オフィス物件への投資 ～ まとめ

こんにちは。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。

昨日まで、商業物件の中でもオフィス物件への投資についてお伝えしました。

不動産をして資産形成を試みる際の美しさの一つは

「価値の増大」

にあります。

不動産価値そのものが上昇する基盤がある上ではキャッシュフローのみならず、

キャピタルゲイン

合法に課税対象額をゼロに近づける技術

これらが相互に作用し、法人・個人の資産形成に大きく貢献してくれるのです。

だからこそわらしべ長者よろしく、ひとつひとつの投資が

一戸建て

↓

マルチファミリー

↓

商業物件

と規模の投資に昇華していくことが可能となります。

そしてそれぞれの投資に対し「自己資金をほとんど使わない」手法がありますから、不動産投資は現代の錬金術にも近いものがあるのです。

ちなみに免責を兼ねる余談ですが、プロの不動産投資家たちがよく

「不動産エージェントは無難な物件しか紹介してくれない」

というくだりで不満を語ることがありますが、、、

これは本当です。

よもや、クライアントに危険な橋を渡ってもらうわけにはいきません。

不動産投資のリスク度合いを

1 ～ 10

で語るのであれば、初心者の方々にはせいぜいリスクは2～3程度の物件にしかおつなぎできないものです。

私自身は8もしくは9にも手を出しますが、責任もとれないのに

「大丈夫ですよ、どんどんいきましょう！」

などと言えるはずがないのです。

ご自身で経験と知識のある方には借金とエクイティを混ぜた手法をお伝えすることはありますが、初心者の方々にはとても案内できないことは多くあります。

それでも言えることは、わらしべ長者式で不動産投資による価値の増大を享受したいのであれば、実践する前に最低でも

(不動産投資を実践している)タックスアドバイザー

遺産相続専門の弁護士

これらの専門家に対価を支払って相談することが推奨されます。

水先案内人の指導で金融リテラシーが高まり、自分が進むべき道がよく見えてくるからです。

とどのつまり、

一戸建て

↓

マルチファミリー

↓

商業物件

このように先に進める上では、同時に自分自身の金融リテラシーを高め続けることが絶対条件であるように思います。

さもなくば、不心得のある不動産エージェントや業者に騙されかねないと思うのです。

今日も続けます。

商業物件への投資ポイント

「稀有なチャンスは混乱の中にある」

これは至言だと思います。

前回2008年から顕著に不動産価格が下がり始める中、ベテランの不動産投資家たちは大きく不動産資産を増やしています。

ロバート・キヨサキ氏もよく

「人生の中で2008年が最も大きく資産を形成できた年だった」

と語っていますがここに嘘偽りはないと思いますし、私(佐藤)自身も自分でみる資産は全て増えています。

その理由は単純で、不動産周期の底に「大バーゲン」が起こるからです。

それは商業物件も同様で、何よりも大切なのは不動産周期を見極めることになります。

そしておそらく、その稀有な好機は本年から様相が見え始めそうです。

ただし商業物件の場合、

商業物件は住居物件よりも周期に4～5か月のタイムラグがある

ここは覚えておきましょう。

その意味では商業物件は住居物件よりも吟味に少し時間があるともいえます。

そして

第1フェーズ：回復期

第2フェーズ：拡大期

第3フェーズ：供給過剰期

第4フェーズ：不況期

この4つのフェーズの中で商業物件を見始めるべきなのは

「第4フェーズ：不況期」

です。

多くの投資家は

「第1フェーズ：回復期」

ここでこぞって動き始めます。

けれども群雄割拠を抜けてブルーオーシャンに近いレベルで進みたいのであれば、誰もが市場を避けている

「第4フェーズ：不況期」

ここで動き始めた方がよいと思います。

今回でいえば、今夏から吟味を始めた方がよいことになります。

価値の内部性と外部性でバランスを

そして商業物件の場合、対象物件を検証する際にはその価値の

内部性

外部性

の双方でよく検討することが推奨されます。

それぞれの詳細については昨日までにお伝えした通りですが、商業物件の場合は住居物件よりもはるかに流動性が低いことは論を待ちません。

その意味では価値の内部性と外部性共に、よく精査したいところです。

そして価値の内部性と外部性で語るのであれば、

不動産価値は内部性よりも外部性の方が重要

これは住居物件と商業物件の双方に共通していえることは覚えておきましょう。

もちろん内部性が納得いくレベルでなければキャッシュフローが望ましい数字にはなり得ません。

けれどもそれ以前に外部性の条件が整っていないと、内部性で見込めるはずの成果も十分に上がらないものなのです。

とはいえ

「不況期にこそ投資対象の物件の精査を」

というものの、実際には不況期には外部性の数字が大きく下がってしまいます。

そんな状況でどうやって外部性を測るのかといえば、

間近の不況期ではなく、過去の拡大期・供給過剰期の状況をみる

しかありません。

金融システムそのものが崩壊しない限り、いかなる場合でも周期は戻る傾向があります。

その為、不況期に商業物件を吟味するのであれば過去の対象地域の経済状況をよく把握する必要があるのです。

また今回の不況期の場合、ご存知のようにその原因はコロナウイルスにあります。

ゆえに今回の場合はアフターコロナの世界で商業物件がどのようなトレンドになるかも同時に検討する必要がありそうです。

「商業物件が世の中から一掃される」

ということは非常に考えにくい一方で、その戻り値がどの程度のものかは観察する必要があると思うのです。

その方法は唯一、聞き込みでトレンドを探るしかないように思います。

今回の不況期で商業物件を求める方は、こちらからご連絡ください。

商業物件シリーズについて、一旦はここで区切りたいと思います。