今、アメリカ不動産市場を見つめている方々へ ～ 前編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日までプロミゾリーノート（借入証書）投資について、５日間に分けてお伝えさせて頂きました。

昨年末からお問い合わせが増えつつあったプロミゾリーノート（借入証書）投資ですが、

・プロミゾリーノート（借入証書）投資に強く興味を持たれる方

・実際にお申込みされる方

からのお問い合わせが今でも続いています。

コロナウイルスの関係で一旦お問い合わせが途切れるかと思いきや、世界情勢の先行きを踏まえて興味をもたれる方が指数関数的に増えているようです。

日本でも4月8日に7都府県で緊急事態宣言が出されましたが、今の時点でも世界的に景気後退の流れに入ったことは確実。

そうすると目先の現金を確保すると同時に、将来に備えての貯蓄方法を思案される方々が興味を持たれているのです。

家族を守ると同時に自分出来る範囲でご縁のある方々を支援しつつ、目先の暴風雨を抜けた後の将来に備えることは大切かと思います。

そこで、お問い合わせの中に

プロミゾリーノート（借入証書）に強い興味がありますが、これからアメリカ不動産は価格が下がることが予想されるのではないでしょうか。今の時期に資金を投じることは避けて待つべきでしょうか？

という趣旨のご質問があります。

もちろんあらゆる投資に絶対的な成功保証はありませんし、最終的にはご自身で判断して頂く必要があります。

けれども個人的な見解として率直にいえば、そのお答えは全く正反対になるかと思います。

特に昨日までにお伝えしたプロミゾリーノート（借入証書）の中でも

Fully amortizing payment（完全分割償還）

Balloon Payment（バルーン償還）

のうち、後者のBalloon Payment（バルーン償還）は不動産価格が下がれば下がるほどその強度が増すことになります。

近年アメリカ不動産価格は２００７年から暴落が始まり、2012年に底を打っています。

その後に不動産価格は本来の価値に戻り始め、過去数年間は２００７年のピークタイムの時もしくはそれ以上の価格に上昇してきました。

ごく最近のBalloon Payment（バルーン償還）型のプロミゾリーノート（借入証書）投資を自分の投資も含めて数多く見てきましたが、債務不履行が発生したケースは一つもありません。

そしてここから、もしも不動産価格が下がるようなことがあればBalloon Payment（バルーン償還）型のプロミゾリーノート（借入証書）は更に強くなることが予想されます。

何故かといえば、Balloon Payment（バルーン償還）型のプロミゾリーノート（借入証書）は債務者がフリップ業者だからです。

フリップ業者は

１．物件を安く購入する

２．物件を修繕する

３．物件を売却する

という、一連のフリップの工程を生業としています。

つまり、ここ近年でも活発に動いているのがフリップ業者ですが、不動産価格が下がると彼らの活動は益々活発になります。

そして仕上がりを購入する側も通常よりも安く購入できることになりますから需要が高まり、すなわちフリップ業者にとってはプロミゾリーノート（借入証書）の手離れが良くなるのです。

その意味では、現時点で自分の手元に現金を確保しておく以外に

・ドル転しておきたい

・不動産物件は避けておきたい

・価値が落ちにくい現物に紐づけておきたい

・保全する間もローリスク・ミドルリターンで増やしておきたい（金利7%前後以上）

と願うのであれば、プロミゾリーノート（借入証書）投資は一つの候補になり得ると思います。

不動産購入はまだ出来ますか？

またプロミゾリーノート（借入証書）投資以外にも多いご質問は

アメリカ不動産購入は一時ストップでしょうか？もしくは今の時期も購入可能でしょうか？

というもの。

アメリカでは現在多くの州でロックダウンが行われている最中であり、Essential Activity（エッセンシャル・アクティビティ：生活維持に関わる重要な要素を占める職務とその活動）以外の職務に関しては在宅ワークとなっています。

非常事態宣言が出された当初は不動産業界はエッセンシャル・アクティビティに定義されなかったために在宅ワークのみとなりました。

けれども先月の3月28日から不動産業務は全面的にエッセンシャル・アクティビティとして再定義され、リアルターたちも最低限は外に出て不動産業務を再開しています。

結果として、アメリカ不動産の売買は十分に可能です。

しかもある意味、日本を含む海外からアメリカ不動産の購入を希望される方々にとっては有利な展開になってきているように思います。

というのは、アメリカ不動産業界もエッセンシャル・アクティビティとして再定義されて活動を再開しているとはいえ、そこには制限が敷かれています。

主な制限

・オープンハウス開催の禁止

・内覧は極力バーチャルで行うこと

の2つです。

いずれの制限もウイルス拡散を防ぐための措置であることが分かりますね。

オープンハウスは物件を綺麗に整えて一般に開放し、不特定多数の人々を受け入れて物件を品定めしてもらう行為です。

自宅待機命令が出されている今の時期に人を集めることは出来ませんし、自宅待機命令が解除されたとしてもしばらくは控えた方がよさそうです。

また後者の内覧とはリアルターが購入希望者を物件現場で案内す行為ですが、一対一でお互いの距離を取りながら案内すればよいとはいえ、お互いに相当気を遣うことになります。

リアルターの方が「細心の注意を払うので大丈夫ですよ」と言っても、購入希望者の中には現場に行くことを躊躇する人の方も多いことでしょう。

そうすると、今の時期の内覧はバーチャルリアリティーに偏らざるを得なくなるのです。

明日に続けます。