こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサル タントとして働く佐藤です。
不動産市場でも
Seller's Market（売り手市場）
Buyer's Market（買い手市場）
という、市場の状態を表現する言葉が頻繁に使われています。
ご存知のように、売り手が優位に立って値段が高値になりがちなのがSeller's Market（売り手市場）、その反対に買い手が有利で価格が落ち気味になる市場がBuyer's Market（買い手市場）です。
通常は市場には売り手と買い手の二者が存在しますから、そこに出現する市場の状態は
Seller's Market（売り手市場）
Buyer's Market（買い手市場）
の二種類だけのはず。
ところが、
「今はSeller's Market（売り手市場）でもあり、Buyer's Market（買い手市場）でもある」
そんな市場の状態を表現する、第三のカテゴリーがあります。
それは「Stratified Market（階層化市場）」と呼ばれる市場です。
Stratified Market（階層化市場）とは聞き慣れず小難しい感じがしますが、実際には難しいことはありません。
どちらかといえば専門的な知識にはなりますが、自分自身がSeller（売主）あるいはBuyer（買主）になる時は対象とする地域がStratified Market（階層化市場）の状態になっているかを見極めることは役に立つものです。
今日は、Stratified Market（階層化市場）について理解を深めてみましょう。
Stratified Market（階層化市場）とは
飛行機に乗っている時に乱気流を経験したことがありますでしょうか。
私(佐藤)も機内の女性方が悲鳴をあげるレベルの乱気流を経験したことがありますが、乱気流に入ると上に下にと激しく機体は揺れてきます。
外は見た目には綺麗な空気だけがある中、目に見えない力で機体が押し上げられたり押し下げられたりする様相はさながら不動産市場にも当てはめて考えられるものです。
飛行機を不動産物件とその価値に例えると、
上昇気流（需要が多い / 供給が少ない） ⇛ Seller's Market（売り手市場）
下降気流（需要が少ない / 供給が多い） ⇛ Buyer's Market（買い手市場）
こんな風に解釈が出来ます。
そこで
A機
B機
の二機が十分に安全な間隔をおいて平行飛行しているとします。
そしてある地域の上空にさしかかった途端、
A機は上昇気流で上に上がり
B機は下降気流で下に下がる
そんな乱気流が起こるスポットが発生するものです。
このような
Seller's Market（売り手市場）
Buyer's Market（買い手市場）
が乱気流のように交わる状態をStratified Market（階層化市場）と言います。
Stratified Market（階層化市場）が起こりやすいのは地域としては
カリフォルニア州
或いは
フロリダ州
等の中でも海岸線に近い地域です。
そしてStratified Market（階層化市場）と呼ばれる乱気流が起こりやすい時期は、まさにたった今のようなパニック経済が発生している時期でもあります。
Stratified Market（階層化市場）の例
具体的に行きましょう。
前述の飛行機で例えた物件を
A ... ラグジュアリー物件（ミリオン超え）
B ... 平均的な物件（$500.000程度）
とします。
この二つの物件はカリフォルニア州の海岸線沿いに立っているとしましょう。
物件Aは海岸を真下に見下ろす絶景の場所。西側を向いており、晴れた日には必ず美しい夕日を見ることが出来ます。
物件Bは海岸線沿いとはいえ、通りを隔てて内陸側に入り込んでおり海を見ることは出来ません。
そして今のような金利が急激に下がる時期には
「金利が下がりだした」
「買い逃していた物件が購入するチャンス」
「インフレに備えて現金をハコモノにしておきたい」
このように考える富裕層が物件Aのタイプを買いに走り出す場合があります。
「こんな時期に購入するなんて、不動産価格暴落を気にしないのか？」
と思ってしまうところですが、この手のラグジュアリーホームは「2007年からの価格暴落の時期にもほとんど価格が落ちていない」という事実があります。
その為、金利が下がった今こそ資産保全を試みる富裕層に購入される傾向があるのです。
結果として、物件Aの近所は売り手市場になってきます（需要が高まる結果）。
その一方で物件Bの場合は、今のような時期には買い控えが起こる傾向があります。
物件Aと同じ地域にありながらも中途半端な価値の物件は不安感が先行し、需要が減って買い手市場になる傾向があるのです。
ここに、同じ地域で
Seller's Market（売り手市場）
Buyer's Market（買い手市場）
この双方が同時に発生するStratified Market（階層化市場）が現れてきます。
上記は分かりやすいように例として上げていますが、実際にはこのようなStratified Market（階層化市場）は中西部のようなキャッシュフロー市場でも現れてくる場合もあります。
惜しむらくは、このような不定期に発生するStratified Market（階層化市場）はその地域市場を現場で常日頃から観察していないと分かりにくい、ということです。
その意味では私(佐藤)もまた、自分が常日頃現場を見ている地域市場でない限りは
「たった今がStratified Market（階層化市場）なのか」
は見えてきません。
けれどもいざ自分が特定の市場で物件売買を進める時、必然的に地元のリアルターと深くやりとりをする中で
「市場が乱気流に入っている」
そんな様相は見えてくるものです。
このあたりはやや専門知識と経験が必要な部分にはなりますが、もしも市場に不可解な動きが見える時はStratified Market（階層化市場）の傾向があるかもしれません。
理解できない動きが市場に確認出来る時は地元リアルターの力を借り、自分が求めるレベルの物件の動きをよく観察するとよいと思います。
周囲が売り手市場だと見ている中、買い手市場の穴場に掘り出し物件が見つかるかもしれません。
