プロミゾリーノート（借入証書）投資のまとめ ~ その③

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

プロミゾリーノート（借入証書）投資のまとめについてお伝えしています。

今日も続けます。

もう一つのプロミゾリーノート（借入証書）

昨日まではプロミゾリーノート（借入証書）投資の基本概念についてお伝えさせて頂きました。

受けとった融資に対して債務者はその後

元金一部 ＋ 利息

の合計額を毎月返済することになります。

昨日までにご紹介した基本形では償還の内訳は返済が始まった初期は

「返済される元金は少なく、利息の支払いの方が多い」

のですが、償還が進むほど

「返済される元金が多く、受け取る利息が少ない」

という風に変化していきます。

この返済形式は英語で

Fully amortizing payment（完全分割償還）

と呼ばれています。

これは典型的なプロミゾリーノート（借入証書）の償還パターンですが、実際には償還パターンにはもう一つあります。

それは

Balloon Payment（バルーン償還）と呼ばれる償還方法です。

この形態を一言で表現すると、

「毎月の返済は利息のみで、最終月に元金をまとめて返済する」

というものです。

償還表を見た時に一番最後の返済月のみが大きく膨れ上がる為にバルーンと表現されています。

このBalloon Payment（バルーン償還）の形式が使われるのは、通常はリノベーション工事費用の融資です。

いわゆる、

物件を安く購入する

リノベーションを行う

物件の価値を高めて売却する

この一連の流れを行う専門のフリップ業者が必要とする資金をBalloon Payment（バルーン償還）形式で融資を受けるのです。

フリップ業者にしてみれば、物件を修繕して売却を完了するまでは利益が上がることはありません。

その為に融資を受けた直後は利息のみを償還する方が有利であり、物件を売却して利益を出した後には資金が十分にありますから、その利益から償還期間の最後に元金をまとめて返済するわけです。

例えば本来$200,000の価値のある物件が差し押さえ物件として$160,000で市場に出されていたとしましょう。

この場合、本来の$200,000の価値を担保にフリップ業者が10%の金利で

$150,000（$200,000 × 75%）

で融資を受けたとします。

するとフリップ業者はこの$150,000を資金として

物件購入

リノベーション

を行うことになります。

そしてリノベーションにより価値を高め、例えば半年後に

$220,000

で売却出来たとしましょう。

するとフリップ業者はこの売却益をもって$150,000の元金を返済することなります。

すると、

$70,000（$220,000 - $150,000）

の利益です。

また、半年間でフリップ業者が毎月返済し続けた利息は合計で

$7,500（$150,000 × 10% × 6/12）

ですから、この分を差し引くjと

$62,500（$70,000 - $7,500）

の利益が手元に残ることになります。

この例では融資にあたる諸経費を一切割愛していますが、イメージとしてフリップ業者がBalloon Payment（バルーン償還）を使う理由が分かるのではないでしょうか。

毎月の利息は

$1,250‬（$150,000 × 10% / 12）

ですが、元金返済はなしに利息のみを返済することで出費を最小限にし、売却益で一気に返済するのがBalloon Payment（バルーン償還）なのです。

そしてこれを投資家側から見ると、Balloon Payment（バルーン償還）のプロミゾリーノート（借入証書）を購入する場合は上記の例では毎月の利息である$1,250が投資家へのリターンとして、毎月振り込まれてくることになります。

Balloon Payment（バルーン償還）の方が人気

ここまで、プロミゾリーノート（借入証書）の中でも

Fully amortizing payment（完全分割償還）

Balloon Payment（バルーン償還）

これら二つの種類についてご紹介しました。

そして実を言うと、投資家に人気があるのは後者のBalloon Payment（バルーン償還）の方です。

その理由は大きく分けて二つあります。

期間が短い

Balloon Payment（バルーン償還）は通常、一年もののプロミゾリーノート（借入証書）です。

そして多くの場合、投資家には期間的に短いプロミゾリーノート（借入証書）が好まれる傾向にあります。

理由は期間が短いとフットワークが軽くなるからです。

Fully amortizing payment（完全分割償還）の場合は通常の住宅ローンを組む場合と性質は変わらない為、その期間が

15年

30年

と長くなりがちです。

そうすると収入としては安定するかもしれませんが、長期に渡り資金を動かせないというマイナス面が出てきます。

その点Balloon Payment（バルーン償還）の場合は一年間のみですので、元金に金利を掛けた利息（リターン）を受け取った後は終了となり、資金を引き揚げることが出来るわけです。

もしも一年後も継続したいのであれば、引き続き別のBalloon Payment（バルーン償還）の案件を購入することも出来ます。

リターンが固定されている

もう一つの理由はリターンが固定されているということです。

プロミゾリーノート（借入証書）投資そのものがリターンが安定していることは間違いありませんが、昨日見たようにFully amortizing payment（完全分割償還）の場合は

「最初に時期は利息が多いが、後半は利息が少なくなる」

という性質があります。

そうすると、投資を開始するタイミングが新規の案件と合致して一番最初のリターンから受け取ることが出来ればよいのですが、例えば

「15年固定金利だがすでに開始されて1年が経過しており、残り14年のプロミゾリーノート（借入証書）」

という場合、利息（リターン）が少なりつつある途中段階からの投資開始となってしまいます。

これに対しBalloon Payment（バルーン償還）は利息（リターン）が投資期間を通じて一定していますから、分かりやすくリターン取りこぼしのない投資として受け入れられています。

明日に続けます。