に気をつけておきたいポイントについて2点、言及させて頂きました。
結局のところ、海岸線において物件としては魅力がありながらも過去に水害があったかを確認する上では
・自分で物件外壁（特に地表に近い部分）を確認する
・物件周辺を確認する（水害の後と思われる痕跡がないか）
・ご近所の方と会話する（過去にその近辺で水害はなかったか）
これら3点を押さえることが最善解です。
美しい海辺の家も一点すると水害に見舞われる可能性が内陸の物件以上にあります。
海岸線沿いの物件を購入する際は、上記のポイントを押さえながら将来の水害の可能性に注意を払うようにしましょう。
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