過去の利回りモデルに学ぶ

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

アフターコロナの世界に向けて、引き続き準備をしています。

結局のところコロナウイルスの影響がいつまで続き、完全に収束するのはいつなのかは誰にも分かりません。

第二波の可能性もすでに示唆されているようですが、過去のスペイン風邪の時期を振り返ってみても「最悪のケース」を想定するのであれば2年間はかかる、とみておいた方が無難かもしれません。

楽観視することなく、厳しめに試算して動いた方がよいと思うからです。

そして私たちが共通に認識しているのは、コロナウイルスによる影響はもとより、それ以上に世界経済への影響が甚大なものになるだろうということです。

その景気後退のレベルは未曽有で正確には分かりかねるところですが、ここもまた「最悪のケース」を想定するのであれば1929年以降の大恐慌、或いはそれ以上のレベルになる前提で考えておいた方がよいかもしれません。

下手に不安を煽るつもりは全くありませんが、先を見渡す上では手堅く考えておいた方がよいからです。

その前提で

コロナウイルスによる影響

世界経済の景気後退による影響

を可能な範囲で見通し、自分が進むべき道を模索することは私たちが今共通に行うべきことです。

そこで当ブログではアメリカ不動産業界で起こっている出来事を極力タイムリーに上げて、一つの参考指標として公開することを旨としています。

その趣旨に沿って、今の時期にご紹介しておきたいのは「過去の不動産投資モデル」です。

近年アメリカ不動産価格は上昇を続け、ひと昔前のような実質利回りは出にくくなっている事情があります。

けれども需要と供給の関係から、ここから先の大きな景気後退の中ではアメリカ不動産市場も大きく影響を受け、全米各地でその価格が下がってくることが予想されます。

物件を保有される方々にとっては長期保有でこの時期を潜り抜けることが推奨される時期ですが、購入を検討している人々には好機が訪れることはほぼ間違いありません。

特に実質利回りの高さを求める投資家の方々にとって、この夏ごろから魅力的な物件が出てくることは大いに予想されます。

もちろんキャピタルゲインを重視する方々にとっても同じことですが、

「過去にあった利回りを再現できる物件が出てくる可能性がある」

という意味では、利回り重視の方々にとってはそのタイミングが訪れようとしていると思います。

そのように先を見通して「標準モデル」をご紹介しておくことが、いざ動くべき時期が来た時の一つの行動指針の参考になりましたら幸いです。

1億円を生み出すモデル

過去のモデルをご紹介するにあたり、分かりやすくその目標を「純資産で1億円」としてみたいと思います。

いわゆる、アメリカ不動産投資を通して純資産で1億円を確立するまでの過程です。

「純資産で1億円を生み出す」

とのみあからさまでやや怪しいトーンに聞こえますね。。

そこで予め明確にお断りしておきますが、このモデルは「1ヵ月で1億円をつくる！」などという眉唾物の話ではありません。

そもそも不動産の性質そのものは流動性が低い、流れが非常にゆっくりとしたものです。

その為、不動産投資を通して富を構築する上でもその流れはゆっくりと、どっしりと構えるくらいがよいと思います。

「不動産市場本来のスピードに富の構築のスピードも合わせた方がよい」、という意味です。

一般的には不動産投資を開始する方々は30代・40代が多いのですが、遠慮なくハッキリと言えば

「不動産投資は数年後に大金持ちになる為のものではない」

と言えますし、むしろ専任ではない多くの方々にとっては

「老後の安心の為に、将来は政府に頼らずとも暮らしていける自分基金を長年かけて構築する」

くらいがより現実的で無理のない不動産投資に取り組めることになると思います。

その意味では

「純資産で1億円を生み出す」

となると、ここに至るまでには7年かかる場合もあれば10年かかる場合もあるでしょうし、はたまた15年かかる場合もあるかもしれません。

少なくとも

「〇〇日間で1億円！」

などといううまい話ではないことを前提として、より現実的な時系列で捉えて頂ければと思います。

前置き

そして「純資産で1億円を生み出す標準モデル」をご紹介する前に、いくつか前置きさせて頂きます。

１．方法はいくつもある

ここからご紹介する方法は数ある不動産投資の中で一つのモデルに過ぎません。実際には資金が許すのであればそれ以上に早く富を構築する方法はいくらでもあります。

あくまでも「極めて少ない資金で利回りを求める」という場合に指針にできる標準モデルです。

２．3%の価値上昇を前提

標準モデルでは「毎年物件価値が3%上昇する」ことを前提としています。

アメリカ不動産はおしなべて価値が上昇していくことが特徴ですが、その歴史を振り返ると物件価値の上昇率は平均がおよそ3%でした。

近年はそれ以上に上昇する場合が多く見受けられますが、この標準モデルでは3%を基準にしておきたいと思います。

現実には毎年の数字は一定しておらず、その物件価値が4%上昇する年もあれば、価値がマイナス1%になる年もあるものです。

あくまでも平均的な数値として3%を前提としていきます。

３．本来の利回りはしばらくは期待出来ない可能性

昨日お伝えした内容ですが、世界経済が大きく景気後退する中では本来の利回りは期待できない可能性が考えられます。

ここでお伝えするモデルはあくまでも経済が堅調に進んでいる期間に達成可能な数字です。

しばらくはここに述べる数字よりも結果は低くなるものと予想されます。

４．法的な助言ではない

最後に免責の意を含めますが、ここにご紹介する標準モデルは絶対的な方法ではなく、その成果を保証するものでもありません。

机上論でなく現実に起こった過去のモデルでお伝えしていきますが、あくまでも

「このようにすると、このような結果が出た」

という過去の傾向をご紹介するものであり、その再現性を保証するものではないことにご留意ください。

。。。

これらの前提をもって、少ない資金で利回りを求めるアメリカ不動産の過去のモデルについて見ていきましょう。

明日に続けます。