こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。
オフィス物件価値の外部性についてお伝えしています。
昨日は外部性のひとつ、「地域市場の経済状況」を掘り下げて
雇用成長率
経済成長率
についてお伝えしました。
その地域市場の経済状況がオフィス物件には外部性として大きく影響してきますが、
- オフィス物件を必要とする職業の雇用は伸びているのか
- 街の経済そのものは伸びているのか
これらの要素はオフィス物件の価値に大きく影響します。
総じていえば、経済そのものが後退傾向にあれば外部性は弱くなりオフィス物件価値も下がる傾向がでてくる、ということです。
この地域市場の経済についてはある意味人の力ではどうしようもないサイクル要素であり、不可抗力の外部性としてオフィス物件価値に影響してきます。
そして別の切り口でみていくと、オフィス物件価値の外部性はその地域市場の需要と供給の2つからも影響を受けることになります。
今日も続けます。
外部性としての需要と供給
根本的に、市場が成立するのは需要と供給の2つの反する力が互いに作用し合うからです。
需要があればこそ供給が成り立ち、供給があるからこそ需要が継続されることになります。
そして外部性としての需要と供給を考える時に重要なことは
「そこに需要はあるのか？」
「そこに供給はあるのか？」
という単純な問いです。
例えば同じオフィス物件だったとしても「政府機関が使用していたオフィス物件」ということであれば、同じオフィス物件でもカテゴリーとしては特殊物件ということになります。
そうすると政府機関仕様のオフィス物件であったのなら、「今後どれだけの需要が見込まれるのか？」という問いを立てなくてはなりません。
その地域に政府機関がまばらにでも存在しているのであれば継続的な需要が見込めますし、そうでないのなら別の民間企業がテナントとして入る余地があるのかを考える必要があります。
あるいは同じく政府機関の建物で継続的な需要が見込める場合でも、今度は果たして供給がその地域にどれくらいあるのかを考える必要があります。
同じ地域市場内で同種の供給があり過ぎるのか、或いは不足しているのか、この見立てがオフィス物件価値に加え、購入後の運営状況にも影響してくるわけです。
そんな風にオフィス物件に対してはその地域市場の中での需要と供給をよく把握する必要があります。
そしてここから専門的にもう少し掘り下げますが、オフィス物件価値の外部性としての需要と供給に関する指標は厳密には
Vacancy rate（空室率）
Absorption rate（吸収率）
Local market supply（地域市場の供給度）
の3点にあります。
それぞれみていきましょう。
Vacancy rate（空室率）
空室率はその地域市場の需要と供給を推し量るうえで重要な指標のひとつです。
この点は住居物件も考え方は同じですが、例えばオフィス物件に30ユニットのスペースがあるとしてそこに24ユニット入居していれば6ユニットが空室ですから
6ユニット / 30ユニット = 0.2
で、空室が20%ということになります。
満室であれば100%であり、全ユニットが空室であれば0%です。
そして現実には空室率は0に近い方がいいというわけではなく、
20% ～ 25%
あたりがちょうどバランスがよいと言われます。
空室率が0%で満室が続くということは、市場に対して家賃が安すぎる可能性が高いからです。
その時はポテンシャルに対する収益性が十分でない可能性がありますから、家賃を高くして調整することが推奨されます。
これとは反対に空室率が高くなればなるほど
「需要が減っている」
と判断されますから、結果的に物件価値の外部性としては弱くなってきます。
かくして空室率は需要と供給の判断指標のひとつとなります。
Absorption rate（吸収率）
次の需要と供給を示す指標として吸収率があげられます。
吸収率とは主に不動産業界で使われる表現ですが、
「その地域市場では需要をどれくらいの速度で吸収していくのか」
の指標です。
例えばその地域市場で全部のオフィス物件で合わせて1000ユニットあったとしましょう。
これに対し、1ヵ月の間に100ユニットで賃貸契約が結ばれたとします。
そうするとこの場合は
「1か月単位の吸収率は10%（100ユニット / 1000ユニット）」
というわけです。
もしくは別の言い方では
「吸収率は10ヵ月（1000ユニットがなくなるのに10ヵ月かかる）」
と表現します。
この吸収率が高ければ高いほどその地域市場には勢いがあるわけですから、必然的にオフィス物件価値の外部性としてプラスに働いてくるのです。
Local market supply（地域市場の供給力）
そして需要と供給の指標になり得るもう一つの要素は「地域市場の供給力」です。
言い換えると、「需要を惹きつける供給の力」といえます。
実際のところ、この需要を惹きつける供給力については統計にはでてくるものではなく、人海戦術で周囲のオフィス物件オーナーに尋ねないと見えてこない部分です。
そこで対象物件の類似物件を所有する会社に連絡をして
・空室はどれくらいあるのか
・空室に対する問い合わせはどれくらいか
・契約にはどんな特典があるのか
等を確認するのです。
これらを確認することで、その競争相手となるオフィス物件はどれだけ市場にアピールする力があるのか、いわゆる供給力があるのかを推し量ることが出来ます。
これを複数繰り返し、実際のそのオフィスビルの空室率と並べてみるとよく見えてくるのです。
そして比較対象の情報を揃えた後で、自分が購入を検討している対象オフィス物件と比較した時に
「この物件は周囲と同等レベル、或いはそれ以上の供給力を十分にもてるのか」
という問いを立てる必要があるのです。
もしも同列に肩を並べられないのであれば価値にも影響する可能性は否めず、安く購入したところでその後に市場で優位性は保てない可能性があることになります。
このように、オフィス物件価値の外部性として需要と供給をあげるときは
Vacancy rate（空室率）
Absorption rate（吸収率）
Local market supply（地域市場の供給度）
これら3点に従って精査することが推奨されます。
明日に続けます。
