【質問】物件を購入するには今が良いタイミングでしょうか？ ～ 後編

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

物件購入のタイミングについて、

商業物件市場

住居物件市場

をそれぞれ俯瞰しながらお伝えしています。

商業物件市場はここから先は

家賃が支払えない

テレワークに完全に切り替える

この二つの理由で空室が増えてくることが予想されます。

月極契約であるWeWorkは4月時点の占有率が64%までダウンと先駆けてその影響が顕著に表れており、この傾向に他の商業物件も追随してくることはほぼ間違いありません。

その一方で住居物件もまた、価格が下がってくることは避けられないと思います。

その理由には大きく分けて二つのシナリオがあり、それは

極度な物件の買い控え

債務不履行の多発

による価格の下落です。

もっぱら、商業物件とは違い住居物件の場合はその需要が失われることは考えられません。

生きていく以上はどこかに住を定めなくてはなりませんから、いつの時代にも住居物件へのニーズは続くものです。

その一方で

物件を所有する

物件を賃貸する

のどちらかとなると、今からの時期は後者の賃貸物件のままでいる、或いは後者の賃貸物件に引越しを余儀なくされる割合が増え、結果として物件価格は下がる傾向が出てくるだろうと思います。

本日も続けます。

物件の買い控えが続く

アメリカ不動産市場では近年、上昇し続ける価格を見て買いを控える動きがありました。

自分自身が暮らす目的で住居物件を購入するにしても、投資要素も兼ねて価値のある物件の購入を期待するのが一般的な考え方です。

けれども近年はおいそれと手に届く物件価格ではなくなっていた為、時節を待つ人々が増えていました。

そして今回のコロナウイルスによる影響は、この買い控えの傾向をより助長するものと予想されます。

ここから先に予想される本格的な景気後退の波は最終的にどれほどのインパクトを与えるのか予想が難しいものです。

それでも一つハッキリいえるのは、ここからしばらくは多くの方々にとって必要なのは目先の現金であり、車や家といった多額の資金を要する買い物に現金を回す余裕はなくなることです。

多くの人々は資産を減らす厳しい状況になることが予想され、そうすると住居物件購入の選択肢は後回しにされることが多くなるでしょう。

結果として相対的に需要が少なくなる分、物件価格は落ちてくることになります。

加えて、ここからの時期に物件を売りに出す売主はほとんどの方々が「事情があって売却せざるを得ない」人々です。

売却を急ぐ必要がないのであれば長期保有で今からの時期を乗り越えていくのが定石ですが、何らかの理由で売却せざるを得ない人々は売りに焦り始めています。

「急いで売らなければ」

「けれども引き合いが弱い」

こうなると、自分が所有する物件を平均価格で売却することも難しくなるでしょう。

オファーがようやく入っても完全な買い手市場の中で値引きされてしまうパターンが多く、最終的にはそれなりに価格を落として売り抜けざるを得ない結果になると思います。

周囲の売却価格が下がる

そして物件価格が落ち始めるもう一つの要素は、周囲物件の売却価格が下がる結果によるものです。

根本的に、不動産物件の価値は

内的要因

外的要因

の二つの影響を受けることになります。

物件そのものの状態で決まる価値が内的要因です。

これに対し、

「過去一定期間の間に、近所の類似物件がいくらぐらいで取引されたのか」

という、ご近所物件の売却額からも影響を受けることになります。

これが外的要因です。

前述のように買い控えの傾向が高まると必然的にご近所で売却される物件の価格はよくて平均価格、けれどもほとんどは平均以下になることでしょう。

そしてこれらのご近所物件の売却額に足を引っ張られ、自分の物件を市場に出す際の市場価格が相対的に下がってしまうのです。

この現象はデフレ不況の負のスパイラルにも似ています。

物件が売れない ⇒ 物件の価格を落とす

この二つがマイナスに相互作用して価格が下がってくる現象が現れてきます。

このように外的要因が物件価格に影響を与えることを理解すれば、前回の2007年以降のアメリカ不動産価格大暴落の要因もより明確に見えてくるのではないでしょうか。

あの時はサブプライムローンを組んでいた人々を中心に債務不履行が次々と起こりました。

債務不履行が発生するということは、その物件は差し押さえられて元金を回収できるだけの安値で売られるということです。

そしてこれが外的要因となり、健全な物件の売却価格の足を引っ張ることになりました。

ここから先は大恐慌レベルに経済が落ち込む予測もあり、その結果は完全に予測できないにせよ

給与が下がる

失業する

等の理由で

「住宅ローンが支払えない」

という世帯も多く出てくることが予想されます。

そのような世帯では物件を手放さざるを得ず、2007年以降のあの時と同様にForeclosure（差し押さえ）物件として売却されるパターンも増えてくると思います。

買い控えによる需要減もさることながら、ここからは債務不履行による外的要因で市場価格が下がってくる要素も増えると思われるのです。

。。。

「物件を購入するには今が良いタイミングでしょうか？」

というご質問に対し、全体像を理解する為に

商業物件

住居物件

のそれぞれの市場で現在起こっている、あるいはこれから起こるだろうシナリオについてお伝えさせて頂きました。

かくして現状を俯瞰する上で分かるのは、

「不動産価格が本格的に下がるのは今から」

ということです。

厳密には不動産価格はすでに下がり始めており、買い手にとっては有利な交渉が可能な段階に入ってきています。

けれども理由があって今の時期に購入したい方々も、もうしばらくは市場の様子を見た方がよいと思います。

全米不動産協会による数字の発表も通常は2ヵ月遅れで出てきます。

来月5月は本年3月までの数字が発表され、よりその動向が明確になるはずです。

物件購入を希望される方は少なくとも夏ごろまで待って、そこから具体的に購入のタイミングを検討されるとよいと思います。